，房价难以提升 同质化竞争严重 房地产开发水平低，房屋品质低 长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低 参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形 成房价洼地效应 上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出 该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公 布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的销售总额与总销 售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的 不同。房地局均价的统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均 价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局 的数据与统计局及建委公布的数据均有定出入。根据我们的了解，其出入的原因方面在于统计方法的不同，另方面也是统计范围的不同。例如，统计局所 统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范畴则不包括经济适用 房。 小结 长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康 稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙 的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示 着后市巨大的发展空间。 三长沙房地产市场发展趋势分析 需求分析 总体需求量分析 年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年 城市居住人口及年增长比例推算得知。根据国务院对长沙市总体规划 年的批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。 也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万就是说，开发偏向于专业写字楼的商住楼成为本项目产品定位的 个可能性选择。 当然，本项目所处的地理位置的局限性，以及商住楼改进型产品是否能获得 市场认可这两大因素，导致本项目开发商住楼具有定的市场风险。 目录 第章项目背景 项目基本情况 第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 二长沙房地产市场总体运行状况分析 三长沙房地产市场发展趋势分析 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性 六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性 七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性 第三章产品方案小户型部分 户型面积定位 二建筑风格 三公共部位装修及配套设备 四配套商业 五价格定位 六目标客户定位 第四章酒店部分可行性分析 长沙酒店市场分析 二产品设计 第五章收益分析 酒店部分 二公寓部分 结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章项目背景 项目基本情况 地理位置 项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。 周边环境 东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于 本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环 伺左右，本案的商业价值 交通状况 项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多， 包括 路等。 生活配套 周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园 马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家 医院旺旺医院 学校长房东郡幼儿园小学 银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社 酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆 原龙宾馆 娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健 餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力 历年房屋施工面积万平方米 年增长率 历年房屋竣工面积万平方米 年增长率 历年商品房销售额亿元 年增长率 历年商品房销售均价万元 年增长率 概况分析说明 房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入 对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场 土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明 房地产市场极为活跃 政府对土地的供给未加以有效控制。 购置土地面积的超高速增长说明 市场对长沙房地产市场未来普遍看好 土地购置具有较大的投机性 政府对土地市场缺乏有效控制 商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的 提升对销售总额的提升作用微乎其微。 年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万 平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均 价难以提升。 从年全国个大中城市的房价与阿呀 呀味道工厂大容和 米萝咖啡迪欧咖啡 项目规划指标 总占地面积平方米 规划容积率 建筑密度 建筑高度不限第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 近年来，长沙市的经济发展进入快车道，年，长沙市的经济增 长率直保持在以上。 年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总 额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。 年全市总人口万，其中市区人口万人。通过年的努 力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里的大都市。 由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机 遇。 二长沙房地产市场总体运行状况分析 近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况 年年年年年年年年年均增长率 历年房地产开发投资额亿元 年增长率 历年土地开发投资额亿元 年增长率 历年购置土地面积万平方米 年增长率 历年商品房销售面积万平方米 年增长率此长沙决不会成为此次调控的重点地区。 我们对房产调控新六条的分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市 场也会根据新政的要求进行定的规范和调整，这对于行业的长远发展是有利 的。 针对本案而言，从短期来说项目小户型产品的定位符合新政的要求，并不存 在户型调控的问题，从对非首次购房的税费方面的限制来看，由于小户型产品总 价较低，购买需求受契税方面的影响不大。从长期来讲新政出台对市场是个规范化的过程，市场的规范化对房地产行业来说是其长远发展的保障，项目的定位 最大程度上规避了政策的风险，为项目的成功运作奠定了坚实的基础。 从竞争角度来说，新政的出台必然会导致中小套型产品市场供应量的上升， 小户型产品供应量也会有定的增加，但这对本案的影响不大，方面是由于原 来在开发的项目按照新政的条例进行调整的不多，而新开发的项目从拿地到上市 至少需要到两年的时间，其三即便是在本案上市的同时同类产品的供应量上 升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有的优势，项目体量并不 大，作为个短频快的项目受市场影响有限。 五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性 长沙目前的普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为 主，目前已知的规模在万平方米以上的项目包括 项目名称区域规模目前均价 奥林匹克花园天心区亩总占地 金碧文华天心区万总建面 顺驰项目天心区亩总占地 上海城雨花区万总建面 华银园雨花区万总建面 绿城桂花城雨花区万总建面 锦湘国际星城雨花区万总建面 中城丽景香山雨花区万总建面 星城世家芙蓉区万总建面 仁和香堤雅境芙蓉区万总建面 西街花园芙蓉区万总建面 上河街区芙蓉区万总建面 银港水晶城芙蓉区万总建面 天健芙蓉盛世开福区万总建面 城市花都开福区万总建面 创远景城开福区万总建面 字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙的恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比 应为。按照长沙市年总人口万计算，则长沙市正常的办公需求 面积应为万平方米，其中间值为万平方米。据我们已知的情况，目前 即将面世的专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分的 有效供给将超过万平方米。如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公的面积 累加，则长沙目前的写字楼总供应量已远远超出有效需求量。目前长沙众多写字 楼的较大面积空置，也从另个侧面证明写字楼市场的供大于求。 因此，且不论本项目所处地段并非区域，仅就写字楼市场的供需现状 而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性的。 关于商住楼的市场分析 商住楼实质上是地处市中心繁华地段的，规模介于万平方米左右的点式 高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物 业管理价格的优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司的办公首选。 但对几乎所有在商住楼办公的公司而言，商住楼也存在无法克服的两个重大 缺陷。 是商住混杂及住宅产品的物业形象，致使办公形象大受影响。 二是住宅产品自身的软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。 基于商住楼的缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间 的中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向 于专业写字楼的商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了 专业写字楼及普通商住楼各自的优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为 热销产品。 但是，通过对中小企业办公需求的细化分析，我们认为目前推出的这类中间 产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济