，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约 地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。 地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水 位为米。 五项目周边环境 社会服务体系已形成已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市 场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。 招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协 第页议引入资金亿，实际已投入亿。 别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已 动工的有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产 亩房产总公司亩。 大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地 盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁 或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目 前已落实广西财专广西医科大学广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范 学院亩地已经开始报建工作。 二政策及市场环境分析 政策分析 国家政策分析 央行出台关于进步加强地产信贷业务管理的通知又称号文 提高购买第二套以上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地 产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户 型大面积高档商品房和别墅等项目房地产开发企业申请银行房地产开发贷 款，其自有仙葫项目本身条件定位 根据仙葫项目地块情况，呈条状分布，边沿江，边沿路，有的区域 有山，区域是平地，这样的地貌建成别墅会得到很好的效果，在有山的部分 宜设计成依山别墅，形成错落有致的别墅区，尽量让每户都有能看到江景，从 高程来看，最高的只高出道路米，规划得当会是道亮丽的景观，不会形成 太陡的山路。平坦部份靠江的宜设计成豪华别墅，看不到江景的部份，可布置中 第页 目录 项目概况 项目名称 二项目地理位置 三项目占地面积 四项目现状 五项目周边环境 二政策及市场环境分析 政策分析 二国内房地产市场分析 三广西房地产市场分析 四南宁市房地产市场分析 五仙葫开发区市场分析 三市场定位 项目定位 二消费群体定位 三价格定位 四市场及 四威胁 八邕江湾项目财务指标预测 项目投资额估算 二项目销售收入成本估算 三第期工程现金流量预测 四财务风险分析 九结论 第页项目概况 项目名称邕江湾别墅园 二项目地理位置 项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内 的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长米， 宽为米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。 南宁市仙葫经济开发区成立于年，于年初南宁市规划为经济开发 区的区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经 济开发区规划总面积为平方公里，分为东南西三个功能区进行开发。东 区为大学园区和休闲度假城，面积为平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通 过邕江大桥与县城新区连为体，面积为平方公里，是县城新区主体，以发 展金融商贸娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为平方公里，其 接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅公里。南宁至北海柳州百色三条高速 公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨 级船队可直达粤港澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。 仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽， 它将竞争分析 市场分析 二竞争者分析 五项目理念构想 项目地块的情况介绍 二项目的开发理念 三项目的规划布局及形象特征 四项目的交通组织和停车设施 五项目的景观设计及人文环境构筑 六活动场地及交往空间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页七公共设施的设置情况 八规划设计的经济技术指标 九单体设计情况 十健康住宅的技术措施 六消费者分析 消费结构分析 二消费需求分析 三消费者心理分析 七分析 优势 二劣势 三机会 培育成南宁市的支柱产业。由此可见各级政府发展房地产业的决心未变，已进入 高潮的南宁市房地产业不会在短期内回落。 