网开面，希望加速 开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看， 土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求且目 前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。年上半 年，中原监测全国个城市居住用地成交公顷，同比上升。在 政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标 率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。 基本需求稳定，支撑低位反弹 当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套 购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。因此， 基本需求的大小成为影响下步楼市走向的关键。对各城市来说，由于城市 化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引发的购房 需求，是构成住宅基本需求的主体。 从第部分的相关经济数据可以看出，楼市受新政的影响甚大，导致楼 市供求量的紧缩，说明了政策已经取得了定的抑制，保持现状的效果。 二成都住宅市场分析 成都市房地产市场历年市场状况 成都市年到年房地产市场状况 年成都市主城区商品房供应总量为万，同比下降 减少万，相较年同期下降减少万 。共计成交万，同比增长增加万，相 较年同期增长增加万 供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存 量房，因而减缓遗址旁别墅 保利金香槟青羊西三环大道以北 小高 层 数据来源成都市房管局 城西区域市场特征 消费需求力度大，消费者构成多元化 城西拥有丰富的历史遗迹众多的水系以及优美的环境，西贵的 传统观念仍留有历史的烙印，住在城西的居家理念不仅吸引了大量的成都 消费者，还吸引了成都郊县市甚至川外的消费者，消费需求依然强劲。 第部分项目概况 宗地位臵 金沙云庭该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。 二宗地现状 四至范围东面是金沙西苑楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面 至清江西路。 此处地势平坦，与周边地势持平。 宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。 该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，距金 沙遗址博物馆仅米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住 区。 三项目周边的社区配套 交通状况 公交车状况公交路金沙遗址路站下路路金阳路站下路 金凤路站下路青羊大道北站下 路金沙车站下。 该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。 该宗地位于规划地铁号线沿线，以后交通将更加便捷。 教育状况 在教育状况方面，则有以下多所学校 金沙幼儿园金沙小学石室联合中学金沙西园分校青羊实验中学实验 外国语学校西南财经大学。金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 中学金沙西园分校。 医疗水平 在金沙云使用权归属开拓臵业 土地的用途商住混合用地 土地使用年限住宅从年月日至年月日，还剩 年零个月，商业从年月日至年月日，还剩年 零个月 规划 规划所有权归属国有建设用地 规划的用途商住混合用地 规划土地使用年限住宅年，商业年 二政策性风险评估 由于该宗地周边的金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在万平方 米左右，是由政府组织实施的项目。该项目上马定会对金沙西墅居住区 造成定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市 量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该 项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关 系，通过多方工作，应能解决立项问题。 三总体评价 该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓臵业与土地方直接签 订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然 后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。 第三部分市场分析 年房地产市场的政策动向 从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城 市前前后后地出台了些地方细则，至今仍有部分城市未出台新国十条 的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同 样地受到了政策的强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。全国各地目前的表 现基本致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明 显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起 到定的效果。 新政局部奏效，市场快速触底 抑需求初见成效新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制。 随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。从上周围，有多家医院，包括成都金沙医院成都妇女儿童医 院西区医院中医附院四川省人民医院满地可医院。 大型购物中心主要商场和菜市场 周边商场包括西单商场欧尚麦德龙家乐福光华店和金沙大型室内菜市。 银行 周边银行包括有中国银行建设银行农业银行工商银行成都商业银 行交通银行金沙支行兴业银行恒丰银行。 其他 在金沙云庭周边还包括有加油站中餐厅火锅餐厅快餐酒吧 茶楼美容院洗浴健身中心等等。 四项目周边环境 金沙云庭在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。 然而该宗地被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还 是对空气质量都是十分有利的。 五市政配套 道路现状及规划发展 目前为止，金沙云庭周边的道路状况十分良好，蜀金路金沙遗址 路清江西路金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。 供水排水完整无破损，通讯有线电视电话网络完全接入。 六规划控制要点 该宗地总占地面积是平方米，建筑面积是平方米。总 净用地面积为亩，规划设计条件中规定绿化率容积率， 建筑密度总，建筑高度米，此宗地为二类住宅用地可兼容商业 。 七土地价格 由成都市国土资源局查询得知，该宗地编号 于年月日进行公开拍卖，起始价为万元亩，成交的土地价 格为万元亩。则，该宗地总地价为万元。 第二部分法律及政策性风险分析 土地法律性质评估 现状 土地所有权归属国有建设用地 土成投资突破亿元，达到 亿元，增长，比整个房地产开发投资增幅高个百分点，是推动 整个房地产开发投资持续攀升的主体动因。当年成都住宅市场进入了 持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报 价与成交价也有定的回落。供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使 得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。 成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资样，起伏大， 增长情况和下降情况明显。 年年，成都市房地产开发投资增速自年月高点 回调以来，已连续四个月回落，截止月，四川省房地产开发累计完 成投资亿元，比去年同期增长。分别月月和月回落 个个和个百分点。从单月完成投资来看，月仅完成投资 亿元，分别比月月和月减少亿元亿元和亿元。 图年年房地产开发投资增速走势图 数据来源成都统计局 投资成份状况 最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。 国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，年所占比列超过。 表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元 年年年年年年 国有经济 集体经济 私营个体经济 数据来源成都统计局 历年投资开发分析 年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长 ，其中住宅投资亿元同比增长。占全部投资的。非 住宅日益稀缺的 情况下，年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为万， 比年上涨。从年各季度新房销售情况来看，各季度成交 面积都在逐步上涨，上涨幅度分别和。 三区域房地产市场特征 城西市场背景简述 从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，只 有富临清江雅居盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开发重点集中在 二三环之间和三环外。目前城西主要有六个开发相对比较集中的片区羊西 片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本案所在地金沙 片区。 金沙片区位于青羊大道与西三环清江路与羊西线之间区域，金沙遗址 使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供 了政策上的优势。整个区域土地储备量大，具有相当的潜力。 除了举世闻名的古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题的摸底河公园华贵 的皇陵公园洗练厚重的汉代廊桥公园多个大型生态文化公园构建起 该片区的多重生态屏障。作为成都住宅开发片新兴的热点区域，金沙片区 的基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都的第 四商圈。 表目前该区域主要在售楼盘有 楼盘名称地址 类 型 均价元 平方米 开盘时间 七里溪香青白江同华大道号住宅 东麓驿境青白江学苑路号住宅 揽胜金沙青羊清江西路号住宅 金沙西墅青羊区金沙遗址旁别墅 金沙海棠青羊蜀鑫东路号住宅 中海金沙府金沙遗址博物馆旁别墅 英伦金沙 金沙新域清水滨河路 号 高层 金沙西墅青羊金住宅亿元。同比增长，上述个数据都居于高位增长， 表明成都楼市今年成上扬趋势。 综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其定的合理性，但不 具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的 失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着 稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严