投资在基准情况下，财务内部收 益率为，财务净现值万元，静态投资回收期为年。表 明项目有较好的财务效益，并具备定的抗风险能力。项目在财务上是可行的。建 议本项目趁势而上，尽早建设实施。 二市场分析 目前从上海房地产市场的发展情况来看，随着宏观环境的变化，开始出现些新 的特点，最为显著的就是总体的平衡与些新楼盘的热销，别墅市场十分活跃。 宏观分析 别墅是房地产市场发展过程中的必然产物，特别是近几年以来，上海房地产市场 的持续迅猛发展，带动了别墅市场的复苏。随着本市市政道路的进步发展和完 善，家用轿车的日益普及，人均收入的增加，上海作为全国最有影响力的大都市 辐射力的提升，别墅类独用住宅已成为人们置业需求的新选择，市场的吸纳能力 也因而提高。据有关专业单位和权威人士测估，今后至年内上海别墅市场吸 纳能力为约万套。购房者中约有的人愿意购置别墅。所以从中长期来低压 煤气由别墅区内的箱式调压站接出。外场煤气管网采用聚乙稀管材，室内煤气管 采用热渡锌钢管。每户设立方米煤气表只 空调通风 空调 小区内别墅采用拖多的家庭式中央空调系统型别墅夏季总 冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。型别墅 夏季总冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。， 项目概况 项目名称暂定名 建设依据批准文件 青浦区计划委员会青计投第号关于建设商品住宅房项目建议 书的批复详见附件。 青浦区发展计划委员会青计投号关于开发建设徐泾高泾 地块商品住宅房项目的批复详见附件。 青浦区发展计划委员会青计投号，号关于建造商品住宅 房项目的批复详见附件。 青浦区规划管理局青规书第号关于核发上海房地产开发 有限公司选址意见书的通知详见附件。 青浦区规划管理局青规地第号关于核发上海房地产开发 有限公司建设的矩形状，长宽比例约为。由青浦区房地局测绘所 提供的房屋土地测绘技术报告显示，规划用地面积为平方米折合 亩，含道路和河道带征地，其中建设用地面积为平方米折合亩。 建设内容 根据青规书第号关于核发上海房地产开发有限公司选址意见 书的通知提出的选址意见主要为 建设用地面积以房地部门的定界为准。 建设工程性质住宅。 建筑高度层数控制层。建筑容积率。 建筑密度。 绿化率其中集中绿地。 由于各项规划参数的相互制约，住宅的概念给予了细化，为独立式低层住宅。 本项目在建设用地的基地上已扣除高泾路退界，河道退界，新 建独立式低层住宅幢。根据次规划，分步实施的原则，将基地从西向东分 为二期。其中期建设用地折合亩，建幢二期建设 用地，折合亩建幢。另外基地内还将新建公建，门卫等配套 设施，总地上建筑面积约。 建设投资及资金来源 本项目建设总投资为人民币万元。其中土地费用万元土建地规划许可证的通知和沪青地号建设用地规划 许可证详见附件。 青浦区人民政府青府土用第号关于同意上海房地产开发 有限公司新建商品住宅的批复详见附件。 上海市房屋土地资源管理局沪房地青字第号第号上 海市房地产权证详见附件。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,沪青房地出让合同第号上海市国有土地使用权出让合同详 见附件。 上海市国有土地开发补偿合同详见附件。 青规审第号建筑工程设计方案审核意见单详见附件。 建设单位 本项目由上海房地产开发有限公司投资开发建设。该公司由自然人上 海企业发展有限公司和上海房地产有限公司三方共同出资组建的具有 房地产开发资质暂定三级的有限责任公司。注册资金为人民币万元，注 册在青浦区徐泾镇，是个自主开发经营，独立核算，自负盈亏的经济实体。 建设地点 该项目位于青浦区徐泾镇，具体位置为东至东向阳河，南北为河道，西至高泾路。 地块呈东西较长，南北较 建筑设计 小区内共布置了独立式别墅幢和会所幢，地上建筑面积计，其中会所 为，别墅为。 独立式别墅共有十余种房型，针对每个不同情况的地块，或山，或水，单独进行设计，力求建筑由景而生，合景为。平均每户建筑面积约。单体内的 空间设计按现代家庭生活模式，合理组织功能分区和安排空间序列，建筑内外空 间的相互辉映，相互渗透。并且利用山坡的高差，营造多些的地下室和半地下 室。大部分单体为二层，少量三层，大面积单体设有电梯。 会所设在高泾路东侧，地上建筑面积为，地下建人防。会所建成后 先做售楼处，以后为业主提供休闲，健身，娱乐及物业管理之用。 小区建筑上面风格现代，简洁，明快，轻颖，前卫，与绿化广场，大绿洲的各景 观相协调，强调细部装饰和整体气势。 