的面对工程的外包问题，尤其是外 省的项目，如土方爆破地质钻探外水外电等市政工程等等， 因此项目部的还应该将所有外包工程的施工时间和进度考虑进整体项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 工程的进度里面，环扣环，避免工程的脱节。 项目公司的工程部除了工程的管理外，还应该参与工程外包的 谈判外包工程施工进度的监控以及收楼工作的责任，工程部的管 理人员应该是从开始施工到收楼整个过程的跟踪和管理。 项目的开发是长期和复杂的，系统的有协调性的有计划性 的工作是十分重要的。 项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 第二篇房地产项目开发流程 签署地块合作开发合同 设立项目公司办理工商组织机构代码税务登记银行开户 项目选址意见 用地规划许可证 取得国土证房地产企业资质申报暂定级 立项申请 做环评和环保审批 报修建性详规 消防审核意见书 工程规划许可证 招标议标 防雷人防施工图审查办理地名 质量监督安全监督 施工许可证项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 办理预售 规划验收 消防环保验收 工程竣工资料审查 竣工验收备案 房地产项目开发流程 在与政府签订了地块合作开发合同后，要求 规划文本说明书图则各式三份，彩色全本，编制任务书和历次 审查意见作为附件合订 会议汇报材料式二十份 规划设计条件中要求的其他规划成果 规划成果电子文件及电子文件览表各式三份 彩色挂图套 由市政府审批的项目，审查成果应当包括规划文本说明书图则各 式十五份，彩色全本 四修建性详细规划审批调整，需提交下列资料项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 目录 第篇项目开发过程中主要思路„„„„„„„„„„ 第二篇房地产项目开发流程„„„„„„„„„„„„„„„ 第三篇项目开发设计流程„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四篇项目开发过程中水电工作要点„„„„„„„„„„„ 第五篇关于售楼部与区域项目管理部沟通的操作指引„„„„ 第六篇项目部与物业管理公司在项目开发中的工作配合„„„ 第七篇项目管理施工阶段工作流程„„„„„„„„„„„„ 项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 第篇项目开发过程中主要思路 集团公司在各个项目设立了项目管理部，实行项目管理制，因 此项目管理的概念应从以前依赖集团公司的被动式的管理转变为主 动管理，除了要继承公司以往的快速团队协作的精神外还要在思 路和认识上适应公司的发展。 目前集团公司已经在全国铺开了宏伟的发展蓝图，在未来的日 子里公司将迎来个高速发展期，公司需要大量的人才，尤其是优 秀的项目总经理，个优秀的项目总经理应该是能领导项目开发团 队进行项目的全程管理和控制，从取得土地前期准备施工 阶段售楼收楼到下期的开发等。 在这个过程里面包括了对外大量的协调处理，而且拆迁的时间将是漫 长的征地款的落实问题这个问题涉及到农民的切身利益，如 果政府不能很好的处理，没有落实到农民手中，那将成为收地时的 最大阻力用地的合法性主要是取得的土地是否已经办好所有 的合法手续，如用地是否完成了征地补偿工作用地性质是否为建 设用地林地是否已经办理了林地手续等。 另外，前期的准备工作还需要对整个征地范围包括周边的村庄 的现状作详细的了解，评估项目的开发改变了现状之后对周边环境 的影响，如附近村庄的排水和交通情况，是否要处理是否要调整 规划红线所有的这些细节的问题如果没有注意和恰当的处理，那 将影响到项目的开发。项目与村之间应该是种双赢的关系，不能 说我们开发了就伤害了村的利益，建立种长期而稳定的和谐关系 对项目的长久发展都是十分重要的。 在前期的准备中还有大量的对外工作，特别是报建的问题，如 环境影响评估发改局的立项申请规划局的控规审批，详规的审 批施工图的审查以及办理施工许可证所需的所有手续，这里面还 涉及到些政策的问题，特别是规划的审批问题，如是否配套学校项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 配套学校的规模等等。 在这个过程中水电等市政配套的谈判也是非常重要的，结合公 司目前的情况，这方面的工作要求项目公司全程介入，从前期的谈 判到后期的施工，避免收楼时才考虑市政工程的施工问题。 二项目的开发建设期问题 在这个阶段主要是施工的安全质量以及进度问题。