道兴华路年月前完成含咸水冲水闸 中心广场周边道路年月前完成 新圳河排洪整治工程年已完成 中心区雨水泵站年月前完成 新安六路污水泵站年月前完成 区变电站年已完成 体育馆区年月底已完成 行政中心区已完成桩基础工程，主体工程正进行施工 招标，预计月份开工，年底完工 中心广场区已完成软基础处理，主体及绿化工程正进 行绿化招标，年月完成 湖滨路国道大道年月完成 体育场与游泳馆区预计年月份开始 第章房地产市场分析 摘要本章首先从行政规划经济文化四个方面介绍了区的区域概况，然后进 步从土地市场建设规模供应情况销售情况及空置情况六个角度分析了区房地产市场 的基本属性，最后探讨了区房地产市场主要的发展趋势。 区区域概况 行政状况 区位于广东南海之滨，属深圳市辖。全区陆域面积平方公里，海岸线长 公里。南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界元朗，是深圳的工 业基地和西部中心。 区现辖辖西乡福永沙井松岗公明石岩龙华观澜镇及新安光明两个 街道办事处。现有人口为万，其中户籍人口万，暂住人口万人。也是著 名侨乡，有旅居海外的华侨万多人，港澳同胞万多人。 新城又称宝城是区的政治经济文化中心，规划中的新城城区是广深高速 公路西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面区间，年实售价于元 区间高层年实售价约元，年实售价约元。小高层近两年整 体价格提升多点。 新中心区附近楼盘价格 第章项目概况 摘要本章简要介绍了拟拍卖地块的位置主要的经济技术指标，以及项目周边地块的 规划情况，同时介绍了中心区政府投资项目的开发进展情况。 拍卖地块位置 本月日拟拍卖地块位于深圳市新中心区第区，该地块被创业路新安 六路兴华路裕安西路罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该 地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为和其中用途 为商住混合用地，土地面积平方米，可建设总建筑面积为平方米 占地面积为平米，容积率为，建筑面积为平米，其中住宅面积 平米，商业面积平米，车位个。 本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有部分在填。考 虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把月日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨 询国土分局，实际的交地标准是三通平，预计在月底可以填到规划中的兴华路边上。 项目周边地块分析 项目周边地块情况介绍 本项目位于新中心区第区，周边地块权属用途情况见图中心区 拍卖地块周边情况图见下页。 地块特点 地块基本上为矩形状，长宽大约分别为米米 地块面积较大，基本上是目前中心区规模最大的块住宅发展用地，极具规模效应。 地块平整方正整齐，有利于项目规划 地块基本上为正方形，边长大约在米 地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到万平米 地块靠近区体育场行政中心，地理位置优越 核 建筑高度和层数高层 建筑退红线要求西北罗田路米，东北创业路米，西南兴华 路米，东南裕安西路米 机动车泊位数个 市政管线接口给水污水雨水接口在创业路兴华路 燃气电源通讯接口在创业路兴华路裕安西路罗田路 地块主要经济指标表 占地面积平方米 土地性质商住混合用地 建筑面积平方米 其中 住宅面积平米，商业平米，班小学平米 单独占地不少于平米，班幼儿园平米单独占 地不少于平米，居委会平米，物业管理及活动中心 平米，社区健康服务中心平米，公厕处平米，游泳池 处，垃圾收集站处。 容积率 建筑覆盖率 建筑高度和层数高层 建筑退红线要求西北新安六路米，东北创业路米，西南兴华 路米，东南罗田路米 机动车泊位数个 市政管线接口给水污水雨水接口在创业路兴华路 燃气电源通讯接口在创业路兴华路新安六路罗田路 中心区政府投资项目情况介绍 中心区作为区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别 是道路广场体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是中心区 主要的政府投资工程。 中心区主要的政府投资项目简介 政府投资项目进度计划 大道新安西路新安六路年已完成 新湖路新安西路新安六路年月底完成 新安西路国道新湖路年已完成 中心区吹填土工程兴华路以北宝兴路以东已完成，其余地 块继续进行 创业路大道新安六路新湖路裕安路段年月前完成，其 余路年月底完成 甲岸路大道宝华路年已完成 兴华路准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 图中心区拍卖地块周边情况图 发展 备用 地 宝安行 政中心 办 公 居住 用地 类 商住用地， 容积率 二类居住用 地 体育场 游泳馆 月份开 工 拍卖地拍卖地二 类住宅用地 即低密度住宅用地 容积率大约在 公共绿地 中幼儿 园 学 小学 公共绿地 小学 商业 服务业用 地 公共绿地 中心 广场 医疗 用地 办 公 体育馆 已建 成 居住用地 泰华 恒乐翻 身村用 地 已建成旧村翻身村鸿荣 源广州军 区国税局 振波公司等用 地 创业路 兴华路 新湖路 宝安大道 罗 田 路 裕 安 西 路 新 安 六 路 地块主要经济技术指标 地块主要经济指标表 占地面积平方米 土地性质商住混合用地 建筑面积平方米 其中 住宅面积平方米，商业平方米，幼儿园平方 米单独占地不少于平方米，居委会平方米，物业管 理及活动中心平方米含文化站老年活动中心，社区健康 服务中心平方米，文化中心平方米，青少年活动中心 平方米，多功能影剧院平方米，公厕处平方米， 垃圾收集站处。