关的房地产业，伴随着经济 的繁荣发展，行业形势必是片大好。 二株洲房地产市场分析 株洲年市场态势回顾 虽然投资增幅出现了意料中的下降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭 着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是二增三降。 二增 投资总量继续增加。年，株洲完成房地产开发投资亿元， 比上年同期增长，增幅比首季下降个百分点，比二季度下降个百 分点。在房地产开发投资中，住宅投资亿元，比上年同期增长商 业及服务业等经营性用房投资亿元，增长，其他投资亿元，增 长。房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长 。有开发业绩企业明显增加。在今年注册的房地产开发企业中，有开 发业绩的企业明显增多，由上半年的家增加到家。有力支撑了株洲开发 量稳步增长。今年有续建和新开工过亿元计划项目的企业就达家，超出上半 年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的， 提高了个百分点。家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资， 仅有销售情况。另外家企业开发完成亿元，同比增长，户均完成 万元，同比增长。 三降 竣工面积下降年，全市商品房竣工面积万平方米，比上 年同期下降。其中住宅万平方米，下降商业营业用房 万平方米，下降办公楼域总体供应量在万方左右，市场供应总量处于各个区域之首， 未来年内可能出现供应在万方左右。天元区目前主要以尚格名城鼎盛城 市风景湘银阳光水岸海创明珠花园为龙头产品，并以多层小高层产品 为主，高层别墅等其他物业形态较为罕见。天元区的整体区域优势清新的空 气及新区的良好配套吸引了部分株洲本地高薪阶层群体及外地商人的眼球，为目 荷荷塘塘区区 天天区区 株洲市调分析 株洲市宏观经济分析 株洲市简介及发展概况 炎炎帝帝故故土土工工业业重重镇镇交交通通枢枢纽纽移移民民城城市市 渊源流长 株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接 浙赣沪，西连云贵川，是长沙株洲潭湘潭金三角经济 体化的重要角。现辖醴陵市株洲县攸县茶陵县炎陵县和天元区芦淞 区荷塘区石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。全市总面积万平 方公里，总人口万，其中株洲市区面积平方公里，市区常住人口万。 株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总书记亲笔题词的神州第陵 炎帝陵，株洲炎帝节迎来了批又批的中外宾客和有识之士到炎帝陵名胜风景 区参观旅游，到株洲投资置业。 交通咽喉 株洲素有南北通衢之称，有北有郑州南有株洲之说。现在，株洲 已成为江南最大的交通枢纽，水陆空交通十分便利，京广浙赣湘黔武 广四条铁路干线在这里交汇。百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江 到武汉进上海。北京至广州的国道上海至昆明的国道和正在建设中的 京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际 机场的时间缩短为分钟。交通的便捷，使株洲如今成为江南物流人流信 第三产业 第二产业规模效益 年株洲工业生产增长较快的原因在于是优势行业作用突出。有色 金属冶炼及压延加工业化学原料及化学制品制造业有色金属合金制造业非 金属矿物制品业等四大行业的先天行业优势。二是随着智成化工株化集团等企 业技改项目竣工和株洲电力机车厂株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模 经济效益明显。 第三产业稳定发展 年第三产业的发展在于是交通运输邮电业快速发展。二是房地产 市场继续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。在交通邮电房地产 及旅游产业快速增长的带动下，年第三产业增加值达亿元，增长。 投资增势强劲 固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资额突破亿元大关，达 亿元，增长。其中，城镇投资亿元，增长农村投资 亿元，增长。在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资亿元， 增长工业投资亿元，增长。 居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加到 元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比增长。 消费稳步上升 年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。其中城市消费品零售额亿元，增长 农村消费品零售额亿元，增长。餐饮业批发零售贸易业增势强劲， 实现营业收入亿元和亿元，分别流的中心。 工业重镇 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,株洲是与共和国起成长的工业重镇，工业基础雄厚。经过年的建设， 株洲已形成了以冶金机械化工建材为支柱以国有大中型企业为骨干以 原材料生产和制造工业为主体高新技术产业加快发展的工业体系。 这里有世界五大合金基地之的株洲硬质合金厂，有中国航空工业科研生产 重要基地的南方动力机械公司，有中国电力机车摇篮之称的株洲电力机车厂，有 中国大型铅锌冶炼厂有国家和湖南重要的化工原料化工机械生产基地的株洲 化工厂湘东化工机械厂有被誉为东方艺术奇葩的日用陶瓷生产地的醴陵 国光集团公司。 电力机车铁路全钢货车硬质合金铜铅锌电焊条火花塞摩托 车工业用瓷日用陶瓷烟花鞭炮走俏三湘辐射全国销往世界，株洲已成 为中国重要的自营出口基地，出口额在全国同行业及全省名列前茅。西门子雅 马哈加拿大普惠等国际著名公司纷纷在株洲安家落户，投资办厂。 城市战略 株洲市政府规划在年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人 口过百万的中等规模城市。在株洲朝着年规划百万人口经济强市的目标迈 进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空 间。株洲地产市场的春天已经来临, 二株洲总体经济状况 三大产业全面提速 据统计，株洲市年实现生产总值亿元，同比增长，增幅 比上年提高个百分点，高出全国全省平均水平。三产业结构比重由上年的 调整为今年的人均达到元。 株洲市年三大产业具体数据表 实现产值亿元同比增长增长幅度所占比重 第产业 第二产业是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂 企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合 资源，另方面通过联建携手度过难关。 立项规划政策 坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培 训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大 高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。 影响增加了项目规划审批的难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违 规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 资金来源政策 开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售 购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对 购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。 影响银根紧缩给供需求给开发商带来影响。方面，开发商在无法获得廉 价充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售 项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。面对银根紧缩，开发 商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从株洲市房地产开发资金到位情况 看，株洲市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷 款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住 房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 购房贷款利率上调政策 从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购 买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。由 于受多重条件限制，能拿到八成贷款的市民目前也不多，因而估计新政策实行后 对有购房需求的市民也有定程度上的影响。 影响在定程度上增加了部分购房分厂区回迁户为主，鲜有其他城区居民跨城区购房现象。 市场特征 物业类型早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品 整体价格元 石石峰峰旧旧工工业业板板 块块 天天北北版版 块块 天天南南版版 块块 芦芦凇凇商商圈圈版版块块 块块 芦芦凇凇郊郊区区版版块块 块块 荷荷塘塘老老城城区区版版块块 块块 荷荷塘塘东东湖湖版版 块块 石石峰峰新新城城区区板板 块块 中中心心板板块块 河河西西 新新区区 河河东东 旧旧区区 河河东东 旧旧区区 石石峰峰区区户型面积主要以平米三四房为主，部分小户型为辅 客户群体区域拆迁户厂区内中高收入职工家庭年收入万元左右为 主。 销售情况目前区域内在售项目较少，整体销售率约为左右。虽区域市 场形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在定市场空间。 荷塘区 供求状况 荷塘区属于房产开发较晚区域，未来年内区域供应量万方左右，主要 放量集中在区政府带，出现其中包括西子花园玫瑰名城等以多层为主，小高 层为辅的建筑群体。整体区域良好的大环境及日常工作生活等主要因素致使大 部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。该区域目标客群以政府工作人员为主及部分 中高等收入者家庭年收入万为辅。 市场特征 物业类型以多层为主，小高层为辅 整体价格元 户型面积主要以面积平米三房及平米左右四房为主要房型 客户群体荷塘区政府公务员及事业单位工作者为主要购房群体 销售情况目前销售情况较好，整体销售率接近 天元区 供求状况 天元区属于政府