经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。本所进行该项研究主要依据是由开发公司提供无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准用地规划锡山区荡口镇提供，并由无锡市规划局批准无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。范围和限制根据开发公司委托，我所主要是对该项目可行性作前期调查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据。作为过渡性可行性研究，本研究调查预测误差控制在。本可行性分析所采用技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目可行性问题到荡口镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作相关问卷调查及无锡市房地产市场作问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论。现将我们调查情况和意见报告如下总论项目概况根据开发公司提供项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务高级住宅区。拟建设由别墅区和公寓区组成高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美自然景观丰富历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。对开发项目总评价通过对开发项目实地考察和基于市场调查基础上定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以速度持续稳定增长，我国房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设条件下，在今后年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模低密度高档住宅片区，从而将具有较大市场竞争优势无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕地区之于我国国民经济发展趋势，根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。我国将继续实行稳健货币政策，银行信贷投放增加将继续有力地推动实体经济部门增长。当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩压力全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。同时作为扩大内需新增长点，住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。胡锦涛总书记在不久前召开中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切强劲收缩政策。加强对房地产开发宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重风险。为此将逐步出台些相关调控政策。当前首先出台就是明令禁止别墅开发系列相关政策。如国土资源部已通过全国进目具有可行性，可以进行进步详细经济技术论证及具体规划设计。但是必须指出，该项目仍然存在投资风险，风险度属于中等，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变市场供求不确定性以及地块开发成本控制上。几点建议在以后进步论证以及完善规划建设构想中建议注意由于该项目规模较大，属于长线项目，而市场需求尚有许多不确定因素，低密度高档住宅市场销售可能会有定时间差，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，在别墅档次定位上应该体现多层次要求，既注意以中高档别墅为主，又同时开发定数量价格段在万元左右经济型别墅。东西方文化具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素。根据客户导入对象，如外籍客户居多，在设计中就必须考虑西式风格别墅为主，反之就必须考虑以中国庭院式风格产品为主。在规划上，不管导入客户对象如何，在建筑群总体规划设计时，都必须兼顾与吴文化古镇文化底蕴相融合。在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低，为从根本上避免可能洪灾，防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。这样，因湖边堤岸较高，低密度高档住宅标高也需相应提高。另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这必将提高造价和以后管理运行成本，为此在整个项目开发过程中，必须严格控制开发成本，这些都是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑问题。资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区开发也具有重要意义。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。在以后进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展过程，本案低密度高档住宅市场销售也将会有个从启动到热销过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所二三年四月二十八日无锡市鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究专家组成员名单顾问荣敬本中央编译局研究员，经济社会体制比较主编，著名经济学家无锡社会经济比较研究所所长组长浦文昌无锡社会经济比较研究所执行所长，高级研究员成员孙道春无锡市规划局原副局长，高级工程师马泽发无锡市产权监理处副处长，国家注册房地产评估师，工程师王安岭中共无锡市市委政策研究室副主任，高级经济师汤可可无锡市档案局副局带来重大损失。融资和利率风险为了拉动内需刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等系列金融政策。但是，以利率杠杆为主金融政策实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。与此同时，贷款平均利率下降个百分点。这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。但现在要进步调低利率已没有多少空间。相反，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场房地产市场相互挤压，可能导致些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在通货紧缩有转为通货膨胀可能性。在这种情况下，银行存贷款利率将出现反弹回升，特别是如果项目筹集资金使用定民间资金，利率将会更高。这就可能从约