明，碧海御园项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业媒体购房者关注的 热点。 年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九 部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，至月， 海口市房地产业完成投资亿元，同比增长，全市商品房销售面积万平方 米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为元平方米，比去年同期 增长，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律， 影响是有限的。 海口凭借着得天独厚的气候环境自然条件成为人们的居家度假养生的首选， 荣获中国最佳人居环境称号，是中国旅游地产最热的区域之。十五期间海口市将 致力于品质海口工程的规划建设，已将玉沙村海甸溪北岸长堤路等三大旧城改 造项目列为规划重点海口市核心滨水区的建设本项目所在地，无疑将更坚定大家对海 口房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游观光休闲文化娱乐体育景 观为体的城市多功能带，它的建成必将成为海口的名片和窗口规划中的海口 湾将被打造成国际游艇基地，周围建起配套的会所酒店等设施，将成为真正意义上的滨 海富人区。这些项目的建设必将掀起海口新轮购房热潮。 市场环境分析 海南省自然社会经济概况 海南省自然地理社会概况 海南省是我国唯的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿，阳光充足，空气清 新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 最低平均气温，年平均气温。年平均日照时数小时，年降水 ，月雨量为，年年月日，央行规定个人按揭贷款的首付款不能低于，月还款额度 不能超过个人收入的。月日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷 款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。 总论 项目背景 项目名称碧海御园 项目建设地点项目地块坐落在被予为海口的外滩的海口湾最中心的地段 项目现状基本达到五通平，并办理相关证件。 项目建设内容和规模 碧海御园项目属原昌炜城市花园现名昌炜玉园组成部分，为欧式风格商住项目， 秉承昌炜玉园区的良好销售势头及取得的品牌认知度，根据区收集到的市场信息，客 户信息基础上，不断深化完善延伸，进步提升产品在功能配套环境等方面的品质，营 造成功人士理想的湾泮家园。 昌炜玉园位于海口填海区海口湾，总用地面积约公顷，整个居住小区北临艺 园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第期为 昌炜玉园区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有，多平方米 的中心花园幢欧式小高层楼宇和栋大型停车楼，用地面积，第二期为昌炜 玉园二区，规划占地面积将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层组团的海 景豪宅。 第三期为碧海御园，位于昌炜玉园区的西南侧，规划用地面积将建设成 为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅三栋 二层及栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾般地产项目，销售 价格在元每平方米，预测碧海御园年后的价格至少达到，元。 主要经济技术指标如下 用地面积， 建筑面积， 其中 住宅面积， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,会所， 商业面积， 车库面积， 容积率 绿海口市统计局统计资料 海南省建设厅相关文件及资料 碧海御园规划设计方案 国家部委省现行的技术规范和定额 住宅建筑设计标准 承担可行性研究工作的单位 中国生产力学会策划专家委员会海口艾得企业策划有限公司 海南新昌炜投资有限公司海南炜华房地产开发有限公司 可行性研究结论 市场预测 本项目位处被誉为海口的外滩海口湾最中心的地段，拥有线无敌海景， 数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝 地的魅力，年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。 它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江滨海和港口这三大题材做文章， 营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲商业休闲文化娱乐 休闲的聚集地，成为海口对外旅游观光商贸购物休闲等的时尚交流平台，充分展 示滨海城市个性。海口外滩的规划和实施，使外滩的土地价格路走高。而随着区域土地 价格的走高，这两年滨海线的房地产价格也在逐步攀升。年初海口市政府又出台了 线海景地今后禁止开发商品房政策，这将进步提升线海景高档社区的地位。在海 口外滩如火如荼地规划和实施时，批品位高档的线海景楼盘已悄悄地在新外滩的填海 副总经理总工程师副总经理 合 同 部 施 工 部 工 程 部 办 公 室 报 建 办 证 部 财 务 部 材 料 部 嘉 居 公 司区海口湾畔崛起。并且，海口湾区域的房地产，很快以其不可复制的绝版地段稀缺 的滨水资源，万绿园会展中心超豪华酒店美食娱乐高尔夫等时尚休闲场所拥簇周 边的配套条件，使其无可争议地成为海口的地标之王，成为最具增值潜力和竞争力的首席 板块。 据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全， 容积率超低，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有化率℅ 建筑密度 项目开发手续本项目已经过政府立项审批，并办理土地使用权证。目前，项目总体 规划已获批，正在进行修订。 开发公司简介 该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司以下简称炜华，成立于年， 注册资本，万人民币注册地址为海南省海口市蓝天路号友利大厦层号室，法 定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营工程施工土石方工程水电安装机电 机械安装等。 新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司公司实力雄厚，在海南开发建设 南兴大厦洋昌大厦福昌大厦友利园大厦玉和花园期期期昌炜玉园区 等省房地产企业协会组织了海南省至年度房地产开发强排序活动中，新昌 炜荣获海南地产前强公司在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。 新昌炜贯秉承以人为本追求卓越的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已 经形成董事会经营班子职责明确，相互制衡合力发展的规范化法人治理结构和经营管 理组织架构。建立了支组织指挥能力强专业技术水平高团结协作意识好的成熟的经 理层精英。在现有的名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占。新 昌炜执著于信誉为重品质为先的企业文化与服务精神，贯彻诚信服务，构筑精品的 企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争， 公司正在积极的探索开发高科技领域体育产业与其它产业。经过多年的创新发展，新 昌炜现已拥有与核心业务相适用的管理架构专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科 技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。 炜华组织管理机构如下 董事长 总经理 可行性研究的依据 各项原始资料及有关数据 海口市国有土地使用证 海南省统计局统计资料 周期波动及调整，海南房地产市场也必将迎来 市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。 项目提出与简介 海口湾，海口城市中心的海岸线，背靠城市，面向大海，融都市的繁华与陆地 的敦厚于体，享受着海水的滋润与自然的天籁。得天独厚的自然资源和地理优势，吸引 着众多国际规划大师的目光再次定格在这里。 海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回 归。它是个典型的城市经营案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史文 化地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值房 地产价值，培养城市居民的自豪感归属感，是城市经营的核心内容。海口湾的精心打造， 是海口市政府在可持续发展的前提下，让城市滨海资产发挥最大的功能，创造最大利润的 实验田。 站在世纪大桥西望，在蓝的海和绿的树之间，条白色的沙滩蜿蜒闲卧，型臂弯里 停满了漂亮的游艇。人们迈着轻快的步伐来到这里，开着游艇奔向辽阔海面，或冲浪，或 垂钓，或躺在甲板上仰看海鸟飞翔海的另边，绿的树掩映着绿的草，绿的草间镶嵌着 市民广场，人们悠闲地漫步， 海口湾规划图 年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政 府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。月日，海口湾详细规划正式 亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的美国的爱普肆顿等数家国际知名 设计公司参与规划设计，最终在公里的海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假 购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。 海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游居住度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 碧海御园项目属昌炜玉园三区，规划用地面积将建设成为欧式小高 层海景生态庭院组团，内含高尔夫练习场昌炜玉园位于海口填海区海口湾，总用地万元项目总投资，万元 项目税后利润，万元 自有资金，万元 商业银行贷款，万元 项目盈亏平衡点按销售额 项目回收期年开发期内 财务净现值，万元税后 财务内部