规划市场化管理，合理投入，满足我县图书﹑印刷业发展的需求，促进我 规模宏大机遇空前 县文化事业的全面繁荣，提升我县图书﹑印刷业的影响力。 推进新型产业服务业的重大举措 教育产业园是我县发展的又核心战略，在教育产业园北侧建设文化产 业园，是对教育产业园更好的补充，对带动这地块的经济人气和城市繁荣有 着重大的意义。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济 和中小企业，突出园区发展，推动政策向园区倾斜产业向园区集聚，形成错位 发展格局，把文化产业园建成我县继软件产业园后又核经济发展的增长点。 图书﹑印刷是我县的优势与活力所在，有浓厚的市场基础。建设图书﹑印刷 市场就是要首先和图书﹑印刷产业基地形成产业互补集约发展，满足周边各类 图书﹑印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的图书﹑印刷产业集群， 形成规模效应和积聚效应，推动我县图书﹑印刷产业带的成型，形成南北要道的 集中格局，加速我县的经济崛起。 三项目可行性分析与评价 产业规模比较可观 在美国，图书﹑印刷业的年产值在全国各行业中排行第三在香港，图书﹑ 印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第在我国内地，北京上海 等省市相继把图书﹑印刷业尤其是印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常 大，均建设了大型图书市场或文化市场。 年，我国新闻出版产业总产值已突破万亿元，进入世界出版大国行 列，印刷复制业总产值达到亿元，位居世界第三位。新闻出版总署署长柳斌 杰在全国新闻出版工作会议上表示，我国日报出版规模已连密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业， 形成产业的群体规模优势。 多业并举的原则 规划用地布局中既要突出图书印刷产业主体，又要坚持多业并举，在印刷 图书印刷产业发展的同时进步推动交通餐饮金融保险等服务行业和相关 产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化生态 化的新型图书印刷产业基地，增强图书印刷市场的凝聚力吸引力承载力 前言 图书﹑印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济个重要部门。随 着我国国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对图书﹑印刷产品的 需求量迅速扩大，图书﹑印刷行业已成为我国新的经济增长点。预计，在今后 年内，图书﹑印刷行业尤其是印刷行业将保持以上的增长率快速发展。为了实 现与本地图书﹑印刷企业的充分对接，提高图书﹑印刷的产品质量和效率降低 图书﹑印刷的销售成本全面提升我县图书﹑印刷业的整体竞争力，建议建设以 图书﹑印刷为主题的中国沭阳文化产业园，市场涵盖图书﹑印刷广告礼品 收藏品电子多媒体文化用具及教育设备，使之成为立足沭阳，辐射周边省市， 影响全国，在国际有定知名度的超大型专业化文化市场。 我县是苏北地区乃至全国极具发展潜力的地方之。通过对我县教育产业园 北侧亩地块的开发经营环境和市场调查分析，以及周边省市主要同类竞争市 场的比较后，依据我县的目前文化市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与 开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析产 业分析财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行商业地产开发经营的可能性。 报告目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对 该地块的市场价值进行合理的评估。 长方式粗放技术创新能力不足产业结构不尽合理，竞争力不强， 发展不平衡总体效益不高等问题。成立中国沭阳文化产业园可有效解决 规模宏大机遇空前 由于市场不集中造成外地客户群体下降由于市场松散不便于管理，造成非法出 版物肆行，影响市场健康成长由于缺少监督管理造成市场不正当竞争，业主利 润减少，国家税收流失由于信息渠道不畅技术更新缓慢造成的发展阻力等问 题，此举将显著提高企业的经济效益发展速度和质量，增强企业发展后劲，加 快改变我县图书﹑印刷落后失衡的局面，并将有力提升图书﹑印刷市场的整体 实力。 建设两型社会的迫切需要 图书﹑印刷属于物资商贸流通行业具有污染少能耗低前景广阔的显著特 点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。两型社会建设的核心 是改革。建设南北最大的专业图书﹑印刷市场可加快我县图书﹑印刷产业结构调 整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建图书﹑ 印刷业发展体化格局，破解制约本地图书﹑印刷经济发展的瓶颈，摸索出条 适合我县图书﹑印刷业发展的特色之路，是促进两型社会建设的重要举措和 满足两型社会发展的迫切需要。 