认为政府出台的几大关键战略，本质是致的，各项战略的深化程度由浅入深， 具有较强的连续性。这些战略的出台，我们从理论及实际分析，有如下的原因 城市群。在区域经济相关理论中，未来地区间的竞争已经不是单个城市的竞 争，而是大城市群的竞争，这样的理论已经为美国日本欧洲等发达国家的实 际发展经历所验证，在中国也东南部沿海地区也已经初步被验证其正确性。能够 顺应规律的必然，制定相关战略并予以执行，证明重庆市此项政策出台人具有非常强的国际化视野。 城市化。我们认为政府对重庆发展的问题和瓶颈认识较为清晰，根据产业经 济中的社会发展阶段理论，重庆市属于非常典型的工业化中期阶段，加之其二 元经济结构中的特有的超庞大的农村人口，使得这个城市继续向更高阶段工 业化后期升级的难度较之其它中西部大城市更大。唯有解决城市化问题，才 能将大量农业社会的人口转向工业社会以工业和传统服务业为主，而这种战 略的实现必须依靠城市群。 内外兼顾的发展动力。中心区域的辐射效能对中心地区内外地位的提升，对 周边区域经济的拉动，具有非常重要的地位。我们认为目前重庆市主核心区域已 经具备向更高经济阶段发展的定基础，金融业现代服务业知识型服务业 创新产业等有定的上升空间但由于始终存在的城市化问题，这类更高层次的 产业飞跃的阶段还没有到来。这样的发展期望，对内，需要有更加开明的政治 体制为保证，需要有这类产业辐射的个巨大城市空间对外，则需要有强大的 投资拉动预计重庆更多是工业投资来提升整个城市主导产业的功能。从最新 薄熙来的发言判断，他对城市的发展方向及可能素有二 第，城市发展向北。 重庆北部地区地形平坦，属于重庆地形特征最适合经济发展区域同时，北 部地区临近空港寸滩港及新火车站，交通物流的通达与便捷对于制造业的大 规模发展具有重要意义，而重庆本身就是制造业为主的城市。最近几年，重庆北 部地区在制造业高新产业房地产业以及交通物流的带动下，成为重庆市发展 最为迅速的城市区位，同时造成了各类人士心理的良好预期。 第二，城市规划因素。 国际大厦项目介绍及权属关系 项目介绍 国际大厦项目地处重庆市解放碑新华路号，重庆市的核缘位置，区 位特征非常明显。国际大厦于年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑 区域最后栋烂尾楼。 项目占地面积约平方米，总建筑面积可达到平方米，其中地 上建筑面积计容积率建筑面积平方米，地下建筑面积为平 方米，建筑密度为，绿地率，。项目规划层地上层，总高度 达到米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑第高楼。 项目进度及其它要求 施工进度方面，目前项目土建施工进度到层，包括地下层及地上的 层，完成建筑面积平方米。 在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证 投资许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证，预售许 可证目前还在办理。 由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝 中区教委平方米，还部分居民平方米。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目实景 债权债务关系说明 国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商两家施工单位及国土 建委和银行。项目年动工，由于庆加快建设成为西部地区的重要增长极长江上游地 区的经济中心城乡统筹发展的直辖市 大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标 四大任务加大以工促农以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设 切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐着力解决好民生问题， 积极构建社会主义和谐社会全面加强城市建设，提高城市管理水平。 城乡统筹发展的综合实验区 年月日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知。通知要求重庆市从实际 出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革， 尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。 试验区的启动，使得重庆在金融土地财政城市化等方面有了更多的自 主权及发展动能，为重庆内外发展提供了更大的平台。 大开放观 以中共中央政治局委员身份出任重庆市委书记的薄熙来，曾在公开场合郑重 强调，其到重庆的重任，就是贯彻落实胡锦涛总书记做出的总体部署。 而要实现这样的发展，薄熙来认为重庆根本出路在扩大开放，最大动力也在扩 大开放，重庆人必须做出科学的定位，有勇气把自己置身于开放的前沿。 