建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号 中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定 开发商取得的项目批文及用地建设法律文件 开发商提供的项目方案设计说明等资料 项目简介 君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北雅景苑 以西，在号宗地上，总用地面积 该宗地包括居住用地等其它用途，根据深圳市土地使用权 出让合同书中记载，其中酒店总建筑面积为，。 该项目楼高层，其中层为裙楼，层为酒店设备层， 层为客房层无层，层为酒店行政楼层， 层为自助式餐厅。酒店设有地下层停车场，提供 个停车位。 项目于年底开工，年因国家经济政策宏观调控的 影响而停工，年重新施工，至年主年建设的雅景苑项目已全部售罄，年 新建的时代商城项目已封顶，目前计划整体招商，出租经营。 目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆未评 星，为横岗镇内经营时间最久的宾馆。宾馆占地，平 方米，拥有套客房，宾馆还配有中西餐厅多功能会议 厅多功能歌舞厅卡拉厢房健身美容美发室等设 施。客房入住率约为，以商务客为主，主要集中在周 至周五居住。目录 报告摘要 评估假设和限制条件 项目评估说明 承贷主体简介 评估结论与建议 二贷款企业评估 贷款企业概况 经营者素质 单位采用会计政策 税收政策 企业财务状况及偿债能力评估 企业已开发项目在建项目及土地储备 贷款企业综合评价 三项目概况与背景 项目概况 项目建设合法性分析 项目建设规模 项目建设合作情况 项目建设进展 四项目市场分析 深圳市经济发展分析 区域经济分析 项目分析及定位判断 项目收入预测 五项目总投资估算与资金筹措 测算原则及前提条件镇政府以北雅景 苑以西的君逸酒店，对项目各楼层功能分布及经营面积的统 计分析参考深圳市君逸酒店筹备处撰写的深圳市君逸酒店 可行性研究报告。 截止评估时点，项目的权益主体为深圳市双义发实业股 份有限公司，贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司为 深圳市双义发实业股份有限公司的股东之，本次分析未 考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的操作及银行还款 的影响。 因酒店用地与其他住宅等用地未分割，在成本测算求取 地价时，我们先根据龙岗区基准地价测算出宗地的完全地 价，按实际缴纳地价所占完全地价的百分比，计算酒店商业 地价的总额。 根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷 款第三年起年月起，每个季度偿还万元，至 年月止，贷款全部清偿。在此我们依据酒店经营收 入优先偿还贷款进行测算，不考虑还贷期间各股东的利润分 配。 我们是根据项目权益下进行经济测算。 项目评估说明 评估说明事项 深圳市横岗投资股份有限公司于年月计划向中国农 业银行深圳分行申请，万元贷款，贷款期限为年，用 于君逸酒店项目装修工程及支付工程款。该公司特委托我司 对此项目进行综合评估，以 项目总投资估算 项目投资计划 项目资金筹措计划 六项目经济效益分析 酒店经营收入及成本费用税金测算 项目利润投资利润率项目综合经济效益分析 七项目盈亏平衡分析和敏感性分析 项目盈亏平衡分析 项目敏感性分析 八项目偿债能力分析 还款来源分析 贷款偿还期测算 九贷款方式及担保能力分析 贷款方式分析 贷款偿还期测算 十银行效益分析 十贷款风险及防范措施 贷款风险 风险防范措施 十二评估结论与建议 借款企业 项目评价 贷款评价 结论与建议 十三附表贷款项目评估用表 附表借款人基本情况表 附表项目评估情况表 附表项目开发成本估算表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表项目投资计划估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表贷款偿还期测算表 附表敏感性分析表 报告摘要 评估假设和限制条件 本次评估项目为深圳市龙岗区横岗利润总额万元， 所得税万元， 税后利润万元， 财务评价指标 税前成本利润率 税后成本利润率 全部投资内部收益率所得税后 全部投资财务净现值万元， 全部投资动态回收期所得税后年 借款偿还期年 注以上经济效益以委托方提供之设计方案分析测算 上表为考虑层裙楼出租经营，酒店客房及自助餐厅自营情况 下的经济效益指标。 根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目 经济效益较好，财务上具有可行性。 