块位置 本项目拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅。公里，北面有粮油 钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。 四至范围 东向西津路 西向文峰路 南向白家路 北向赞贤路地块规模与开发目标 本项目预计用地约亩，项目拟建总建筑面积在约平米专业市场，其中总建面积部分为项目自身配套公寓办公物 管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区信息区，家具区，厨具灶具区，二手摩托 车电动车自行车区，玩具交换区，二手手机旧书区，古玩区等大类数百个品种。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，项目北面有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市 场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场及公交站等。 电力供与大中型城市保持同步的旧货 产品和服务，从而杜绝目前存在于赣州旧货缺乏管理，干扰市民的现象，为赣州人民造福另方面也将进步美化城市的形象，提升 城市形象，真正成为赣州市新城发展行业整合房地产市场发展的地标性物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大 的影响和带动周边专业市场发展，推动和促进开发区市场集群商圈效应的形成，带动赣州市开发区的发展。 第二章项目投资环境及市场分析 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为赣州市旧货大市场旧货交易中心，暂以赣州 市旧货大市场代表该项目，以下简称本项目。 项目开发公司简介 江西旧货大市场置业有限公司，是由江西旧货大市场运营公司组建而成。目前正在开发江西省唯个旧货大市场项目，项目位于 解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为亩，建筑面积达万平米，大小店铺余个，预计扩展到亩。江西旧货大市 场老市场占地面积平方米，拥有经营摊位多个，经营旧货从业人员余名。江西旧货大市场是原国内贸易部试点单位 和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之，被省商品流业市场的蓬勃发展，将起 到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。 本项目选地位置，其主要目的也是关键要素就是要借助该区域的集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。 项目总概况 项目基本指标 项目总投资约万元 项目总体店面办公用房仓储及其他附属设施总计建筑面积约平方米 投入使用时间年月 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 国家建设部及江西省颁布的与房地产相关法律与政策 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件赣州相关法律政策与文件 赣州市及赣州经济开发区的招商引资政策 通市场规划建设管理领导小组确认为全省家重点商品市 场之。市场经营包括电办公设备通讯器材机电设备五金工具家具等大类上百个品种，年交易额亿多元。江西旧货大市 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,场通过年成功运作，今天的旧货大市场已经发展成为全省规模最大影响最广辐射最强的专业旧货市场较好的发挥了全省旧货中 心和龙头地位作用。 项目拟选地区位 本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩，该开发区是经省 政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区的西南部，国道和赣粤高速公路纵 横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。 园区以大开发为主战略，发挥独特的地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移资本流向由东向西扩散的机遇，围绕培育特色 产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。 开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场 水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场的扎堆对未来该区域各类专定。 赣州旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。 到目前为止，赣州市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路带，而且许多临时来赣州居住的外来人口低 收入家庭和些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有 较好的反响，受访者认为这是个便民利民为民的通道。认为拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，完全 能够给赣州旧货市场带来片新天地，因为旧货经营是件利国利民的大好事，国家对旧货经营有优惠政策。经营人员希望由政 府有关部门牵头，在合适地点兴建个规模较大的适合赣州市发展需要的旧货市场，将现有的旧货行和个体工商户纳入其中， 按品种按门类分片经营，集评估鉴定储存修理翻新包装运输结算等配套服务于体，提升档次，形成规模。 本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。对赣州唯大型旧货交易市场这个较为新鲜的行业，受访者表示看好该行业经营投资前景，的旧货经营户认同开发 区粮油市场对面诞生赣州旧货大市场的发展前景，的市民对开发区粮油市场对面地块未来年内的升值前景表示看好，说明 广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场，关于行业市场的意义 针对目前赣州市旧货交易现状存在的四大问题是规模太小。在赣州市还没有个真正的旧货市场，在市内的十来家旧货行中， 充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万的还没有二是品种单。现旧货行经营的品种仅限 于家用电器家具和日用品。机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。收购进来的物品， 只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使 出售旧货的居民心存疑虑。特别是些骑三轮车的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶 感等等。本项目拟定的站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统的科学的管理把赣州旧货大市场整合 优化，拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，吸引众多经营者消费者，从而使赣州市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。 关于社会综合效益的意义 随着旧货行业的重要性日益突显，专业的旧货市场不可或缺地成为城市利国利民的亮点工程。本项目的落成，方面将填补赣州市 旧货行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为赣州市人民提前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，江西旧货大市场有限责任公司认为赣州市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着 定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来赣州房地产行业的发展和开发区众多商业项目的运作，赣州市专业市场 已经具备较好的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度赣州房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性， 势必在赣州营造空前的销售推广气氛，也将为赣州旧货行业的规范发展提供就业岗位争创税收作出巨大贡献。受被访者心态所影响， 本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，赣州市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了赣州汽车大市场钢材大市场建材大市 场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等市场集群商业格局。各专业大市场定位不同，在 形成自身与市场差异化的基础上，均有自身强劲的竞争优势。目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目的落成必将加快 开发区市场集群发展的进程，进步完善开发区的整体规划政储蓄所 项目性质与主要特点 本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅办公，定位为大型专业市场少量多层住宅及办公的发展模式。 项目主要特点有 项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目的开发，并应借助市场集群，加强对 区域概念的强势引导。地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。 项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群内各种资源，也为旧货交易提供旺盛的 客流。 项目为赣州市唯个专业的大型旧货交易市场，成功开发并运营后对赣州旧货行业发展起着巨大的规范，促进和引导作用。 项目地块价值分析 本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩。该开发区是经省政 府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区的西南部，国道和赣粤高速公路纵横 贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。 开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场 水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场