员增多，经济增长下行压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需，国家加大基础设施投资力度，带动了房地产市场发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计房地产开发企业已达余家，房地产开发企业不断增加促进了相关行业发展，建材装饰等行业也因此拓宽了发展空间。据汉中市房管部门统计，目前汉中市多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了半以上，这些企业为汉台区房地产市场发展发挥了重要作用。汉中市年房地产市场发展走势如下年汉中市完成房地产开发投资年汉中房地产完成投资亿元房地产投资年汉中完成房地产开发面积万平方米施工面积竣工面积年房地产投资占全社会固定资产投资比例全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资比例亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元从年汉中市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到受地震影响，年竣工面积有所下降，比年下降，施工面积呈上升趋势，同比增长。人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中重要性。以上数据说明，汉中市房地产市场发展前景广阔。近年来，随着国家西部大开发战略实施，省市对基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工业强市，农业稳市战略方针，对外招商引资力度进步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着汉中经济发展，城市人口将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动商品房写字办公用房商业用房潜在市场。通过对汉中市城区有关房地产开发公司抽样调查，目前期房预售率均在以上，现房销售率平均在左右。本项目地处汉中市城西，是未来发展重点区域，是汉中市江两岸开发建设重要组成部分。因此，项目具有较大市场潜力。汉中市房地产市场分析汉中房地产市场发展综述分区域历史价格走势汉中房地产在东西南北各个板块显现出全面开花良好局面。城区中心处房地产市场无可争议主战场，现在甚于满载状态。高速公路开通及江两岸长远规划，使得市场区域有较高认可度。汉中房地产市场宏观分析房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占比重近，已成为我国国民经济支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，汉中近年来经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。汉中房地产长期处于起步发展阶段，宏观调控虽然对市场市规模扩大，城市发展多元化发展，汉中市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。商业用房需求分析随着汉中市经济发展，汉中对外交流越来越频繁，汉中市在大中国经济棋局下战略地位逐渐被突显。汉中市位于中国中心，是南北经济东西经济交汇地，许多南方企业在汉中投资建设分公司，以汉中市为基础，逐步向西北扩张。商业投资加大和流通成本降低给汉中带来了前所未有发展机遇，这就要求汉中市有相当规模商业区以适应经济高速发展，从而拉动了商业用房市场巨大内需。市场竞争环境分析比较地域和规模，威龙综合大厦是市区西北端规模较大商业用房，商业竞争较小。建设规模本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建筑面积，容积率，建设密度。第章场址选择建设地址及概况建设地址本项目位于汉中市城西，青龙路西段以南西环路北段以东前进西路以北区域内，东临村民住宅。本项目地理位置优越，人气旺盛，交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。占地面积本项目总用地面积亩。汉台区概况汉台区位于陕西省南部，是陕西汉中市城市中心区。全区辖镇乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里，其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。自然状况汉台区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源丰富自然风光优美。在这块天汉土地上，留下了丰富文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古汉台拜将台灯处古迹被分别列为省级区级文物保护单位。汉台区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长环境得天独厚，被专家论证为水稻最佳生长区有天然植物基因库和天然药库之称，也是重要畜禽和水产品生产基地。汉台是汉王朝发祥地，有天汉天府之美称，历史悠久，文化灿烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝书法宝库。有省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池明珠桥汉中府文庙宝峰寺天台山汉南书院。有区级重点文物保护单位处。历史文化名城纪念地处。现存古遗址有褒斜栈道山河堰古汉台拜将坛饮马池瑞王府等古建筑有东塔汉中府文庙汉中府城隍庙琉璃照壁明珠桥户头桥等风景名胜有天台山哑姑山磨子桥等有兴元湖莲花池及天台山森林公园三座公园。经济状况汉台区紧紧围绕农业增收农村稳定两大目标以建基地引精品抓销售增效益为指针以调整农业结构推进农业产业化进程为重点，积极实施四大主导产业粮油畜牧蔬菜蚕桑带动战略，同时对全区万亩耕地进行了合理布局，划分了四个作物带，大力推广农业高新使用技术，突出发展农产品加工业和营销业，确保了全区农业和农村经济秩序将抗快速发展。年全区实现国内生产总值亿元，比上年增长了。全社会固定资产投资总额亿元，增长。财政总收入达到亿元，其中地方财政收入亿元，同口径分别增长和。城镇居民可支配收入资回收期合理，具有较好投资价值。综上所述，我们认为汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目必要性理由充足，市场前景看好，建设条件成熟，社会效益和明显，总体方案可行。第页附表项目经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年经营收入商业用房租金收入出租面积单位年租金元公寓租金收入出租面积单位年租金元二经营税金及附加营业税城市维护税教育费附加第页附表损益表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年经营收入经营税金管理费用折旧财务费用利润总额应税利润所得税税后利润累计税后利润销售净利润率投资利润率第页附表现金流量表单位万元序号项目建设期经营期合计现金流入销售收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资经营费用经营税金及附加净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值投资回收期年动态静态第页附表借款偿还计划表单位万元序号项目合计建设期经营期借款年初本息余额当期借款当期应计利息当期还本付息其中还本付息期末余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金计算指标利息备付率偿债备付率次之，城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当空间和机会。④汉中市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东西次之，购买力亦相对不如限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应绝对主流。拥有大品牌大社区优美景观环境项目多为高端产品，户型超过平方销售看好各项品质均衡主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色项目更易销售。汉中房地产市场宏观市场研判汉中是闻名旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路深化给第章总论项目背景项目名称威龙综合大厦建设项目项目建设单位汉中市汉台区张万营村项目提出理由按照汉中市城市总体规划，要加快中心城市建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集辐射和带动功能。威龙综合大厦建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市突破性发展战略确定了城市规模超平方公里城市人口达万近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流商流活动流广阔市场空间。在国家加大固定资产投资力度大背景下，汉中市迎来了前所未有投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展双重影响下，汉中市商业活动越来越活跃，带来巨大商机同时，也带来了众多外来商人。在提供商业备付率按照方法与参数规定，利息备付率系指在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值，它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度，按下式计算式中息税前利润计入总成本费用应付利息。对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年利息备付率均大于，说明项目具有偿还银行借款利息能力。偿债备付率按照方法与参数规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，用于还本付息资金与应还本付息金额比值，它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度，按下式计算式中息税前利润加折旧和摊销企业所得税应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用全部利息。对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年偿债备付率均大于，说明在设定条件下项目基本具有偿还银行借款能力。财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目盈利性较好，能为企业增加较大利润，为国家增加定税费，同时具备较强抗风险能力。全面衡量结果，认为本项目在经济上是合理可行。第章社会评价本项目建成后，将会给汉中市城市面貌增添新光彩，提高汉中城市品位，增强城市影响力。本项目集商铺公寓住宅为体，建成后将在当地形成极好商业氛围，有利于该地段繁荣，从而策应全市形象进步美化。通过本项目