产业形成世界知名的生 物医药产业基地另方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进社会投资 者，大力建设园中园及各种生活服务生产服务设施。生物 医药产业园区，正准备着力打造世界生物经济社区和临空经济 区，使这座深厚底蕴的文化古城，又将成为生物经济中心和 生物产业创业之都。 项目发起人及发起缘由 本项目由市房地产开发有限公司开发建设，该公司 是在市市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的 房地产开发机构，并且经市市规划建设局批准取得房地 产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵 盖物业管理酒店经营投资实业等多个领域的综合公司。 市房地产开发有限公司董事长陈小英，市政协委员，大专 文化，年至年分别获市市三八红旗手 省农村巾帼科技带头人全国双学双比女能手。追求 完美品质，超越用户期望地产行业的发展趋势。 市居民房产位置选择单位 按人口变量细分，包括年龄性别家庭人数收入职业宗教 信仰国籍和民族等。如表和表所示，大部分购房计划居民中 都打算购买般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民 计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好 也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。 表不同年龄消费者房产类型选择 第部分项目总论 项目背景 多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经 典与不朽。这就是，个有着千八百年历史的山水名城。 优美的环境便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计， 去年十黄金假日共接待游客万人次，同比增长，今年预计翻番。特 别是长浏大浏浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏 度假休闲。 而按照目前房地产市场供应状况来看，年全市在建房屋施工面积达到 万平方米，新开工面积达万平方米，今年预计新增约万平方米商品 房投量，市场将迎来个高峰。展望未来，随着十二五规划的全面实施， 个西融长株潭南接珠个没有母城依托的开发区。年来，自筹资金抓 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发平方公 里，引进各类医药企业多家，配套企业多家，总投资 亿元。年，园区实现工业总产值亿元利税亿 元，年产值将突破亿元，利税突破亿元。由于我园的 贡献，湖南医药工业从年全国第位上升到目前的第 位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合 国工业发展组织在中国合作建设的唯医药园国家科技部火 炬计划基地国家商务部医药出口基地和省政府重点工程 市十大标志性工程。年月，园区被国家发改委认定为 国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注 重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇 已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之。 拥有较为到位的管理体系。园区人财物相对独立，市所 有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有级 金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公 司按市场运作，滚动开发方式经营开发园区。园区投资 公司今后将采取市场化运作，通过资产置换引入社会资本和 角东连长三角的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。 届时，现代服务业比重大高新产业快速发展外贸业的比率上升，尤其是城铁 的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商 务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售 价格定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭体化和点线区域经济发 展重大战略规划生物医药基地的核心载体市国家生物医药科技园。 湖南省十五规划重点建设的十大标志工程之 市政府重点建设的十大标志工程之。 随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规 模有影响的生物医药产业聚集地，改变了市市的工业格局，提升了城市 工业的科技水平。 园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产 已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换 代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。为的经济又 好又快发展做出贡献。 项目所在区域发展情况 项目位于国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离 市公里，距黄花机场公里，距离市区公里，是湖 南省中国邮政工商银行 园区管委会 商业家润多超市商贸街及中央大街 交通开元东路及建设中的长浏高速浏醴高速大浏高速 即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的 区位交通即将成为新的优势 项目规划控制要点 规划控制要点技术经济指标 序号内容数据 土地面积 地价总款元 容积率 总建面积 商业面积 楼面地价元 项目现状 项目于年月通过竞拍取得土地使用权，拟计划 在年月投资建设 项目总建筑面积约万平米，计划年开发周期，分 三期开发年开发期万平米，年开发二期 万平米，年开发万平米。各项报批手续正在陆续申请报批中，基础设施已在完善中，建 设方案已经形成 可行性研究报告编制依据 城市居住区规划设计规范 市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 场良好的发展状 况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，房地产价格有小幅上涨，增幅较稳 定房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他 地区相比，房地产市场运行更为平稳理性。 从这些趋势预测，未来几年，房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市 发展将呈现空间多中心化生活社区化资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策 环境下，房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置市场需求 旺盛，房价稳中有升金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。 具体来说，在土地政策方面，政府将实行有保有压区别对待的土地供应原则 在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升在楼盘品质方 面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高在政策环境方面，商业房产项目 建设即将纳入城市规划在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场在物业管 理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现在住房保障方面，经济适 用房和廉租房问题得到重视此外，产权式商铺渐遭冷落，整体持有型物业的增 加项目开发形态多元化，社区购物中心成热点专业化服务更受重视，复合型人才 严重奇缺也将成为最近段时期商高层民用建筑设计防火规范市发改局十二五 规划项目单位提供的资料及数据 可行性研究综合评价 该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动工业化经济发展， 城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。目前项目所在区域的开发氛 围逐步成熟，随着融入大，必定为区域经济的发展带来更广阔 的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。 本项目属于副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配 套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作 用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提 升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务 配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整 体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。 第二部分市场研究 宏观环境分析 ，最近几年，房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持定规模结构逐 渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降房地产信贷增长趋缓， 贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产服务湖南经营理念开发本项目。本项目坐落于市生物科技园区，项目的建设承担着 市商业的辅助配套及园区商业住宅的配套需求，为配合项目 的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由 工程规划营销物管等多领域专业人才组建的开发团队， 为区域市场的发展和当地商住产品品质的提升贡献力量，同 时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才， 对项目所在区域及公司本身意义重大。 项目投资的必要性 随着城市中心区开发的深度推进，纯居住地产已渐次退 出了市场舞台，取而代之的是后来居上的商务地产。例如联邦房 产打造的香山国际名苑创意房产打造的财富新世界醴浏铁路打 造的醴浏大厦鸿宇房产打造的中央公园湘鑫房产打造的名河鑫 都商务性质已经慢慢凸显，很多购房者看中的还是它们的地段 价值和商务前景。目前，城市中心商业地产正呈现两个特点 是从推出规模上看，中心区的‚商务地产‛大大超过以前的住宅 二是从楼盘品质上看，‚商务地产‛也将超过以前开发的住宅，成为 打造中心区形象的‚名片‛。 与国外接轨的写字楼类型公寓正成为些投资者的首选。 无论是在主城区还是在工业新城区域，人口的聚集和企业的增 加势必直接导致越地段的商务地产成为稀缺资源。 展望未来，随着‚十二五‛规划的全面实施，个‚西融长株潭南接珠三角东连长三角‛的区域性中心城市蓝图正在 渐渐展开。届时，现代服务业比重大高新产业快速发展外贸 业的比率上升，尤其是