关于开放，其提及最多胡就是打造内陆地区开放型经济开放，大开放 我们将此称为薄熙来的大开放观。 可以明确的预计，重庆未来的经济发展将以大开放观为总体基调，政府 在促进开放的体制环境模式招商城市包容人才区域创新等方面出台 更加有力的政策，进行改革及引导，以充分支持这种大开放观。 政策分析 明确时势 我们认为国家对重庆的战略地位已经给予充分的肯定。在区域层面，重庆市 政府能够洞察到这个城市发展的现状阶段瓶颈，能够找到这个城市发展合理 的突破点。如果薄熙来对资金问题多次停工，目前已经进入司法程 序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。 目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负 债构成如下表所示 重庆国际大厦负载构成 中铁建筑公司亿 中建五局亿 中兴房地产公司亿 重庆展翔房地产公司亿 国土出让金配套费共计亿 银行亿 我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查 工作。二重庆核心功能区位演进分析 重庆最新规划定位分析 连续性政策阐述 在重庆直辖后的年，经历了大规模基础设施建设大规模固定资产投资 及主导工业产业的进步发展，加之三峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了 站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完 成了前阶段的历史目标，可以向下方向寻求更大的突破。 在这种发展背景下，中央及重庆市政府出台了对未来重庆发展具有成败意义 的几项重要战略，在此概述如下 小时经济圈 将建设以重庆主城为核心，在交通小时可通达的核心范围，形成个具有 明显聚集效应具备竞争优势的西部地区最大城市群。其范围涵盖重庆市的 个区县，是重庆的经济主体和产业聚集区。 根据规划，小时经济圈年将在全市率先实现全面小康，带动全 市在西部地区提前年实现小康到年，小时经济圈地区生产总值 将在年基础上翻三番，人均地区生产总值突破美元常住人口达到 万，城镇化率提高到主要经济社会发展指标达到东部地区平均水平。 战略定位 年月日重庆干部大会传达贯彻胡锦涛总书记关于新阶段重庆工作 重要讲话，即战略定位，概括起来就是 三大定位努力把重托的城市副中心 年，参照上海设立浦东新区的方式，重庆市成立了由渝北区大竹林人和礼嘉和鸳鸯四个镇的行政辖区组成的北部新区，确定北部新区的性质为以 高新技术产业为基础的现代产业基地，都市发达经济圈的核心增长极和山水园林 城市风貌展示区，并出台了促进北部新区加快发展的条政策措施。 在北部新区范围内，对经开区和高新区的功能置换用地，加上平方公里的 出口加工区平方公里的汽车城以及平方公里的环保产业园区，总用地达 平方公里。在空间产业规划上，以高新技术产业为主，布局汽车光电医疗 生物软件等现代工业，同时依托新火车站客运站，建设现代物流基地。 新牌坊副中心在北部新区以南，依托北部新区的高新技术产业基地发挥自身 的中心辐射作用，同时延伸观音桥红旗河沟的部分流通与服务职能。新牌坊副 中心列入城市总体规划，作为重要的经济据点与交通据点，连接观音桥服务区与 北部工业区，加大重庆城市进步向北发展的力度。 目前新牌坊地区具有定的商务办公聚集性，但商业流通业没有聚集，这是 新牌坊与观音桥的重要区别。依托于工业园区的产业结构所形成的楼宇工业，是 新牌坊办公聚集的重要特征同时，诸多政府机关的入驻，以及人口的不断集聚， 也为新牌坊地区成为商业与知识型服务业的少量集聚创造了条件。从目前情况来 说，依托周边特定的高新技术产业，进行生产性服务，是新牌坊办公产业的主要 功能，但未来知识型服务业也会在此集聚，可能形成办公总部知识性服务 业特定的生产性服务业共存的商务聚集态势，辐射主城北部经济。 南坪定义为南岸区商务副中心 世纪年代，重庆经济技术开发区在南岸设立，促进了重庆城市南部经 济的发展。目前南岸区已经形成了南坪商业圈和南坪商务圈的中心聚集区，带动 南岸的产业发展。 该商务圈是以南坪转盘为中心，北至长江大桥南立高新区， 支持重庆西部经济的发展。经过多年开发建设，高新区已具定规模，目前 区内注册科技企业近余家，其中经认定的高新技术企业家，成为重庆 市高新技术产业的主要基地。 依托区域内部的特定产业环境，高新区的写字办公与电子产品流通业聚集度 较高，且得到融合发展。高新区写字楼以高新技术软件科技通讯通信企 业为入驻主体，辐射区域经济。流通业方面，高新区流通业主要以电子产品流通 为主，产业特征非常明显。 与高新区写字楼不同，陈家坪写字楼多入驻机电机械的制造业公司及相关 的原材料销售物流公司，这些公司与陈家坪的机电产品市场同样形成聚集合 力，辐射区域经济。陈家坪办公楼依托于重庆市九龙坡区较强的工业基础，其产 业特征同样非常明显。解放碑核心功能区功能演化 目前解放碑地位分析 通过上文对重庆市核心区位的功能分析，