适合选择高附加值类产品进行集中性开发 地价较高约万亩。 二区域环境描述 区域界定 根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里的区域。 区域配套 教育东关小学城东路小城东路二小三十九中郑州国栋外语学校电子技术学院。 道路交通南临城市主干道郑汴绿都置业有限公司 编制时间年月 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 目录 宗地概况 二区域环境描述 三区域房地产市场特征 四区域商业环境及区域性商业中心研究结论大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块 呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图 场地概况 目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约 余户占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项 目开发建设的三通平要求。 相关拆迁事宜 目前拆迁分为三块 原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易 地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国 林公司万元 五项目产品方向判断 六结论及建议 附表方案投资估算收益表 附表二方案二投资估算收益表 附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图宗地平面图 宗地概况 宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来端产品，这些产品促进了该区域社区品味的提升，提高了消费者对于该区域产 品质量和产品层次的认知度，同时也认可了该区域中高价位的接受度。 该地块所处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前 景。同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方 米的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。 通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地 块的开发提供了较好的市场契机。 四区域商业环境及区域性商业中心研究结平在元平方米月， 租金水平较高。 区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 郑汴路项目建议书 编制单位郑州论 区域商业环境描述 郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功 改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利 本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套 设施的形式存在。该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开 发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景。 目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水。 相关拆迁事宜 目前拆迁分为三块 原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易 地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国 林公司万元 临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。 宗地特征描述 处在中心城区，旺盛人气有保证 地块三面临城市干道，商业价值凸显 房地产中原房地产 物业类型小高层多层高层多层小高层商业高层写字楼酒店高层 总占地面积亩 总建面积万 总套数套住宅 销售 价格均价元 商业售价 商业情况规划万商业，未动工无商业 配套设施会所雾森系统太阳能热水会所幼儿园共享整个建业城市花园的配套设施共享整个英协花园的配套设施无特色配套调查显示 海上香颂长城康桥花园等项目为目前该区在销项目中的中高端项目，市场销售均价水平为 元产品以现代建筑风格板式中高层为主项目多选在主干道附近，注重人文教育环境的挖掘。 项目周边集中了目前郑州市高方案投资估算收益表 附表二方案二投资估算收益表 附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图宗地平面图 宗地概况 宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块 呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图 场地概况 目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约 余户占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项 目开发建设的三通平要求。绿都置业有限公司 编制时间年月 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 目录 宗地概况 二区域环境描述 三区域房地产市场特征 四区域商业环境及区域性商业中心研究结论。 相关拆迁事宜 目前拆迁分为三块 原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易 地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国 林公司万元 临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。 宗地特征描述 处在中心城区，旺盛人气有保证 地块三面临城市干道，商业价值凸显 房地产中原房地产 物业类型小高层多层高层多层小高层商业高层写字楼酒店高层 总占地面积亩 总建面积万 五项目产品方向判断 六结论及建议 附表方案投资估算收益表 附表二方案二投资估算收益表 附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图宗地平面图 宗地概况 宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。 宗地特征描述 处在中心城区，旺盛人气有保证 地块三面临城市干道，商业价值凸显 项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发 地价较高约万亩。 二区域环境描述 区域界定 根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里的区域。 区域配套 教育东关小学城东路小城东路二小三十九中郑州国栋外语学校电子技术学院。 道路交通南临城市主干道郑汴平在元平方米月， 租金水平较高。 区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点