为本项目地理位置优越，属于个开发前 景非常好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风 险较小。结论经估算，项目的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大 经济效益。 结论项目经营的五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到 人口后，逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小的方案，在经济收益 方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外 来大型投资公司介入前提下选择方案。 结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。 鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景， 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米， 增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。 松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，规划面积为平方公里，地处松江区中心位置，是松江区的 政治经济文化中心，是上海西南部的核心城市，上海中心城人口的主要疏解 方向，上海的重要高教基地。 图项目松江大学城站在松江的地理位置 目录 摘要 项目市场分析及前景预测 二投资条件与项目选址 三项目分析和动态竞争策略分析 四项目开发公司组织形式及人力资源 五项目实施进度安排 六方案投资分析及资金筹措 七项目财务分析及赢利能力预测 八项目国民经济及社会效益分析 九项目风险分析与风险回避的措施 十赢利模式设计与政策建议 十项目投资招商 外建议做万平方米空 中花园不含地下室和交通物业面积 商业以零售为主，物业功 能由零售物业和公寓酒店 组合而成 批发面积万平方米，空中步行街万平方 米，餐饮万平方米，公寓万平方米，此外空 中花园万平方米，投资规模最小。 商业批发为主，配备酒店 式公寓，空中花园和餐饮， 提升批发市场档次 建筑形态和面积与方案基本相同，商业经 营以批发为主，突出电子批发业态 建筑形态与方案相同，是 第三代购物中心环境的批 发市场 三个业态方案以及原方案的各项经济指标 总建筑 面积万 平方米 总投资 成本亿 元 可销售面 积万平 方米 销售总 额亿 元 可出租 面积 万平 方米 出租收 入年 万 元 请缩减方案面积，住宅减少万平方米，批发面积减少万平 方米共减少到万平方米 原 方 案 其中地 下 预计 亿 元。 方案以及原方案的比较分析表明，第根据未来五年松江经济发展趋势， 本地块商业价值的提升是大家的共识，因此，本项目土地必须整体变性，成为商住 用地。 第二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公 寓相互结合，购物中心与步行街结合的方案投资效益最大，在业态发生变化情况 下，和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。 方案的投资精髓特别强调可以销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等， 改变了原来方案无法收回投资的缺点。 根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心的操作模式，深圳市财政全额拨款 亿元人民币投资兴建，已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值，作 为社会公益事业来投资，政府委托下属企业全额投资持有物业。 方案投资规模较小，在现有基础上，建筑面积万基础上，总投资最小可以 达到亿元左右，与深圳项目投资金额基本相同。 根据 摘要 松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点城市建 设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是项技术含量很高的系 统工程，涉及多要素和复杂的商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定 位和商业布局的研究分析工作尤为重要。 我司本着积极认真的服务态度和专业探索的精神来切准市场脉动，正确选 择商业地产项目的定位方向严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定 位提供决策依据保证项目开发的成功。 与城通公司签订合同后，香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作，在调研 分析的工作过程中，我们采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模 拟演练在业态设计方面，我们详细调研了批发与零售市场，运用杨宝民先生独 创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。 我们不仅调研了松江区批发与零售商业，而且根据商业网点规划，对松江商 业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价 值，希望未来把握轨道交通开通后商机，通过良好策划形成顾客消费目的地目的 地。 根据项目特点，我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，我 们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分 析，形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相识，都是 封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不 是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目 表明，成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资，商业物业 需要市场培育期进行保留经营。 卓毅公司提出了三个业态方案 主要内容特点 购物中心空中步行街酒店式公寓等组合 面积万平方米，新城现有人口万人。未来五年 规划和增长总人口将达到万人。 见附表项目周边半径公里新社区未来年居住人口调查项目周边正 在规划建设的社区调查表上海松江大学城未来年常住人口调查。松江 新城商业面积供应情况调查表 二上海市规划依据 依据上海商业分级设置规范上海商业零售业态规范上海市零售商 业业态分类关于上海市零售商业服务业网点布局的指导意见和上海商业 发展第十个五年计划纲要 相关规定。 关于上海市零售商业服务业网点布局的指导意见 四社区居住区商业，列入社区居住区商业重点建设的区域是 人口规模达到万以上的居住区。 社区居住区商业建设，以新型社区购物中心为主体，建设发展 融合各种新型业态各种服务功能的现代社区商业。鼓励设置购物中心社区 型超市便利店专业店菜市场餐饮网点生活服务网点适度设置 大型综合超市文化娱乐网点专卖店限制设置百货店仓储商店集贸市 场。 上海商业发展第十个五年计划纲要 积极稳妥地推进大型购物中心和大型综合超市大卖场的建 设。，在交通便捷人流集中辐射区域广阔的地方，建设座融购物 休闲娱乐餐饮文化功能于体的万平方米以上的现代化大型购物中心。 根据人口密度交通条件以及周边地区商业环境，有控制地建设发展万平方米 以上的大卖场。建设大卖场的原则是内环线以内地区严格控制，内外环线之间 适度控制，外环线以外可以发展。按上海市零售商业业态分类，每万人口 或以半径公里商圈配置个。十五期末，大卖场的发展数量控制在家左 右继续推进连锁超市便利店副食品零售网点的规范化规模化建设。 调整超市结构，鼓励发展食品加强型超市。在缺少商业网点的地区，继续发展超 市门店便利店和副食品零售网点。按上海市零售商业业态分类，每万人 口配置个超市，每人或米为半径配置个便利店营车辆辆。年公共交通客运的日均总 量万人次，其他客运运营出租车辆辆，日均客运总量万人次。中 短途万人次跨省万人次社会公交万人次并将逐步递增。 随着轨道交通的通行区域流动人口的逐步递增会为百货零售业专业市 场等商业形态的经营带来巨大市场。按人均平方米的合理测定，会在轨道交 通枢纽周边未来到年间产生万万平方米的商业物业需求。目前 松江人均商业面积已经超过平方米过剩，缺乏集中型高水平购物中心，能够增 强松江商业辐射力的项目较少，只有开元地中海起点较高，松江商城算是本地较 好的商业项目。 四作为上海外围紧密型的扩散区产生目的性消费需要 松江作为上海外围紧密型的扩散区域是副都心所在。上海市内的大量的补充 型消费必然随着轨道交通滚滚来到。按照城市经济学和消费学的规律，在繁华的 大都市里无法实现或缺乏功能的消费必然在城市郊区或临近区域出现。这就是目 的性消费需要。如，旅游疗养朝拜物流集散配送教育培训体育集训等 等。而这些资源松江都具备且极具优势。但目前这方面的商业规划却十分不足， 比起其他的上海外围区域有所落后。象安亭的国际赛车场，就举成为国内外的 目的性消费的新的平台。 二项目选址分析与新的投资模型方案 选址分析 图上海松江在长三角的区位