心城区相连，距市中心公里。该项目南邻 湖滨饭店青松宾馆桥头公园，与太湖相望，毗邻蠡园，环境优美，空气清新，是无锡未来的发展中心，与太湖风景区数步之遥，有相当的发展潜力。 该项目占块面积公顷含地块支路占地公顷，容积率小于，基 地内有条面积公顷的天然河流和条宽米的十字形规划道路。目前基 地内为村民住宅与农田，尚未开始动迁，市政设施较差距，周围青祁路往南拓建 工程正在建设。 该项目所在蠡湖新城是无锡市近期建设的主要地区之，也是新城与旧城联 动的次坚持高标准高起点规划和公共设施基础设施综合配套的新城建设。 它的开发建设不仅符合无锡市作为特大城市和区域经济中心的地位要求，而且影 响到城市规划发展方向的进程，进而影响到打太湖牌唱运河歌建山水城 的城市经营的实施效果，对无锡市的城市地位和形象有重大影响，因此推进蠡湖 新城建设有着深刻的经济和社会意义。 氛，给目标客户强烈的销售感染力 展示本项目和蠡湖新城休闲美丽亲和的市场形象 阶段分期 准备期 完成工地现场临时售楼处样板房的包装，营造具有震 撼力的销售动线 完成地块景观样板段设计和施工。 通过户外广告和软广告告之楼盘信息，引起市场关注 销售道具制作完成 物业管理以及购房合同等各类法律文件准备齐全 内部认购期利用内部客户资源，聚集前期人气，制造市场知名度 项目投资环境分析 无锡市及经济状况 无锡市位于长江三角洲中部，东西沟通沪宁，并可联系长江南北，是江苏省 重点发展的个特大城市之和苏锡常的地域中心。 该市市域面积平方公里，下辖个城区和个县级市，年末总人 口为万人，城市化水平达到。 无锡是中国重要经济中心城市区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省 重点发展的特大型城市，年无锡市人均总值元，五年平均增长 ，高于苏州杭州宁波和南京，在江苏省位居第，在全国处于第位。 国内生产总值亿元，比上年增长，在全国大中城市中总量列第十 位。城镇居民人均可支配收入元，在全国处于第位，其中高收入家庭 占看，无锡过去几 年年商品房交易量大致在多万平米。 从房地产市场需求结构上看，元平方米以上的商品房成交量占总成交 量不到，而其剩余供应量却有万平方米，超过。另据家企业房地 产开发投资状况调查结果表明，在年住宅投资中，高档住宅的增速明显快 于中低档实用型住宅的增速。别墅与高档公寓开发投资增长速度要比普通住宅高 多个百分点。 在与周边城市相比，无锡总体房产价格偏低，年商品房平均价格约为 元平方米。统计数字表明，年上海与杭州楼市价格分别是无锡的 倍倍，宁波苏州南京的平均楼价分别高出无锡的和， 表明无锡楼市仍有定发展空间。 总体来说，随着无锡房地产业将向上发展，未来两年无锡需求与供给仍有 定的上涨空间。 城区典型楼盘如下表 案名区域地址价格元平米备注 桃源居滨湖区梁溪路号商铺元平米，车位万 凤宾都市家园北塘区凤翔路后张巷年月交房 阳光花园北塘区建筑路红星路起价年月开工 优空间北塘区蠡溪路建筑路年月交房 红山半岛北塘区青祁桥边均价。 按照发展规划到年，无锡要争取年均增长以上，达到亿 元，人均达到美元左右。到年，增长率为左右，力争经 济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。 年无锡市为了进步提升了在长三角地区的城市地位，提出打太湖牌 唱运河歌建山水城的城市经营理念。 无锡市房地产业及市场发展状况 无锡市共有房地产开发企业家，其中级资质的家。年无锡市区 共完成房地产开发投资亿元，同比增长，占全社会固定资产投资 的。住宅施工面积为万平方米，占房地产施工面积的，是 房地产开发结构中的主体。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,根据第五次人口普查统计，无锡市区共万个家庭户，其中，住房间数在 两间以下的住户有万户，占，人均住房在平米以下的有万 户，占。发达国家的经验表明，在人均居住面积低于平米时，居民对 住房的需求将保持旺盛增长，因此，本市有相当比例的居民有改善住房条件的要 求，随着无锡经济的持续发展，将形成相当的购买要求。 从房地产市场需求总量上看，剔除动迁房和经济适用房面积来组 和市政府的领导下，按照蠡湖新城开发建设计划，共同推进本项目建设，最终形 成蠡湖新城地区房价与地价可持续发展的局面。 项目经营目标和战略 作为蠡湖新城的启动性项目，本项目将促进蠡湖新城地区经济社会和环境 的可持续发展，挖掘出蠡湖地区土地和房产的真正价值，达到政府企业和消费 者三赢的可持续发展局面。