实施文化强省市战略的必然选择 党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化 建设新高潮，提高国家软实力。省委书记梁保华曾明确提出努力把江苏建设成 为社会文明程度高文化事业和产业走在前列的文化强省。文化强省与经 济强省教育强省道，已构成我省富民强省总体战略的重要组成部分。 市委市政府也提出建设文化强市的战略目标，全力加快发展文化事业和文 化产业，采取政府引导市场运作多元投入对外引资等方式，把文化产业作 为项长期性重要性的工作来抓好。 在信息传播方式发达的对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方 案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 规模宏大机遇空前 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二项目概况 地理位置及现状 文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，适宜建设文 化产业所需要的大规模仓储，西临上海南路，距汽车南站和火车站分钟路程， 距京沪高速分钟路程，距机场分钟路程，交通货运都很发达，本地块尚 未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，易于规划和开发。 项目建设规模及建设内容 项目总面积约万平方米，预计建设仓储万平方米，预留仓储万平方米， 经营区以上下层，层为展示区，二层为商务洽谈室，以街区式建设，大小灵 活组合，方便业主选用，预计总建筑面积约万平方米，临上海路建设配套用房， 层为临街商业用房，层以上为配套员工公寓，同时建设相应地标建筑，用 于产业园配套实施，如宾馆酒店公司办公大型会议室等，全部建筑采用仿古 建筑，既体现虞姬故里特色，也符合产业特点。预计项目投资建设后规模达到 亿元以上，打造成为华东地区乃至全国最大的图书﹑印刷品交易市场，成为我国 南北文化的交流中心和集散基地，立足本省，辐射全国。 三项目建设的必要性 落实科学发展观必然要求 党和各级政府再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在 于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度 和结构质量效益相统，不断保护和增强发展的可持续性。 目前我县图书﹑印刷行业整体发展状况良好，但是普遍存在着市场不集中， 不规范，增管理 等现象。 市场定位 建设成为我国南北中心规模较大功能齐全配套完善的图书印刷品交易中 心和集散中心 构建站式的商务物流平台，具有销展研学仓储运输等多功能，为 客户提供全面迅速高效公平的各项服务 市场立足本省，辐射长三角地区，面向全国，成为连接市内外省内外国内 外的理想据点。 市场背景 沭阳文化产业以图书印刷电子数码广告礼品市场为主体，同时兼顾演 艺市场，据市场调研，沭阳图书印刷品市场在逐渐萎缩，我县正在逐渐失去这 行业的经济发展，并会造成现有众多从事这行业的从业人员失去经济来源。 同时，现有的公园路已不再适合图书及印刷品市场的发展需要，街道狭窄，车辆 拥挤，加之周边多所中小学校，道路人车混行，学生拥挤，造成许多安全隐患和 不确定因素，极大的制约了市场的发展。其中图书大部分经营户已经撤离了公园 路，自发形成了在养鸡场作为仓储点和营业点，这样的经营场所无论从市场长远 发展还是从消防安全隐患来说，都是有着诸多负面的影响，旦有意外发生，后 果不堪设想。而位于县政府西侧的所谓图书城由于面积等因素的限制仅有 户经营户，代表不了真正的沭阳文化市场，无任何发展前景，导致去过的外地客 户对沭阳图书市场的误解，认为我们的市场不过如此，不成规模，从而影响我县市场 的发展。 综上所述，虽然我县图书市场的影响力很大，但往往顾客到实地看，都显 得很失望，经营户不集中，经营也很不规范，缺少文化市场的应有氛围。 规模宏大机遇空前 产品定位 该项目服务范围将涵盖图书﹑印刷广告礼品收藏品电子多媒体文化 用具及教育设备等，同时兼具会展商务休闲等服务。具体分类如下 图书交易区 大型工具书 图书馆装备书 市场畅销书 教材的承载能力，合 理确定产业项目及用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建 设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态环保概念，保持并逐步创造良 好的园区生态环境。规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下 规模宏大机遇空前 步建设提供依据，力争实现图书印刷城经济与城市经济环境的协调发展。 统筹规划分布实施基础设施先行的原则 园区规划应具有定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必 须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期 开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔 接。