走势及阶段性价格策略 阶段性价格调整 价格走势原则 价格走势策略 定金标准银行按揭付款方式及折扣建议 七销售时机 选择最佳的入市时间 项目开盘前期所有工作准备到位，为开盘顺利开盘奠定坚实基础 八销售控制 销售速度 销售控制的过程及监管 销售控制需要注意以下几点 第五部分销售推广策略 销售整合推广策略 推广主题 推广策略 二项目阶段性推广策略 第阶段接受登记咨询阶段深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 项目公开认筹阶段 项目公开发售阶段 项目攻坚阶段 项目扫尾阶段 营销工作安排 三粤东国际鞋材市场销售方案说明 四粤东国际鞋材市场活动推广说明 粤东国际鞋材市场地 所占比例如上图所示，但据调查，美誉鞋材商场的二楼饰扣五金类商户约为 湖北人。因此，未来我们在招商的主要对象还是以本地为主，外地的招商区域以 温州福建和湖北为主，或由在本地经营的商户引荐当地商户过来。 部分鞋材商户经营实力较强，连锁或分店的约占 商户经营规模统计 单店 连锁店 吉黄两地鞋材经营经过十几年长期自然形成，现在已经形成了很大批较有深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 粤东国际鞋材市场 营销整合报告 深圳世方商业地产顾问有限公司 年月日 深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 目录 第部分招商方案及其策略 招商可行性分析 本地市场陈旧，鞋材市场急需升级换代 集中站式鞋材市场为厂家采购提供便利性 异地市场有商户意向吉黄两地发展 本地仍然存在很大批持观望态度潜在客户 作为惠东女鞋生产基地的吉黄两镇，需要有个专业的现代的鞋材市 场出现 二项目招商的分析 本项目招商优势和机会分析分析阶段性推广手段 二正式招商阶段 起始时间 招商群体 阶段性推广手段 三招商攻坚阶段 四招商收尾阶段深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 招商群体 推广策略 活动推广 五招商整合推广方式 招商单张画册的策划制作 现场包装 定点推广 电视推广 报纸专业刊物推广 活动推广 六市场招商整合推广方式 项目招商推广主要诉求点 招商整合资源 第四部分销售方案及其策略 整体营销策略定位 销售模式 返租销售模式对商铺销售的重要作用 次性返租年营销策略的具体操作方法 二销售目标客户定位 三项目销售市场分析及突破口 项目销售市场分析 项目销售优势与机会分析 项目销售劣势与威胁点分析 本项目突破口 四市场销售平面图分割 市场销售平面分割原则深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 铺位平面分割与销售的相关联系 五商铺销售 本项目招商劣势和威胁分析 三项目招商方案 市场招商涉及品类 招商平面图的分割 四市场招商目标客户定位 本地商户仍是招商的主力军 外地商户将成为项目有利补充 意向从事或刚从事该鞋材经营不久的个人 招商目标客户分析 五市场租金水平及租金策略确定 租金制定原则 项目整体租金水平的制定 租金策略 六返租期内租金收益预算待测算面积出据后补充深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 七相关法律文本另行提交 八租金明细表另行提交 第二部分招商整合推广策略 招商对象的差异性推广策略 本地经营鞋材商户招商策略 异地较具经营实力鞋材生产厂家代理商经销商及个体经营者 意向从事鞋材经营或刚从事鞋材经营不久的个人 二媒体推广 三招商单页的设计 四定点推广 惠东区域内商户 广州深圳温州成都福建等区域内的客户 第三部分项目阶段性推广手段 接受租赁登记阶段 起始时间 具备条件 招商群体 市场近千家商户，每日车辆穿梭其中，同时 由于大大小小鞋材厂家分布于两侧，使得经营鞋材经营氛围相当浓厚，这无 疑使异地商户感到兴奋，增加其进驻信心。 项目良好的地段和交通条件 本项目位于连接吉隆黄埠唯主干道吉黄大道中段，距深汕广 汕高速仅分钟车程，良好的地段优越的交通条件使市场物流将更加便 利。 良好的市政规划，为项目未来发展提供广阔前景 随着项目旁民营工业园惠东鞋材生产基地的建成，无论从鞋材采购 知名度等各方面都将为项目未来发展提供广阔的前景。 本项目招商劣势和威胁分析 项目周边商业氛围欠缺，前期经营环境较差 吉黄大道除本项目外主要在建项目仅黄大吉酒店国惠大酒店，相对商 业氛围欠缺，对面基本仍是空地，且还未规划，同时由于各项目施工，无绿 化，吉黄大道往往尘土飞扬，前期经营环境较差。 