，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国 际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市 南部的澳头港到香港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因 素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现， 到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就 是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这差异使香港公司和在香港的外国公司的投资技术和管 理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市 与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角 的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三 角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位 优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大 的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产资数额较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消 费者，其对地理位置优越规划设计较好环境流物业管理水平高的小区特别中意，这从东湖花园 金迪新苑碧水湾新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥斑。 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。 按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我 们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研 究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州 市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与 惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作 为对比。 总投资测算览表，系按整个开发项目完全由惠州市房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟 分为三组采取滚动的开发形式本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调 查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目 投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的 实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求计算模式以及测算要求。 第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻，北连 河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候 温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。改革开放以前，惠 州市经济基础相当薄弱，直到达到亿元工业生产总值年均增长，年达 到亿元人均年均增长，年达到元三次产业比重从年的产独大发展到 年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变 这期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质 的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大 发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积 年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到年，惠州市 工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的，第产业迅速下降， 年占的，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地 产开发的高潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来的投机资金度使惠州市 经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影 响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这阶段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给 城市发展带来的副作用，边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期 间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出 口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这阶段的代表性事件 是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工 业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展充满 生机活力的时期。 多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,化。惠州已由寂寂无闻的边陲之地变为方备受关注的投资热土，从个典型的农业经济区域变为进入 工业化发展阶段的新兴城市。 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均增长 。年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门县外， 其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按惠州市统计 年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口常住人口万人，外来人口暂 住人口万人。全市现有个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区 大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。 惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万惠阳区土地 总面积平方公里，总人口万。 惠州市经济社会发展历程与特点 纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第阶段是改革开发后到 年，第二个阶段是年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年到年是惠州 市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向 珠三角转移。 惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长，年达到亿元 人口年均增长，年达到万人城镇建成区面积年均增长，年达到平方 公里地方财政收入年均增长，年的道路网将本区分成两个独立的分区，每个分区以不同的建 筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自的特色。考虑到让每户居民能取得广阔的景观视野，对各 分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由西向东由里边向路边建筑物的体 量与高度逐步递增。为提升各个分区的可识别性，在每个分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型， 建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关系，塑造独特的社区风貌。 道路系统 规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环 路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。本区的道路交通组织是以人的活动为 重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。 区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道路系 统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进 行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整为中间米绿化带的景观路断面， 既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观，给人们以更深刻的空间体验。 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路 有序的组织区内部交通。 区内还设置了组织有序的步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形 成服务居民生活的步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步行路系统将各片区有机的 串联成个整体。 按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。 公共设施配置 社区学校基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园个，可容纳学生人，建筑面积 平方米。 文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。 体育设施中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。 商业服务设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市较为低迷的的复苏阶段，房地产市场仍在处于消化期，但值得看好的是，市民对房 屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为