项目风险及建议 本贷款项目存在的主要风险为 因层分租经营，承租方为个人，其经营能力及管理 水平无法考查，而酒店的整体经营对酒店经营成败有极大的 影响，分租部分经营状况的好坏直接影响到酒店的入住率 贷款主体作为酒店管理者，无大型星级酒店的经营经验， 带来酒店的经营风险 项目的贷款主体与权益主体分离的风险。 银行应有效监控该贷款，专款专用跟进酒店的装修情况， 保证酒店按时营业，同时项目经营收入优先用于偿还贷款， 化解贷款风险，确保项目贷款回流。 项目具有较好的市场前景和经济效益。经评估，贷款经 深圳市龙岗区横岗镇西坑经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额万元，出资比例 注册号 经营范围 投资兴办实业具体项目另行申报国内商业物资供销业不含专营 专控专卖商品自有物业管理在合法取得土地使用权范围内从事房地 产开发经营地块号为的房地产开发经营。 营业期限年月日至年月日 成立日期年月日 房地产 资质等级年项目开发企业第名 注本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照深圳市房地 产开发企业资质证书副本，股东构成根据企业提供的深圳市工商物价信 息中心核准内资有限责任公司注册登记的有关资料。 贷款企业深圳市横岗投资股份有限公司，成立于年 月日，是股份有限公司，注册资本金人民币，万元。 截止年底，公司资产总额达亿元，净资产 亿元，年实现税后利润，万元。 贷款企业具有深圳市房地产项目开发企业资质，近年来完成 开发了华侨新村住宅区联建商住楼康乐花园梧桐花园 住宅区等，济效 益较好。建议银行在有效控制风险的前提下，可对贷款企业 提供贷款额度人民币，万元，用于完成本项目的开发， 贷款期限年。 二贷款企业评估 贷款企业概况 表贷款企业情况简介表 企业名称深圳市横岗投资股份有限公司 住所深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼 法定代表人李智勇 注册资本，万元 企业类型股份有限公司 股东构成 深圳市龙岗区横岗镇物业发展公司，出资额，万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额，万元，出资比例 深圳市横岗股份投资有限公司工会出资额，万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇四联经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额万元，出资比月开始室内装修工程，截止 至查勘日年月日，酒店的设备安装基本完工，剩 余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为 ，预计项目于年月竣工开始对外营业。 目前酒店的层已与经营者签订出租经营合同，租期十 年原合同从年开始计。 承贷主体简介 企业名称深圳市横岗投资股份有限公司 住所深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼 法定代表人李智勇 注册资本，万元 企业类型股份有限公司 股东构成深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额，万元，出资比例 深圳市横岗股份投资有限公司工会出资额，万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额万元，出资比例 深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额万元，出资比例 经营范围 投资兴办实业具体项目另行申报国内商业物资供销业不含专营 专控专卖商品自有物业管理在合法取得土地使用权范围内从事房地 产开发经营地块号为的房地产开发经营。 营业期限年月日至年月日 成立日期年月日 资质证书年项目开发企业第名 贷款企业是由横岗镇九个行政村和横岗经济发展有限公司 横岗镇投资管理公司深圳市横岗投资股份有限公司工会委 员会共十二个单位参股投资组成。 公司经过近十年的经营运作，已形成以三来补合资 合作企业为基础，房地产为主导建材经营宾馆酒店娱 乐商贸自营工业企业为辅的多元化企业集团曾被深圳 市政府评为深圳市最大集体企业第二名。截止年 底，公司资产总额达亿元，净资产亿元，年 实现税积， 项目经济数据 总投资万元， 其中财务费用万元， 资金筹措万元 其中自有资金万元， 农行借款万元， 经营收入万元， 经营收入万元， 经营成本及费用万元， 法 农银发号 中国农业银行中长期贷款项目评估办法 农银发号 房地产开发项目经济评