本项目技术经济指标如下 主要技术经济指标 序号项目单位数值备注 总建设用地面积 地上建筑面积 其 中住宅建筑面积不含地下层建筑面 积 公建建筑面积 底层建筑面积地下室建筑面积含人防面积 人防建筑面积位于会所地下 集中绿化率就近河道。生活污废水排放量为 立方米。各单体生活污废水排至室外污水管道汇合，最后纳入高泾路市政污水总 管。 电气设计 本别墅区供电用电负荷为，其中住宅用电，公共用电。 配电系统采用二级放射式供电。住宅供电采用从户外电缆分支箱用电缆配送至用 户。每独立住宅设三相四线单元进线，供电电压。为确保小区环境优 美，总体上所有供电线路及道路照明均采用电缆埋地铺设。本项目采用屋面避雷带保护方式。 弱电设计 在弱电系统方面，为满足用户对语言数据图象等方面的要求，本小区在电话 及信息系统上预设宽带网接入方式，每幢住宅设弱电综合分线箱。独立式住宅电 话每户进线两对，加上会所综合楼等，总须设置电话进线对。 为提高收看电视图象的质量，小区设置共用电视天线系统。 小区实行封闭式管理，设周界报警系统。每户住户均设可视对讲系统。小区所有 住户的访客对讲机与安保中心联网。 每户设燃气泄漏报警和自动切断装置。户门阳台外窗设防盗报警，家庭设紧 急求助和报警装置。 每户的用水，用燃气，用电实行遥读，并传递至物业管理中心。 煤气设计 本项目的燃气最大小时用量为立方米。生活用的煤气为城市低压煤气 绿化率 容积率含人工湖 建筑密度 总户数户 总人数人以人户计 平均每户建筑面积 停车位辆 其 中住宅辆 公共建筑辆以辆计 户均停车位辆户 结构设计 设计要求 结构安全等级为二级，地基基础安全等级为二级，抗震设计烈度为度，建筑物 类别为丙类，框架结构抗震等级为三级。结构选型及材料选用 上部结构所有别墅均采用框架或砖混结构，会所为框架结构。 基础未填土及填土厚小于部份别墅采用筏基，持力层为第二层老土。 ，填土厚大于部份别墅采用桩基，桩为预制方桩，桩长根据地 质情况而定。 挡土墙所有填土形成坡地均设挡土墙。 给排水设计 本项目的给水水源采用市政自来水，从高泾路上市政给水直径干管上引入两 根进水管，设水表计量，供给小区生活及消防用水等。 小区内的给水管道形成环状，各单体用水由室外给水管直接供给。设计用水量为 立方米。 每幢别墅均单独设置容积式燃气热水器。会所内设置燃气热水锅炉。 小区的排水采用分流制。雨水经汇合后排浦东康桥，松江 佘山，目前的沪清平公路浦东金桥和松江等区域的别墅较受关注。对全市别墅 市场影响最大的是青浦区东部，并以徐泾和赵巷为中心。徐泾镇作为万里国道 第镇，与上海市区紧密相连，为上海西郊虹桥概念的延伸，距虹桥机场仅公 里，现已成为上海西区高档别墅的主要供应地。沪清平公路沿线的别墅楼盘有 个区别于其他区域的特点，产品更新快。湖畔佳苑无论在层半的建筑构造上 环境庭院上，还是室内空间上都有新意。长堤花园紧邻高尔夫球场，具有极佳 的高尔夫球场景观，并推出湿地坡景概念。由于低容积率，又有新的创意，价格的走势见好。 本项目位于沪清平公路与沪青平高速公路之间，沪青平高速公路已于前年通车， 使交通便捷的程度进步提高。本地块周边最近几年已经开发和正在开发大批 别墅，提高了区域开发的成熟度，相对而言有益于减少后续房产开发的风险。去 年中央作出了暂停别墅类用地供给，对已获得别墅用地的开发商来讲定是个利 好消息，有利于别墅项目品质和价格的提升。高泾路作为目前该项目的主要进出 道路，将由原先的米拓宽至米宽，大市政配套管线都已到位，为本项目的 后期市政配套提供了良好的条件。所以以房地产开发的势头及必备条件来看，该 地块房地产开发已具备了好的外部条件。 价格分析 本项目所处的区域已构成别墅开发的热土，经实地调查和有关媒体显示，提供几 个可比性楼盘的情况 西郊紫郡基地面积，拟建独立式低层住宅，容积率。 目前期幢别墅已结构结顶，古典式的风格，预售价元以上，最高为 元，已预售空。 丽都别墅占地，已建成幢独立式别墅，计五种房型，平 方米建筑面积，欧陆风格，去年已售完。售价大于元。 湖畔佳苑占地面积万，容积率，分二期建设。该项目倡导新亚洲 主义的理念，单坡屋面，主体结构层半，围合庭院黑白色调等，颇能吸引人们 的注意。期已于去年上半年预售完毕，予售价在元元。现正在建设中的二期的预售价均价定在元以上。 我们认为，项划方案用地平衡见如下表 序号项目面积比例 总建设用地面积 其 中住宅用地面积 公建用地面积 道路用地面积 集中绿地面积 其他用地注带征土用为万元。建设资金由上海京郊房地产开发有限公司通过自筹 和房产预售解决。 财务效益 经市场调研，并经综合测算，本项目全部投资在基准情况下，财务内部收 益率为，财务净现值万元，静态投