其中，年月年月，完成项目前期工程和施工图设计， 年月年月，完成项目土建装修设备工程等。 预期目标新居项目拟在占地面积平方米的土地上，建 设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为， 平方米的栋号楼高层电梯住宅房其中住宅面积 ，平方米，层商铺面积平方米，地下停车场 面积，平方米。 项目主要经济技术指标 表二期项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 其中地上 地下 总建筑高度米 建筑密度 绿化覆盖率 停车数量辆 其中地上 地下 投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费前来看，线大品 牌开发商进入市的趋势不会变，年会有更多的这些品牌 的影子，这对本土企业有很大的压力，这些大规模的项目，将会 以更加具有优势的条件抢夺部分客户，这也会使年市 的房地产市场竞争更激烈。 江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地的 农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。 二市场价格 根据近期对市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花 第章总论 项目概况 项目名称新居 性质新建 建设地址及范围 项目建设地点位于市区街号。其四至为东至 街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。 建设内容与规模 项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积 平方米。 项目总建筑面积平方米，其中，期工程现康 圣医院建筑面积平方米，住宅建筑面积为平方米， 工现已交付使用。，二期工程建筑总高度米，建筑面积 平方米本可研报告主要针对二期工程而言。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议国家计委计办投 资号审定的投资项目可行性研究指南试用版提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均 套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主 导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用 较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展 的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居 住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设 就是为了使城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升 城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业 问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国 民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关 权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供 多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增 长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方 法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠 居住小区期号楼项目建设的目的必要性项目区 域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招 标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促 进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构， 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根据国家统 计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个 百分点。房地产占的比重还将快速上升，对的贡献 率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民 住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城 镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能 基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市 化水平房地产开发用地供应计划 莲由路北地块小碳素厂南侧地块天瑞区地块天瑞 区以西地块理想路北地块阳光国际购物中心阳光国际购物 中心和平路与虹园街东南角地块望去由景地块建公司地块火电俱乐部高新市民回迁区二期市荣升木业地块电务 器材厂地块越秀北区哈达弯区域整体搬迁改造项目吉丰东 路住宅项目明阳大通专家公寓区景秀嘉园二期沈铁香 谢里住宅小区信德机电改造市沈铁幸福里住宅小区 怡景桃源小区宝嘉花园二期吉纸住宅改造项目医药学 院南块丰满街南地块等共个项目，占地公顷。 年度城区国有建设用地供应总量控制在公顷。在 年度供应总量中，商服用地公顷，工矿仓储用地 公顷，住宅用地公顷其中廉租房用地公顷棚户区及危 旧楼改造用地公顷普通商品房用地公顷，公共管理 与公共服务用地公顷，特殊用地公顷。 回眸年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是 今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。年的市场 火爆，很大程度上是在为年的低迷买单，而年才是真 正意义上江城地产市场市场正常发展的年，土地市场的放量 供年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。 从年开始，万科绿地这些外地的地产业大品牌开发 公司纷纷进入市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧 参半。 年也将有不少大盘汇聚市，在这样的环境下，本土 企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼前。 大盘的进入和开发可以为区域的未来发展注入新的活力，因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城 市运营和发展的角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金 融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘的启动， 都将完善片区域的配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建 成后还将起到辐射作用。居住人口的增加高档的配套设计，必 然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视的作用， 从而带动周边的企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很 丰富的开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲的全新的。比 如小区的景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己的 风格和特色。 对本土地产行业来讲，也是个学习和交流的机会。借鉴外 来大品牌的理念和经验，再结合对城市对市场的了解，把握本 土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新的阶段。 另方面，本土企业当然也有忧虑，以的上升房价的上涨，都是其具体表现，年，房地 产仍将持续这种发展态势。 二市场需求 地产是经济的基础，承载着更多责任和义务。在如今的地产 行业，人们对居住元素的重视越发强烈。我个人看，城市周边生 态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展下阶段， 多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城商业纷战割据的新格局。 以东市商圈为例东市商圈是引领市商业发展的核心商 圈，日客流量近万，此处已形成规模的物业形态，包括总建 筑面积万平方米的财富广场及总建筑面积万平方米左 右的中京城。 系列元素丰富物业的出现让这产业领域呈现现百家争 鸣纷繁复杂的博弈状态。我们会发现，房地产市场在这区域 的新房投放量是整个地产史无前例的。 此外，众多商家的加盟外埠地产商的大量进入，为消费者 提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费 者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求 在制衡房价方面起到决定性作用，并进步催生了新型物业的出 现。 商业地产大发展的结果是加速市城市化进程，拉近与 线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。整个年的江 城地产将延续售回款万元，申请银行贷款万 元。 二项目建设单位情况 单位名称北泰地产开发有限公司 成立时间年 注册地址市区 注册资本万元 执照注册号 企业类型有限公司 主营业务房地产开发业务等 经营范围房地产开发销售商品房信息咨询等。 北泰房地产开发有限公司现有中工具有本科以上学 历的员工占，具有中高级职称者多名。公司具有多年的房 地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统 及管理人员，具有创新务实的开发理念和不断进取的开拓意识 形成了高水准高品质的开发经营思路和市场品牌形象，建 立了套符合市场竞争需要结构扁平的管理体系以及支人员 简练经验丰富高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目 前，公司正以专业专注真诚高效的标准为广大客户提 供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 本项目期于年开始建设，完成了期工程开发建设， 后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收 不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响，原有方案 无法实现，二期工程直没有建设。 经过对原有划方案的调整，改变房屋使用性质，再加上这 几年房地产市场直走强，江产房屋销售价格在元平方米 左右，本项目二期工程才有机会开始开发，由于项目二期工程建 议书代可行性研究报告批复的有效期已过，同时项目控规进 行了新的调整，根据市发改委对编制项目可行性研究报告资 质的要求，市北泰房地产开发有限公司委托工程咨询公 司重新编制项目可行性研究报告。 二项目建设必要性 有利于遵义路与街周边环境的整治和土地资源的优化 配臵 本项目地块南侧为期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦， 两栋楼高度都为层，只有本地块现为低矮平方与二层非 法建筑小楼