由于开发 项目的规模巨大，因此需要在取得图纸后，项目部要对所有的图纸 作审图工作，这方面的工作并不是作设计审查，而是结合售楼部板 房区以及开盘范围和收楼范围作全面的了解，评估开盘的时候要符 合什么要求，如看楼路线与施工路线的考虑如收楼的时候这个区 域是否工作，如项目报建 收地工作对外的水电工程外包工程的谈判等此外，还包括了 对内的协调工作，主要是如下几个方面项目管理部与集团总部 的上下级关系，集团总部下达任务表，如取得施工许可证的时间 开工时间售楼和收楼计划等在项目的开发过程中紧密与设计 单位施工单位售楼部屋村管理处等部门的沟通协调项目 管理部的内部管理，也就是根据集团公司给出的时间表和各方面的项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 进度做出工作计划，如报建的进度和施工进度以及交地的时间表等， 在这个过程里面牵涉到方方面面的问题，许多的事情都是可变的， 而这些因素如果没有提前准备或注意的话往往会变成影响项目开发 的阻力，因此需要有计划地进行多方面的协调和沟通，以项目管理 部为主的主动管理尤为重要。 项目开发的前期准备 从取得土地开始，项目就要开始做前期的准备，主要包括报建 时间收地的时间等，其中报建的时间又取决于图纸的进度以及相 关的立项环评等涉及办理施工许可证各项工作的时间，而许多这 些工作都是可以交叉进行的，系统的统筹起所有的工作，合理的安 排时间和跟进进度是十分重要的，特别是新的项目收地的情况视 项目的情况有异，但般都是非常复杂的，因为有许多不利的因素， 如政府的征地补偿工作的进度拆迁问题地块的历史问题政 府的协助工作力度等。在这个过程里面需要注意以下几个方面， 拆迁问题如果在取得土地的时候还存在大量的拆迁的话，就要了 解这些拆迁范围内是否有办理了国有土地证的拆迁房屋，就是说政 府在出让土地时是否已经将所有用地收归国有后再出让，如果这部项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 分是属于城市拆迁，国土局般不能明复印件 股东为企业的，提交营业执照副本复印件股东为事业法人的，提交事业法人登记证书 复印件股东人为社团法人的，提交社团法人登记证复印件股东为民办非企业单位的，提 交民办非企业单位证书复印件股东为自然人的，提交身份证复印件。 依法设立的验资机构出具的验资证明 股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件 董事监事和经理的任职文件及身份证明复印件 依据公司法和公司章程的规定和程序，提交股东会决议董事会决议或其他相关材 料。股东会决议由股东签署股东为自然人的由本人签字自然人以外的股东加盖公章， 董事会决议由董事签字。 法定代表人任职文件及身份证明复印件项目管理手册 编号 版号 页码第页共页 根据公司法和公司章程的规定和程序，提交股东会决议董事会决议或其他相关材 料。股东会决议由股东签署股东为自然人的由本人签字自然人以外的股东加盖公章， 董事会决议由董事签字。 住所使用证明 自有房产提交产权证复印件借给无偿提供他人使用房屋为经营场所，提交产权方 的证明及产权证复印件租赁市场作为经营场所，提交租赁合同及出租方的营业执照和市场 登记证复印件以租赁使用房屋为经营场所的，应当依照广州市房屋租赁管理规定提交 经区县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。 企业名称预先核准通知书 法律行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的 批准文件或者许可证书复印件 公司申请登记的经营范围中有法律行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经 批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。 注依照公司法公司登记管理条例设立的除人有限改造，申请 住宅建设用地和公共配套设施建设用地，应当提交下列资料 土地管理部门核发的国有土地使用证或其他用地权属证明文件及 附图附件 经区政府批准的城中村改造实施计划 城中村改造规划的批复文件附图 因政府公共工程征用或拆迁需要申请拆迁安置复建用地，应当由负 责拆迁安置的部门统申请，并提交下列资料 申请农村村民住宅的拆迁安置用地，应当提交下列资料 市区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户数的核准文件应 当去除不符合安置规定的被拆迁户数 拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议 土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件 申请复建用地，应当提交下列资料 政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件 市区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆迁物业总建筑面积总 用地面积违章建筑总面积应当予扣除 拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议 ④土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件。 在城市规划发展区以外地区申请建设项目选址，应当按照广州市申 请使用建设用地规