的历史任务，实 现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康的先导地区，实现现代化。随着东北振兴和建设小康社会的进程加快，以沈阳为中心的辽宁中部城市群和泛 东北地区的建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品的需求也迅速 增长，仅以沈阳为例，年的房屋销预售面积为万平方米，合同金额为 亿元，同比分别增长和其中住宅销预售面积万平方米，销售额亿 元，同比分别增长和。全市存量房产转售面积为万平方米，成交额为 亿元，同比分别增长和其中住宅成交面积万平方米，成交额亿元， 同比分别增长和。房地产开发投资额与房地产销售额合计达亿元以上。专 家预测，年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区的城市化进程加快，房 地产需求的增长也会加快。按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或 的通常系数计算，房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应 约为亿元。 这样的大环境，为东北陶瓷城的改造提升创造了机遇，也提出了更高的标准。 本项目的立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制 定本项目规划的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。 二项目概况 本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于 全部新建，因此，可视为新建项目。都在亿美元以上，已占到该行业市场份额的 。 年，中国涂料包括油漆建筑涂料工业涂料特种涂料等总销售亿 元，产量为万吨，建筑涂料产量约为万吨，成为继美国日本之后的世界第三大建 筑涂料生产国。同时，中国作为亚洲最大的油漆和涂料市场，从现在起至年，预计年 均需求增长速度高达，远远高于日本的的年均增长速度。 国内市场供需平衡情况 项目背景 项目名称 东北陶瓷城改扩建 承办单位概况 东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施 于年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场 之。地址在沈阳市大东区东望街号，占地面积万平方米，东临东北大马路，北邻 陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在的市场业 态与物流发展基础。年的发展历程，奠定了东北陶瓷城的专业市场地位，成为以沈阳为中 心辐射东北区域的著名陶瓷产品集散地。 年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能牧业有 限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝 与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理结 构，开始在原有基础上对经营管理发展规划着手全面改革，本着经营市场诚信为本的全 新理念，展开对陶瓷城改扩建转型的战略构想。 东北陶瓷有限公司总资产万元，其中地上固定资产为万元，土地为万 元，企业资产负债率为零。地上建筑为万平方米。 公司实行董事会领导下的执行董事负责制。法定代表人徐小洋。设置机构有总经理办 公室市场开发管理部工程管理部财务部信息平已经落后，辐射能力逐渐下降 市场基础设施严重欠缺，无公共排水设施，无供暖无排污设施，消防设施严重老化，形同虚设，隐患较大，停车场布局不合理 服务功能滞后，周边的物流配送仓储餐饮等配套服务设施是自发形成的，经 营粗放。自发产生的导购人员尾随顾客欺骗经营商的现象时有发生，经营秩序急需藉改造 机会整顿 市场的设施陈旧，视觉形象落伍，需要通过改造导入，以继续保持东北陶瓷 城名牌专业市场地位。 上述这些问题是目前陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的修复式的改进彻 底解决，而必须从根本上进行整合规范提升，并调整区内建材行业市场布局，集中产业 资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥本市场的产业牵动作用，进步促进区域内 第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有的东北陶 瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新的经营品类，调整经 营业态优化经营结构提升品牌效应，以期确立其东北综合实力最强的以陶瓷产品为主导 的建材专业性市场地位。 