黄大吉鞋材市场的潜在威胁，直接导致商户的分流 距项目仅百米的黄大吉鞋材市场旦确定建成，势必影响到项目招商深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 工作的进行，将直接导致商户的分流。 鞋材经营大环境的影响，导致商户持观望态度较多 据调查了解，今年鞋材经营不如往年，在抽样调查家商户中，有近 ，也希望有个专业鞋材市场的出现，项目的出现相当于对本地市 场整合，同时还将面对平山等惠东县经营鞋材的商户。 外地商户将成为项目有利补充 外地市场大多都是成熟的市场，里面的商户大多都较具经营实力，特别是花 都狮岭新濠畔华南城内的商户，外地招商对项目价值的提升及后期经营管理 都有着较大的意义。 根据调查了解，外地尤其是广州区域客户已有在黄埠吉隆开店经营现象的 出现，从另方面说明该区域客户有在吉隆黄埠设点的意向，此类客户将成为 项目招商的有利补充。深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 意向从事或刚从事该鞋材经营不久的个人 项目处于连接黄埠吉隆主干道吉黄大道中段，周边已是成熟的经营鞋材市 场，本项目的建成，方面是对周边市场的整合，对鞋材经营产业的升级另 方面，由于市场培育期内采取定相对优惠政策，相对经营成本较低，对意向从 事或从事该鞋材经营不久的个人有定吸引力。 招商目标客户分析 在鞋材经营户中，本地商户约占，外地约占 商户来源统计 温州 福建 湖北 本地 其它 据不完全统计，两地鞋材商户主要由本地温州福建湖北人为主。各的商户对进驻项目呈观望态度。 三项目招商方案 市场招商涉及品类 针对项目的实际定位把握市场的招商，市场主要以经营鞋材及鞋材辅料为 主，主要招商品类按各功能区域可分为 皮革面料区真皮人造革材料里布衬布等为主 鞋料区鞋跟鞋底鞋楦底片等为主 五金饰品及鞋辅料区鞋扣鞋饰鞋线等 机械化工及其他辅料树脂针车鞋机维修配件等 招商平面图的分割 通过平面分割将铺位分成适合鞋材经营面积单位，根据各种产品经营要 求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。 合理设臵铺位进深开间比例。 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合分小易售，合大 好用。 经营与销售综合考虑，合理设臵铺位大小与总值，利于经营及销售。 注详细招商铺位分割图，我司将另外提交。深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 项目业态功能分布图 四市场招商目标客户定位 本地商户仍是招商的主力军 作为女鞋生产基地，吉隆黄埠本地就有近千家经营鞋材商户，他们对本地 市场较为熟悉，同时苦于本地市场的混乱，如经营环境差租金压力大质量 参差不齐等现象际鞋材市场雕塑小品有奖征集活动 粤东国际鞋材市场销售招商说明会 粤东国际鞋材市场商户进驻签约仪式 五关于临时咨询中心及营销中心选址面积等方面的说明 临时咨询中心的设置 营销中心的设置 关于先行展示广场及商铺样板房部分实景效果图的位置说明 附件粤东国际鞋材市场认筹前工作安排 附件二粤东国际鞋材市场认筹前广告工作计划深圳世方商业地产顾问有限公司世方商业成就铺王 第页共页 第部分招商方案及其策略 招商可行性分析 本地市场陈旧，鞋材市场急需升级换代 本地以前自发形成的老市场，由于多年来沉积了许多问题，如交通堵塞 市场经营环境差价格混乱产品参差不齐火灾隐患等弊端，同时随着租金经 营成本的逐年递增，不少本地商户渴望有个规范的市场出现，能够有个好的 经营环境，对本项目比较看好。 集中站式鞋材市场为厂家采购提供便利性 本地现老市场产品分布较散，厂家在采购时经常要跑好几条街区，同类鞋材 也相对不集中，而项目建成后，各经营街区分布明显，鞋材产品集中，完全可满 足各类鞋材厂家站式采购的需要，为厂家采购提供便利性。 异地市场有商户意向吉黄两地发展 据调查，以广州鞋材市场为例，大多鞋材市场以商场式经营为主，而由于面 料底片化工类鞋材所需铺位面积较大，同时要考虑货物运输，因此极为 不变，相对租金成本也较高而有些市场，如成都金花市场，在年内市场将 被拆除，经营鞋材商户按市政规划需搬迁至金塘等地，其中部分商户有向异地发 展的意向，项目的建成将为此类商户提供良好的经营拓展平台。 本地仍然存在很大批持观望态度潜在客户 据调查，本地很大批客户均持观望态度，针对此类客户只要通过招商策略 及异地促动，将成为项目招商的有利补充。 作为惠东女鞋生产基地的吉黄两镇，需要有个专业的现 代的鞋材市场出现 针对惠东鞋业发展不够配套，鞋材供应绝大部分依赖外地引进的实际，为弥 补产业链中缺失的环，惠东政府将在吉隆镇深汕路旁