概况 长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心， 是国务院首批公布的历史文化名城和第批对外开放的旅游城市。辖 芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳 市，全市土地总面积万平方公里，市区面积平方公里，建 成区面积平方公里总人口万人，其中市区人口万人。长沙，山青水秀气候宜人，有风景独秀霜叶红于二月花的岳麓 山，有水洲相拥春来江水绿如蓝的湘江长沙，人杰地灵历史 悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓千年学府 岳麓书院及三国东吴简牍惟楚有才，于斯为盛，在中国近现代史 上长沙更涌现了批著名的政治家军事家和文学家。年，全 市实现国内生产总值亿元，人均达美元。长沙商业 繁荣兴旺，自古以来商贾云集，交易兴旺，教育科技发达，交通通讯 便利。 长沙商贸发展的现状 建国以来特别是改革开放以来，长沙的商贸得到了飞速的发展。 是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中的作用和贡献进步凸 现。年全市社会消费品零售总额跃上了亿元的新台阶，商 贸经济总量增长五年内实现了跨越式的三级跳。全市商贸业从业人员 达万人，占全市从业人员的，为增加就业特别是解决下岗职 工再就业作出了显著的贡献。二是发展思路进步提升，奠定了长沙 市流通现代化的思想和理论基础。顺应全球经济发展趋势，全面推进 长沙商贸流通现代化的战略问题，理清了长沙商贸流色商业圈。即以高桥大市场为龙头的友谊汽配 浙江服饰博览中心高桥建材国际城皮具百货等系列专业 化综合必性批发市场以长沙家具龙头井湾子家具城为标志的家具 生产批发市场以东塘广场为中心的通程百货友谊商城好又多 家乐福沃尔玛新佳等大型百货零售市场以全洲药业时代阳 光银海药业为龙头的药品交易批发市场。 第四章中南国际商城可行性分析 中南国际商城的含义 目录 第章总论 项目名称 二项目的由来及背景 三项目概况 四项目投资单位基本情况 五项目可行性论证的主要依据 六项目建设的原则 七项目的主要经济技术指标 第二章长沙市商贸发展概况 长沙商贸发展的现状 二长沙商贸发展目标 第三章投资项目的战略可行性研究 项目的经济地理位臵选择 二项目在长沙商贸发展中的战略定位 三项目建设的主要目标 第四章中南国际商城可行性分析 中南国际商城的含义 二中南国际商城建设的可行性 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三中南国际商城的商圈分析 四政策环境分析 第五章项目的市场前景预测 投资环境 二市场现状分析 三长沙市居民消费需求分析 四价格走势分析 第六章投资估算及资金筹措 投资估算范围 二估算依据 三投资概况估算 四资金筹措 第七章经济分析与评估 经营收入及税金估算 二总成本费用估算 三利润估算 四财务盈利能力分析 五综合经济效益分析 第章总论 项目名称 中南国际商城 二项目的由来及背景 大型购物中心，这种被认为世纪最重要的复合商业业态，在 中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着 零售业的变革，他包括百货店大代化商业中心。 该项目由国际知名的美国公司设计，该公司专业从事商业 地产设计，其设计效果将是长沙市第流的。第期工程为沃尔玛大 型超市和公寓及商铺，建筑面积平方米及地下停车场和机房 平方米，计划由国际国内知名商家经营，现已与沃尔玛中国 银泰等商家达成了初步协约，这将为项目的成功打下品牌基础。第二 期工程开发步行区主要商铺百货商场复式公寓。第三期工程开发 高层住宅餐饮楼酒店娱乐夜总会。 四项目投资单位基本情况 本项目由湖南天润五江臵业有限公司投资开发。公司注册资本 万元，其中湖南天润房地产开发有限公司万元，娄底亨瑞 特房地产开发有限公司万元，长沙市城市建设开发公司万 元 五项目可行性论证的主要依据 项目所在地长沙的战略定位及发展目标 项目所在区域的发展定位及制约 长沙市民的收入情况及投资能力和意向 相关专业市场及其经营户的现实要求 国家省及长沙市有关城市建设的法律法规条例文件等。 中南国际商城规划设计 六项目建设的原则 中南国际商城要集商业购物娱乐文化体育健身餐饮美食 建筑品味名牌名店人文景观精神文明等于身，将成为长沙 市的风景线，其商业布局功能定位依据突出品牌整体定位功能 互补的原则。 七项目的主要经济技术指标 规划总用地面积公顷 规划总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米其中百货平方米， 沃尔玛超市裙楼平方米，商铺平方米，酒店 餐饮楼平方米，公寓办公楼平方米。 地下总建筑面积万平方米，主要为，地下车库地下场以及众多专业连锁零售店在内 的超级商业中心。 世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其 价格普遍低出城区以上亚洲些国家根据自己面积小人口 多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我 国的大型购物中心有两个起源，是上世纪年代中期，和记黄埔 长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写 字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购 物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮娱乐等新 的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等 中南国际商城同样是个复合商业业态，位于雨花区境内，与芙 蓉区交界。