东北陶瓷城面临着非改不可的国际国内大环境 中国加入后的五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集 沈阳，同台竞技 商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快， 传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切 国家振兴东北老工业基地的战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴 四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北的大环境下实施构建沈阳经济区战略， 即充分发挥四大优势，按照市场经济规律的内在要求，通过实施区域经济体化战略，把沈 阳经济区建成为两大基地两大示范区中心。 可行性研究报告编制依据 本可行性研究报告主要依据 沈阳市未来十年城市发展规划和大东区城市发展规划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,中共中央关于振兴东北等老工业基地的决定 中共沈阳市委书记张行湘同志在振兴东北沈阳先行动员誓师大会上的讲话 沈阳市物流产业发展规划 沈阳市批发市场发展规划 沈阳市大东区第三产业发展规划 中华人民共和国环境保护法公司法等法律法规 陶瓷产业调查 相关市场运行情况调查。 项目提出的理由和过程 东北陶瓷城所在地原为沈阳陶瓷厂厂区，所在地为沈阳市的主要工业区之。随着经济 体制改革和产业结构的调整，沈阳陶瓷厂原有生产经营格局被打破，通过与外来资本合作， 重新组建了陶瓷生产线，专门生产瓷砖产品。年开始利用厂区剩余空地和闲置建筑物 转向陶瓷批发市场的开发经营。经过八年培育，目前已发展成为包括建筑陶瓷卫浴洁具 五金石材加工等业务，专业化程度较高，批发兼零售的市场。市场成长的同时，带动了周 边地区仓储物流配送餐饮等服务产业的发展，实现直接就业逾万人，交易额从年 的千万元增长到年的亿元，每年为地区创税千万元。 东北陶瓷城作为大型专业市场，其营业收入随着消费市场的不断成熟节节攀升，市场的 入住业户已经达到百分之百，已登记的准经营业户以及潜在的建材行业生产商经营商资源 十分丰富。 东北陶瓷城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的 严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。 目前经营面积仅为万平方米，进驻经营商普遍感到经营面积不足，制约规模 化发展 与国内同类市场相比，商品品种档次经营水万元，建设投资万元，其中动态投资万元， 土地投资万元，流动资金框算投资万元。 本项目全部建成后，可实现年交易额亿元，经营利润亿元，缴纳税金亿元。 主要技术经济指标 东北陶瓷城改扩建项目全部完成后，可实现巨大的经济效益和社会效益。 附表主要经济技术指标简表 三问题与建议 根据目前沈阳建材及家居市场新上项目的情况，东北陶瓷城向家居建材市场方向扩 展面临着定风险。相邻地区的东方家园物流园建设，引入了全新的经营理念和商品流通业 态，覆盖能力和竞争力极强。如果在其相邻地区建设传统批发市场，可行程度并不高，怎样 实现差异化经营是个需要深入研究的问题。 突出陶瓷市场的专业特色，将是本市场存在的根本。因此，建议在陶瓷专业方向做 深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设 计和售后工程服务领域。 市场预测 产品市场供应预测 本项目以商品交易与物流服务业为基本经营内容，产品市场的供应分析以行业内的全部生 产商和销售商的供应能力为背景。 国内外市场供应现状 改扩建后的东北陶瓷城经营产品分类陶瓷类地板类油漆涂料类消防器材类家居饰 品类装修装饰类建材类。由于类别较多，本报告只重点预测分析陶瓷地板油漆三类 商品的市场状况。 陶瓷产品国内外市场供应现状 陶瓷产品的国内生产商分类 建筑陶瓷家观赏陶瓷家装饰陶瓷家日用陶瓷家电器 陶瓷家日用洁具家陶瓷原料家陶瓷机械家陶瓷包装 家综合类家。 附表二国内陶瓷生，瓷砖产量约占全球总产量的，卫生陶瓷产量 占全球总产量的。年中国陶瓷出口规模与土耳其相比只相差几千万美元，从今年 良好的出口势头来看，将超过土耳其的出口规模，成为位居意大利西班牙之后的全球第三 大陶瓷出口国。现在我国陶瓷产品出口已扩展到世界七大洲近多个国家与地区。尤其近年来，对美国欧盟及东南亚市场出口形势看好。此外，还打开了对大洋洲尤其是南美洲 及非洲地区国家的陶瓷出口。特别是日用陶瓷出口到世界多个国家和地区，年出口总量 与金额均居世界首位。 地板 目前，我国地板行业已经进入快速成长期。中国已跃为全球木地板最大生产国。 年地板产量近亿平方米，较上年增长以上。地板也样是劳动密集型的工业，我国 企业成本优势非常明显，出口的机会非常好。其中，竹材地板在国际市场上，中国是做的最 好的国家之，出口量也逐年增加，在欧美和些东南亚国家受到广泛的欢迎实木地板在 中国使用的比较早，是中国的传统产业，已经稳定形成对欧洲西班牙澳大利亚印度等 多个国家的对外出口强化地板，在经历了短短几年的发展期之后，业已成为世界最大的生 产国，产品标准逐步接近欧洲，在国际市场上成为众多欧洲大品牌企业的主要竞争对手。 油漆 尽管今年经济形势不太景气，全球涂料和油漆市场