连万达商业地产股份有限公司，该 公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本 亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯业务平台。 公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万达广场命 名的万达城市综合体。 截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省 自治区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业 个万达广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开 业个万达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布 局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商 业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 福州市国民经济与社会发展十五规划 开发商提供的其他有关材料。 研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 工程设计 公用工程 环境保护 节能与节水 劳动安全卫生和消防 项目招标组织 工程进度安排 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析公里，计划 年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。号线， 年前完成建造。 福州城市未来发展目标为经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市， 环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。 规划远期到年，在此期间，预计年福州市域总共有万人， 中心城区城镇人口为万人至年，市域总人口为万人，中心城 区城镇人口为万人。 第章总论 项目背景 福州市十五规划提出，十五期间，围绕海峡西岸经济区延 伸两翼对接两洲，拓展线两岸三地，纵深推进连片发展，和谐平安 服务全局的基本态势，按照产业做强规模做大功能做优环境做美的 要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功 能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心 次中心城市为支撑周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥 省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽 东北翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲珠江三 角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动共同发展。 福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化 的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统大业 的领头作用，以五缘促六求，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来 经济发展速度很快，年福州市生产总值达亿元，同比增长。 全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零 售总额达亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比 增长。 万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机 偿债备付率 开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业， 是东北首批股份制试点企业之。经过多年的发展，万达集团已成为以商 业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资 产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。 商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产 的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代 的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。 万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。 计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租 金总收入超过亿元，规模排名全球前四。 文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。万达集团连续多 年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地影视制作 电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第的院线，目 标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国 的市场份额，到年超过块银幕，占据全国左右的市场份额， 成为全球排名前五的院线。 连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前 已在北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。 计划到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元， 成为中国流的连锁百货企业。 大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事 业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校 小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安再次进军福州市场， 建设福州仓山规模最大档次最高业态最丰富的城市综合体项目福州仓 山万达广场。 福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区，占地面积公顷， 汇集大型购物中心酒店式公寓高档写字楼办公楼时尚休闲娱乐 商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 牌，创造商业价值投资价值的最大化。 项目概况 项目名称福州仓山万达广场项目 项目地址位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大 道与次干道金州路交汇处，和城市核心区江之隔，属于福州居住新区。 总用地面积万平方米。 总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地 下建筑面积万平方米。 建设内容大型购物中心，精装写字楼甲级写字楼商务酒 店室外步行街底商酒店式公寓等。 投资与收益概况 该项目投资总额为万元。 该项目开发的室外步行街底商精装写字楼酒店式公寓及其 地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术 经济指标见表。 表主要技术经济指标表 指标值指标值 销售 部分 指标 投资利润率 全部投资 税前 财务净现值万元 投资利税率财务内部收益率 资本金净利润率投资回收期年个月 全部投资 税后 财务净现值万元 自有资金 税后 财务净现值万元 财务内部收益率财务内部收益率 投资回收期年个月 偿债 指标 年份 利息备付率现全面建设小康社会率先基本实现现代化的 总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得 全面建设小康社会的重要阶段性进展。主要目标是经济发展方面，在优化 结构提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值人均地区生产总 值均比全省提前实现翻番，年均经济增长速度比全省平均水平高个百 分点，年地区生产总值达到亿元，人均地区生产总值达元以 上。省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具 活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。社会发展方 面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设 教育强市完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化， 培育批拥有自主知识产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科 技强市就业总量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和 生活质量明显提高，环境卫生文化等方面条件显著改善公共服务体系 公共安全体系和各种应急措施体系进步完善，民主法制建设和精神文明建 设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成平安福州。经过努力， 尽快把福州建成经济繁荣科教发达设施完善环境优美的现代城市。 预期目标 根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展社会事业人民生活和 可持续发展等四大类指标的十五发展预期目标体系，具体指标 地区生产总值年均增长以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省 平均水平三次产业结构比重调整为，高新技术产业工业产值占工 业总产值的比重提高到以上，城镇化率达到。 财政收入增长保持高于增长，财政总收入达亿元，地方财政收 入达亿元。 全社会固定资产投资额年均增长全社会消费品零售西拓战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将 闽侯连江长乐等县市的些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规 划区。东扩主要开发闽江两岸经济增长带南进要全面开发南台岛，加快形 成沿福厦高速公路沿线的经济增长带西南拓展至闽侯县和荆溪镇上街镇 和甘蔗镇等。 福州将推进城市三山水向七山二水大福州转变，即在原中心 城和马尾长安琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪大学城峡南长 乐吴航长乐滨海五组团。 城由中心城区鼓晋台南台岛和马尾长安大学城甘蔗荆溪 峡南琅岐长乐吴航长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业高科技 产业和居住区。 两翼北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇工业区及罗源连江 县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头渔溪 江阴龙田中心城区等个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长 点的重要产业基地。 双轴沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把 功能区联为体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心 城为起点，以闽江乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸 相响应亮丽的沿江城市发展轴。 福州市规划遵循高起点高标准高层次高水平的现代城市发展 理念，充分利用福州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑两江润城 碧山环城水链