南宁市未来房价趋势将稳中有升 首先，根据有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的 限制，五年之内逐步地全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制，这必定 引起大量的资本涌入我国的房地产行业，南宁市作为西部城市的大通道和中国 居住环境奖的城市，将会引起外资的关注，其次，银行业从年开始将会 对些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等些手段来刺激百姓加大住 房消费投入，促进了房地产住房的发展。最后，南宁市政府对房地产市场加大宏 观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行 计划调控。所有这些都会使南宁市的房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。 南宁城市功能的定位必然带动房地产的发展 首先，今年是国家实施西部大开发的第二年，政策对包括广西在内的西部六 省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯个享有 西部开发和东部沿海开发双重优势政策的省区，广西的经济必将迈出跨越式发展 步伐。其次，作为广西首府的南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随 着中国东盟自由贸易区的确定，这将改变南宁市的历史地位，使南宁市成为中 国进军东南亚市场的桥头堡。明显的地理位置自然成为投资者的首选。 南宁城市的建设将推动房地产新轮的发展 首先，南宁市琅东区和快速环道的建设为南宁的房地产提供了巨大的发展 空间，外环线的建成势必会引起周边房地产的大量开发，目前，南宁市新的开发 格局已成形，随着城市重心的东移，将带动大规模社区的开发，其次，随着南宁 投资环境的不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对南宁的房地产有着推 第页动的作用，如大连万达已在南宁市 现出开发热度。如果说琅东开发区是以政府先行，房地产跟进的模式，凤岭开发 则直接是以房地产先导的，未来若干年的开发热将会是凤岭，这种开发热点不断 东进，使仙葫的开发触即发。从仙葫到凤岭，至青秀山风景区，仅是举步之遥， 凤岭的会展中心体育中心客运中心青秀山风景区高尔夫球场，都将直接 第页辐射到仙葫，为仙葫带来巨大的便利。 近年来，随着琅东区的飞速发展以及些政府机构的东移，东部已成为片 前景大好的热土。政府的重视和开发商的纷纷投资使东部扩展已见雏形，随着琅 东凤岭的房地产开发热潮，下步的发展无疑就是仙葫开发区，目前已有大量 的房地产开发公司在仙葫运作别墅项目，也有些公司正在密锣紧鼓的筹备项目 的开发，项目开发的类型都是别墅小区，按仙葫目前的市场情况和发展态势来看， 仙葫在不久将成为南宁别墅区，将会是名副其实的南宁后花园。 项目定位 从仙葫区的市场情况定位 三市场定位 从仙葫区的地理位置区位优势，决定了把仙葫项目定位为别墅是最佳的选 择，因为仙葫项目所在地环境优美，空气质量好，交通也相当便利，符合别墅的 建筑条件，而在仙葫项目所在地建成公寓楼，由于地段离市中心较远而不能让消 费者接受，至于定位为卖宅基地也不合适，近几年仙葫区卖宅基地的形式，卖出 很多，建的很少，宅基地已不太受欢迎，因为这种宅地的形式，乡镇气息浓，无 法吸引真正的有钱人，因此，建中高档别墅区，才是仙葫区真正的目标，将来凤 岭区仙葫区将成为南宁市有钱人的天堂。 根据南宁市市场情况定位 从上述南宁房地产市场分析来看，南宁市房地产市场稳定发展，中心区域房 价较贵，别墅不多，新开盘的几个大别墅区价格较贵，凭着仙葫项目优越的环境 优势，营造个中高档次价位适中的别墅区，将会吸引南宁市及周边城市的客户， 特别是有车族。 从朝阳广场旁计划投资个亿建设商业楼，海 南和记也在南宁大量圈地。最后，南宁市城市规模的不断扩大，城市人口逐渐增 长，南宁市人口每年增加五万人，每年结婚人数约两万两仟对，流动人口肆拾万 人，这些都是住房的需求不断提升。 综上所述，目前南宁市住宅与房地产不仅保持着开发投资增长，市场供需两 旺的大好形势，而且住宅小区的规模品质也在不断加大和提升，整个市场步入良 性快速的发展轨道，随着南宁市城市建设的加快和政府部门对房地产产业的支 持，南宁市的房地产将保持年的高速发展。 五仙葫开发区市场分析 南宁市的城市布局结构特点使仙葫区位优越凸显 南宁市的城市结构有其明显的特点，主要表现是城市偏心化地理中心与城 市中心偏差很大，地理中心在百货大楼火车站线，而城市中心，年代在 新城区，进入世纪则逐渐迁移到琅东，偏心程度较高。多中心由于城市结 构偏心，使南宁出现多个中心概念，如商业中心在百货大楼兴宁街民生路 带，城市中心在琅东，市政中心规划在凤岭，景观中心在青秀山等。轴向化发 展而非辐射性发展南宁市的多个中心均匀分布在民族大道及其延长线线，而 逐步东扩，以环线结构看城市结构，东环与民族大道相接带已成中心，而北环 西环延长线开发度还很低，从开发程度看，南宁呈现鸭梨状开发态势。 从以上城市结构分析看，仙葫的区位优势非常明显首先它靠近高发展度的 鸭梨状顶部，其次它处在发展主轴线上，第三它紧临南宁市与区内主要城市 的交通要道的交通枢纽。 南宁城市东进的步伐加快，为仙葫的发展创造了极为有利的条件 从琅东开发区的规划到建设分成两个阶段，年以前，建设进度缓慢， 年以后建设进度明显加快。进入世纪后，房地产