分析 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响 租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响 租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响 租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响 租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响 本项目预计实际收益分析 三项目风险分析空压厂破产清理风险 二土地出让政策风险 四项目评估结论 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下 净用地面积亩。 容积率不大于。 建筑密度不大于。 建筑高度不大于米。 绿地率不小于。 户型平方米平方米平方米平方米，各。 商业占地上建筑面积比例为。 其他按有关规定。 二项目技术经济指标 目录 第部分项目概况 项目名称 二项目地址 三土地产权状况及面积 四地上建筑物状况 五项目由来 六有关破产清理情况预计 第二部分成都房地产市场概况 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 二项目劣势 第四部分项目运作方案 项目运作主体 二项目运作方案 土地开发模式 二房产开发模式 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 二住宅户数及车位数量 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 二对房产开发模式 开发方案设想 建设进度 银行贷款 销售收入再投入 第九部分经济与社会效益分析 地产开发模式经济效益分析 拍卖地价评估 二财务评价 三不确定分析 破产启动费用不纳入成本情况 土地出让金变动情况 二房产开发模式经济效益分析销售单价的估算 住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限 用成本法确定销售价格的下限 建议销售单价 商业销售单价的确定 车位销售单价的确定 二总销售收入的测算 三总租赁与转售收入的测算 商业租赁与转售收入测算 车位租赁与转售收入测算 四税金及附加 销售税金及附加 租赁及转售税金及附加 五成本费用估算 六财务分析 损益表与项目静态盈利能力分析 现金流量表与项目动态盈利能力分析 全部投资现金流量表 自有资金现金流量表 资金来源和运用与资金平衡能力分析 七不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 单因数敏感性分析 成本不变而租金售价变化对收计划 土地整理及前期开发进度 期开发进度 二期开发进度 二项目经营方案 租售比例 销售进度与价格 住宅销售进度 商业销售进度 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,车位销售进度 三项目投资方案 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 基准地价与出让金 实际出让地价预估 土地出让金补差额估算 地价估算 土地增值额估算 二开发费用测算 管理费用 其他费用 财务费用 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 前期开发费 设计费 工程建安费 基础设施费 公建配套费 运作期间费 不可预见费 二开发费用测算 管理费用 销售费用 财务费用 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案 二房产开发模式投资方案 投资组合方式 二资金运作方式 自有资金 贷款，因无 力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有定的纠纷。 其他 市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有定的赔偿，但问题不大。 综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。 第二部分成都房地产市场概况 略。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具 有较浓的商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民 商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商 业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛 市口递延。 项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右 的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路 路路路路路路路路路路路路 路等公交线路。 项目地块是成都东面，乃至成都二环路内进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都空压机厂破产的 启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土 地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小， 能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政 府将收取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 不可多得的地块。由于历年的房产开发， 成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内 的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。 根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都 城东副中心。 二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。 由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。 项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。 二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。 东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二详细投资计划与资金筹措表按比例 表三详细投资计划与资金筹措表按金额 表四总销售收入预测表 表五销售费用估算表 表六商铺出租计划和出租收入估算表 表七车位出租计划和出租收入估算表 表八销售税金及附加表 表九租赁及转售税金及附加表 表十损益表 表十全部投资现金流量表年 表十二自有资金现金流量表年 表十三资金来源与运用表 表十四银行贷款还本付息结算表 表十五银行贷款还本付息计算表 表十六敏感性分析预测表 成本不变而租金售价变化对收益的影响 租金售价不变而成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 表十七工程成本核算分类表 商业部分工程成本核算表 住宅部分工程成本核算表 配套项目部分工程成本核算表 地下停车场部分工程成本核算表 第部分项目概况 项目名称 成都空压机厂地块建设项目 二项目地址 成都空压机厂地块位于成都市海椒市街号，即二环路东四段以西，得胜上街以南， 海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。 三土地产权状况及面积 成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地余亩。其中工 业划拨用地，平方米约亩，商业租赁用地，平方米约亩， 租赁时间为年月日起至年月日止。后因成都空压机厂和成都华兴房地 产公司联合开发住宅，占用了市场亩左右，现余亩左右。 四地上建筑物状况 地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。 五项目由来 成都空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定， 需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组压机厂次性交纳万元后获得了年的使 用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。 银丰酒楼 该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口 购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押 租金售价不变而成本变化对收益的影响