虑合理的建筑密度，项目可建成三座 层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划 本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为平方米左右，每 层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合 在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理 装修精美的豪华精品高尚住宅小区。 在此假设下，项目的发展周期约年，其中建设周期为年。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结论 本项目财务分析的基本假设如下 容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建 平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包 括机房车位 项目发展期为年 地上建筑物的建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造 成本为元平方米，含机电设备 项目的正常销售价格是元平方米，车位售出个，每个 万元 项目的销售费用为销售收入的 银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。 资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限 为年，利息支出合计万元。 本项目的税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利 润率为，全部投资计息季度内部收益率为，全投资不计息年 度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为 其中八区 全市预售高层住宅成交登记均价 其中八区 全市预售多层住宅成交登记均价 其中八区 全市预售高层住宅成交登记金额 其中八区 全市预售多层住宅成交登记金额 其中八区阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 项目概述 基本数据 占地面积 总建筑面积预计平方米 容积率预计。 二项目背景 项目背景 电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就 该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其 他规划的限制。 三地理位置 地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公 园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属 线街铺。 从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住 区约分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁 华区域新华北路人民广场。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 四周边环境 交通状况 该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风 路，东有了岗路接驳西平南路广州大道环市路和城市交通新干线的内环 路，道路四通八达在中山路东风路在距本项目米之内设有超过 条公交线，锦城花园西侧是等多路公交车总站在地块西南 米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过分钟。从地块到达市内主要 办公商路 两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有定帮助。 但总的来说，项目北向的景观会比南向好。 五宗地现状 南苑地块略呈正方形，南窄北稍宽。地块内现有建筑物约平方米， 最高为层的住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。地块在中山路有主要的出 入口，施工水电基本能满足要求。 六市场调研的基本结论 市场调查 广州市房地产市场经过年的调整期，在年进入新的阶段。政 府继续控制土地供应量以及基建投资的不断增长，定程度改善了房地产市 场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为 住宅市场的主力，其消费能力在年内表现不俗，年内住宅成交量稳步 增长，虽总体成交量还是较年下降，但个人消费需求有效承接了市场阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。 城区内的住宅项目，因其特有的生活方便性，有其特定的消费群，特别 是东山区，传统上就是政治经济文化金融办公之区，昔有有钱有 势住东山之说，在消费者心中具有定的魅力，改革开发后广州第个中 外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为 地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市 场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都 在元平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大， 质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 的交通非常便利。 配套设施 作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业娱乐教育医疗等 生活配套设施完善。在项目步行分钟内的设施包括 商业市场本项目附近有东峻百货连锁店等商业设施杨箕村 肉菜市场水均岗肉菜市场东环肉菜市场等肉菜市场天河城购物广场商 圈距本项目在个地铁站和个公共汽车站内。 餐饮麦当劳欣叶台湾餐厅等中西食肆 教育东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼 儿园东方红幼儿园锦城花园东风东小学低年级部育才中学，稍远有东 风东小学高年级部执信中学广州市第七中学培正中学培正小学广 铁中等名牌学校，教育资源极其丰富。 娱乐荷里活东大上海夜总会各类酒吧等娱乐设施 医疗广州空军医院广州市十二人民医院等 银行工商银行中国银行建设银行农业银行上海浦东银行广 州商业银行等银行。 景观 地块南边是层高的旧住宅楼以及内环路放射线离地约米高，中阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为层高且体量 大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍 楼和兴建中的高层住宅，低层景观般，高层可望繁华的城市景观。东南面 是锦城栋高层，景观和视线受到定的限制和影响东侧是小学，楼层 较低建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错 北面是锦城区小高层和内部规划用地，若采取定的措施，如兴建内部花 园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。 本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路 的建设，锦城栋价格就从手楼的多元平方米锐减至二手楼 多元平方米，跌幅逾成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高两占同期房屋交易总量的， 高于年的。其中又以房改房上市交易的增长最快，年全 年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和。二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场 的活跃。 成交均价各有升降 原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元 平方米下降至元平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均 价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首 次低于元平方米。年高层住宅均价为元平方米，比 年相比下降了。多层住宅和商铺的均价则有所上升，与年均阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 价相比，分别上升了和。 年住宅市场 年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售的商 品房总面积的登记成交的住宅面积为万平方米，占登记成交 的商品房总面积的比重为。住宅成交量比同期上市量超出万 平方米。市场的吸纳能力稳定，原八区的高层住宅，比去年成交量同比增 长。 年住宅市场情况 面积单位万平方米价格单位元平方米 从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住 宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的和 多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多 层住宅成交总量的和。 年年增长 全市批准预售住宅面积 其中八区 全市批准预售高层住宅面积 其中八区 全市批准预售 其中八区 全市二手房屋成交登记面积 其中八区 全市二手房屋成交登记金额 其中八区 全市二手房屋成交登记均价 其中八区阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 以上数据来源广州市房地产信息中心 二项目所在区域市场情况 广州市东山区简介 东山区占地平方千米，年末总人口，万人，为 ，万元，年末职工，人，全年工资总额，万元，职工年人 均工资，元。社会消费品零售总额为，万元。 广州市东山区是广东省的政治文化中心，历来就是广州高官巨贾云集之 地。目前广州军区中共广东省委省人大省市政协市政府部分部门 中新社广州分社羊城晚报社南方日报社广东电视台粤港信息日报 中国科学院广州分院中山大学北校区原中山医科大学广东工业大学 等单位均驻扎在此。全区已形成环市东路农林下路署前路龟岗 片商业旺区。专业市场众多，形成批高收入的消费者，是本项目的目标 项目年月年月增长 全市批准预售住宅面积 其中八区 全市批准预售高层住宅面积 其中八区 全市批准预售多层住宅面积 其中八区 全市预售住宅成交登记面积 其中八区 全市预售高层住宅成交登记面积 其中八区 全市预售多层住宅成交登记面积层住宅面积 其中八区 全市预售住宅成交登记面积 其中八区 全市预售高层住宅成交登记面积 其中八区 全市预售多层住宅成交登记面积 其中八区 全市预售高层住宅成交登记均价 其中八区 全市预售多层住宅成交登记均价 其中八区阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 年月广州市住宅市场分析 年月广州市房地产市场分析 面积单位万平方米金额单位亿元 高层住宅带动住宅新增供应增加 全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中 全市十