名门世家水晶之城等大盘供应。相对以前，横岗楼盘规模不大分布太散各自为政形象已经得到改变。现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积万平方米低密度大型社区怡美山庄振业地产万平方米横岗项目都将加快建设进程。随着横岗逐步进入大盘时代，横岗投资性物业市场也逐渐从分散单型产品慢慢演变成以多种产品为主导成熟综合性市场，最明显例子就是很多个人投资者在龙岗商铺潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险存在，从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，横岗本地主力投资客户投资心理已经发生了微妙变化，这对本项目有着非常重要指导意义。市场宏观背景深圳市年上半年经济分析从已公布统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个百分点。本市生产总值上半年累计增幅创出了自年以来新高工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去年同期持平出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加交通邮电发展增快，民航表现突出财政金融保持稳定，存差略有扩大企业景气上升，信心指数提高。深圳市历年酒店经营情况分析深圳历年宾馆酒店客房出租率平均入住率年年年年年年年年年从年低谷期开始，深圳市酒店入住率逐年提升，在年年达到阶段性顶峰年深圳市酒店入住率和年相比有较大幅度下降，其原因是受到影响。年月至今深圳市酒店平均入住率统计系列年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒店入住率最低谷，原因是在月份左右开始全面爆发影响年月以后，深圳市酒店行业迅速个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长经过年上半年疫情影响，深圳市旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。深圳市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格元年入住率年酒店规模管理公司大梅沙海景酒店层万多发展商自管雅兰酒店栋层，万多发展商自管芭堤雅酒店栋层酒店式公寓发展商自管丹枫白露单栋层三九阳光物业东方威斯栋层栋层发展商自管销售价格分析靠近风景区产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅价格倍。在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格入住率分析受影响，年深圳市酒店年入住率仍然达，经营情况良好，产权式酒店年入住率也在之间浮动。般旅游区度假型酒店相对市区商务型酒店平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季影响造成其入住率不稳定酒店规模分析不同区域酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强产权式酒店而在商业区或市区附近产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有超过层酒店管理公司分析深圳产权式酒店管理企业分为三种情况发展商自管聘请国内外知名酒店管理公司全权管理聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店逐步发展，酒店管理公司品牌度将直接决定物业档次和投资者购买信心。深圳市年上半年产权式酒店市场分析年在售产权式酒店公寓存量项目名称可售面积万剩余面积万东方银座国际市长交流中心虹楼东方威斯酒店合计深圳市现有产权式酒店公寓供应量极少，从年开始至今，产权式可售面积供应量不足万平米，剩余面积约万平米。年下半年，已知将推出产权式酒店公寓项目为我司策划代理罗湖银汉国际和横岗酒店项目，在盐田区东方威斯酒店二期在月下旬公开发售，可售面积万平米。另在罗湖区尚有两个地块将用来发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现有市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。年即将推出产权式酒店项目览表项目名称可售面积范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒店入住率最低谷，原因是在月份左右开始全面爆发影响年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月时间，也就是在月份时候就已经超过了前期高位，并且在以后呈持续上升趋势年月入住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位。月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明年深圳酒店业市场前景向好。深圳市年酒店整体经济预测及分析进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性国际化城市，充分利用政策利好，以及整合自身各种优势，力争成为珠三角经济圈国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心从国内和深圳宏观经第部分项目总论酒店是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代发展要求，实现企业经营模式持续稳健发展目标，拟将原横岗酒店改建成产权式酒店公寓。项目名称深圳市横岗酒店开发公司深圳市横岗投资股份有限公司承担可行性研究工作单位深圳市物业顾问有限公司研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,深圳市产业导向房地产评估规范国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定深圳市主要经济指标深圳房地产市场分析深圳市旅游统计月报年报以及其它国家省市级法规规范文件通知等。项目建筑规模和内容深圳市横岗酒店，属于四星级高级商务旅游酒将现有外包餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业不断发展，酒店之间竞争归根结底已成为酒店管理公司之间竞争。酒店管理公司经营水平直接影响到酒店收入利润，酒店管理公司品牌度直接影响购买者信心。因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报任何风险。方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益作为顾问费，不承担酒店经营和投资者任何风险。方式三酒店管理公司收取营业收益，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营效益达到约定时酒店管理公司收取利润管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定管理费，还可以从超额利润中取得定比例分成。降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。如何降低投资者风险提供经营担保服务建议由专业担保公司或其他机构为酒店后续经营提供担保，降低投资者风险，提升公司品牌价值采用风险较低回报方式建议采用风险较低免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售。项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中不确定因素涉及到项目所有权和经营权分离和确立问题政府政策指导对本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度宏观房地产市场投资活跃程度预期金融政策调整对投资性物业销售影响经营风险酒店盈利能力直接决定对承诺投资回报实现横岗酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁防游等方面建设已日益完善。目前，全镇颇具定规模综合市场和肉菜市场个，已形成了以圩镇第市场松柏商业街为中心市场网络，拥有较大规模宾馆酒店家，龙岗区现有唯两家四星级酒店全部在横岗。镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。投资导向根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。横岗投资导向项目改善基础设施，改善生活条件项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集大