为了顺利实现本项目的经营目标，我们将采用发展型 经营战略，针对新的消费者提供新产品。 项目发展计划 为了实现本项目的经营目标，并使经营战略风险最小化，我们将从新产品的 研发建设营销和投资个环节来把握项目，相应的计划性纲要如下 新产品开发计划纲要 为提升本项目的规划设计水平，满足开拓市场的需要，我们将利用公司内外 部设计团队的优势 设计部即将完成改制为设计院，技术力量雄厚，经过多个项目的实践， 设计管理水平不断提高 与国内外众多优秀的设计团队和独立设计师合作，并结成战略伙伴关系。 实行技术与市场的无边界小组管理模式，通过概念构思筛选产品设 计测试商业化推广的全程国际标准操作，建立产品的优势。 提供专业的新产品测试服务。 结合本项目的营销战略，本项目的新产品开发计划如下 第阶段，目标是场吸纳，根据 本案万平方米的建筑体量，本案拟分期开发，每期开发量在万平方米。 根据我司其他各项目资金运作的经验，为了使项目总体的现金流量内部收 益率等财务指标达到最佳效果，各期启动时间间隔般在半年左右。 因此本案的建设周期为四年。 新产品营销计划纲要 根据测算，本项目折合可售面积的均价为元平方米。以首推的别 墅花园洋房和产品高价入市，确立本项目高端产品的市场形象。普 通住宅则采用低开高走的价格策略。 住宅以售为主或酒店式公寓主要面向小型企业租售并举为了保证 商业街的整体形象和招商效果，早期主要采用租赁的形式。 本项目整体推案计划如下 时间项目生命周期总建筑面积 万平方米 均价 折合可售建面 准备期 元平方米 半年期住宅均价 增幅暂取元平方米 提升期 成熟期 持续期 退出市场 在本项目各期的销售中，进行阶段性的推广，阶段性的推广计划如下 阶段总目标 提升蠡湖新城的土地价值和市场美誉度 突出项目的主要卖点，体现楼盘个性 预热市场营造热销气配合周边基础设施的建设来启动市场。为确立蠡湖新城 号地块项目以及蠡湖新城的高端市场地位，我司将首先推出别墅花园洋房和 产品，结合蠡湖新城规划向全市推广宣传，高价入市，不断提升本案 以及蠡湖新城地区的市场价值。 第二阶段，目标是初步形成项目品牌。利用蠡湖新城的高端市场形象和本项 目的工程形象进度，不断扩大期的市场份额。在期建成的同时全面启动配套 设施的建设。 第三阶段，通过无锡市民对蠡湖新城地区高端市场的接受和期的建成小区 的样板作用，巩固蠡湖新城号地块项目今后各期的市场份额。 根据本项不同分区的规划布局和环境主题的变化不断推出新产品，以满足市 场需求的变化。 第四阶段，在地区不断成熟人气较旺的前提下，推出以租为主的准办公类 物业，满足为开发区配套服务的中小企业和家庭办公需要，并为地方政府提供持 续的税收收入。我们将以或酒店式公寓为主要物态，依托太湖优美环境资 源和旅游配套资源，提供区别于办公条件。最终形成个环境优美功能齐 全的大型居住区。 新产品建设计划纲要 蠡湖新城号地块项目将采用滚动开发的形式。通过对无锡房地产市场的跟 踪调研，区域性大型项目每期开发量在万平方米以上仍可被市国际水准和面向中高产阶级的欧洲风情湖 滨小镇 根据无锡市城市总体规划纲要所提出的创造 个在卓越的湖滨城市的宏伟目标，我们将配合无锡市政府将蠡湖新 城建成个由开放公园居住区和城市基础设施组成的旅游服务中心和 高品质超大规模的湖滨居住社区。 蠡湖新城位于美丽的五里湖畔，西临省级蠡园经济开发区太湖山水城 旅游区和五星级的湖滨饭店，坐拥优美的湖岛山水生态环境悠久的人 文历史底蕴完善的旅游度假商务配套，独享无锡不可替代的湖景资源。 结合无锡市在中国城市中的经济地位以及新轮城市总体规划和蠡湖新 城的整体建设目标，蠡湖新城号地块将为无锡市及周边地区居民提供 个美丽轻松舒适的生活新空间。 世纪以来，国内外政府都十分重视对滨水地区的开发和建设，根据各 地开发经验，启动蠡湖新城对无锡有着深刻的社会和经济发展战略意义， 这将有助于无锡市改善太湖沿岸景观，实现湖滨城市的战略构思，增强 市民对城市的归属感和自豪感。尤其是近年来，人们对户外活动旅游 与休闲的向往使得滨水地区成为重要的活动场所，结合滨水地区的商业 和传统文化设施，滨水地区将形成城市新的经济点并提供大量就业机会， 从而迅速确立城市形象和城市地位，培育出鲜明的城市精神。 产品概念 概念中国长三角地区世纪新城开发的典范 先启动城市，再启动社区是新城运作的成功模式 在整个蠡湖新城的运作过程中，我们将按照市政府城市规划要求，在市政 府的配合下，努力做好城市运营商的工作。我们将按经济社会环境协调的发 展的原则，先启动城