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发 展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点 公里的区域内，有长沙市常住人口约万位于京珠高速与机场 高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，地处进出长沙最快 捷的交通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南国际商 城西邻高桥大市场，附近还有三湘南湖马王堆万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的扎堆效应，周边是收入水平较高的居 民小区。 三项目概况 该项目占地亩，总投资亿元，有效用地总面积亩， 地上总建筑面积万平方米，其中，百货平方米，沃尔 玛超市裙楼平方米，商铺平方米，酒店餐饮 楼平方米，公寓办公楼平方米。地下总建筑 面积万平方米，主要为，地下车库地下车库地下发电机机房 变电房空调房消防控制室等。集购物休闲娱乐餐饮美食 健身旅游于体，打造中南地区目前规模最大功能配套齐全的现 六大商圈点缀其间的商业 布局。这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。 第三章投资项目的战略可行性研究 项目的经济地理位臵选择 项目经济位臵 中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸 批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和 雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。 项目地理位臵 项目地理位臵位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南 雨花大道以北火星大道以西二环线以东。具体来说，项目东邻火 星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路。 项目周边环境项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专 业汽车市场和在建的锦湘国际星城，北面是在建中的浙江服饰博览中 心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安 居房及门面。 项目交通环境 项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道， 北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰 路及朝晖路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有 等条线路通项目所在地。 项目配套设施 与项目配套的设施包括水电气通讯绿化带停车场公 厕等 二项目在长沙商贸发展中的战略定位 基于中部经济增长极的确立和长沙市城市发展的战略定位。 为实现中部地区的跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心 城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区。城市经济的发展应 该成为中部隆起的支撑点和辐射极。中部的城市化方向应该是发 展批特大城市及以此为核心的城市群。在此基础上，应将中部培育 成我国继长江三角洲珠江三角洲和环渤海地区后的第四个经济增长 核心区。目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿芙蓉区的十五规划，未来的芙蓉区将根据三产立区， 民营为主环境先导等原则，实行经济与行政办公地点上的重心 东移。围绕新区治所在地长沙市东部城区火星大道与人民东 路交汇处周边地区，让众多的开发商看到了无限商机。 东片新城区总体规划建设将按照河两岸三区带的来实 施。河两岸指浏阳河两岸，三区带则是指都市文明典范区 商贸市场核心区工业农业精品区和浏阳河风光带，今后政府将重点 加快东岸乡地区开发建设，发展科技工业园新型专业市场群体和都 市农业。 新规划的芙蓉区商贸市场，定位于铁路以东至浏阳河以西，规划 将远大路和火星路两厢的广大区域，按板块结构建成辐射全国的区域性市场。同时，引导现有市场向规范化仓储式超市和网络市场发展， 并创建以市场为依托的全国性或国际行业性的会展中心开发建设与 高档次市场群集区配套的加工区仓储区集装箱货运停车场等，使 其成为长沙市区域性商贸中心城市的核心展示极带动发展极和财源 聚集极，成为芙蓉区经济繁荣的新城区。 在这畅通无阻的网络当中，人民东路更是条流金淌银的城市 大动脉。而浏阳河大桥的拉通，将会为芙蓉区开拓出更为广阔更为 辽远的天地 与芙蓉区毗邻的雨花区，随着区治东移的建设，区内经济发展 获得了新的腾