土地使用年限为年。幼儿园居委会公厕 和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府物业管理及活动中心 含文化站老年活动中心社区健康服务中心文化中心青 少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转 让，但不得改变功能。本宗地上平方米住宅和平方 米商业可进入市场销售。 容积率 建筑覆盖率房地产市场带来了新的开发热点。 下面具体分析下房地产市场的发展趋势。 首先，旧城改造将进步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。 来自深圳搜房的统计信息表明，区有的人士打算在年内购房，而其中近 的购房意向锁定在新安中心城区。新安中心城区作为区的经济商业文化中心，位置优 越配套较完善交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。但该片区开发较早，方面目前几 乎没有可供开发的成片土地，另方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地 资源匮乏。该片区已被列为区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。预 计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。 如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格较好的环境 成为区中心房地产开发与销售的热点地区。但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的 中心区。 其次，规划中的中心区将是房地产发展的潜力地区。 新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体 系便捷，拥有优质的滨海资源，景观环境将对房地产项目价值带来巨大提升。 规划中的滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个区，东部在南山区与 滨海大道及西部通道对接，深圳地铁号线也将从华侨城西向延伸到机场，经过规划中的 中心区。建成之后，从中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福 田中心区只需分钟车程从中心区到机场仅分钟，中心区到福田中心的时间距 离大大缩短，规划中的新中心区的优美的滨海生态环境成熟的规划完善的配套以及相 对市区较低的价格将对南山福田的客户产生相当的吸引力。 第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是新中心区外销香港的个契机。 年动工年完工的深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，滨海大道直 接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从中心区经南山到香港交通也将十分便利， 也将对香港置业内地的客户形成较大 户型房为主，房与房为辅 仔细分析所调研的楼盘，我们发现区几乎所有楼盘都采取了房厅为主房 厅和房厅为辅的策略。近几年的成交房型中，房厅的比例直在以上。大部分 楼盘中房比例般占，房与房比例般合占，较为高档的楼盘，房 比例稍大中低档楼盘房比例相对大。除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，般在左 右。 价格 新城片区整体价格状况 根据深圳典指报告，年新城楼盘均价为元，年截止月份，均价变化不 大，仍在元左右。实际成交价格方面，年各月成交价格走势如下图，全年成交均价 元。进入年，新城片区供应量预计为往年消化量的倍，不少楼盘都纷纷采取送按 揭打折送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约元。 月月月月月月月月月月 年成 交价 各档次物业的价格 从年到年每年推出的楼盘来看，新安西乡的项目大致可分三个档次。高档住 宅多位于新城中心黄金地段，环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完 善，交通便捷，均价在元，如新安湖花园弘雅花园御景台冠城世家中档 住宅，要么地段略差周边