性分析 经济发展背景 安徽省国民经济保持快速健康发展 全省实现生产总量亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中第 产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。产业结构所有制结构区域经济结构进步优化。 三次产业比例由上年的∶∶变化为∶∶，其中工业增加值占 的比重为，比上年提高个百分点。全社会劳动生产率为元人，比上年 增加元。人均达元折合美元，比上年增加元。 图年全省生产总值及其增长速度图 数据来源安徽省统计局统计公报合肥市发展概况 年合肥市全年生产总值亿元，比上年增长。其中，第产 业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长元 开盘时间 交付时间 付款方式商业贷款，次性付款 项目公摊 容积率 绿化率 建筑面积万平方米 占地面积亩 住宅总套数户 停车位数量个 建筑结构剪力墙结构 供暖属性供暖 用气属性燃气集团天然气 装修与否毛坯 教育配套合肥附小四十六中 景观配套休闲景观 交通状况快速公交 第章项目概论 项目概况 开发商简介 蓝鼎投资集团是以房地产开发为主营业务，涵盖广告传媒五星级酒店和物业管理等 多元化集团公司，下设安徽蓝鼎置地发展有限公司安徽蓝盛置地发展有限公司安徽蓝 鼎广告策划有限公司合肥诚和物业管理有限公司合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。 可行性研究报告编制依据 项目建议书及其批复文件。 国家及合肥市颁布的相关法律法规政策。 合肥市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要。 合肥市城市总体规划大纲年。 滨湖新区经济和社会发展规划 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额。 合肥市市区基准地价。 合肥市及项目周边地区 注考虑完善会所配套，设置餐厅健身等功能。 表项目户型结构建议表 户型面积段户型结构所占比例户均面积户数 以上四室两厅 三室两厅 两室两厅 以下两室厅 结论与建议 可行性研究初步结论 本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有 般的抗风险能力。建议本项目要充分利用地块位置优势和地段资源与知名专业设 计公司品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理 的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目建议 本项目整体档次定位是需要重点考虑因素 地理位置位于滨湖新区中心位置，是正在高速发展的新区，该区域高端定位明 确，并且已经凸显商业住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。 竞争概况该项目周围住宅项目不是很多，现已开盘，对预期作为以住宅为主体 的本项目竞争威胁不大。合肥市市场状况年的合肥楼市，成交量日渐其下。第季度合肥市持续了 年的较好势头，月成交量较好。继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温， 逐市场调研和现场勘察资料。 其他有关依据资料。 地理位置 位于合肥市广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第人民医院东南面。如下图所示 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目建设的必要性 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。皖江城 市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区科学发展的试验区中部地区 崛起的重要增长极全国重要的先进制造业和服务业基地。合肥作为皖江城市带的 核心，未来经济的发展会得到进步提高。同时，为了加快滨湖新区建设步伐，推 进合肥建设发展的进程，充分发挥区域优势，促进滨湖新区经济的进步繁荣，提 高公司的开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。 项目的主要技术经济指标 主要技术经济指标见表。 表项目主要经济技术指标表 项目数值单位 用地面积平方米 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 其中 住宅平方米 会所平方米 物业及其他平方米地下建筑面积平方米 建筑密度 户均面积平方米 总户数户 车位配比 汽车位个数个 自行车位个数个的基础上起步，在没有新盘入市的情况下，其消化周期仍然 需要约个月。对于年的合肥楼市，个实实在在的数据则是其住宅库存量已经达 到套，较年所面临的套压力更甚，增长幅度达到。按照合肥 年最后三个月的成交数据套来算，在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约 个月的时间来消化。 合肥房地产市场总体销售情况 年合肥市共销售了住宅类商品房套销售面积为万。 与年作比较，年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌。 年合肥市住宅的销售均价为元，同比去年的元上涨 了元，涨幅达，可以看到今年的住宅均价较之去年实际上还是 出现了明显幅度的上涨。 表年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况 套数套面积金额亿元均价元 年年 年年 同比 图近五年合肥住宅类商品房年度销售情况 滨湖时代。该项目位 于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和 洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为个完整分区。 附近楼盘情况 该项目附近两年来陆续推出了众多楼盘，其中离本开发项目较近较有影响力的 楼盘有滨湖世纪城滨湖品阁观湖苑等。 区域市场特点 年滨湖新区建筑业实现了在低迷楼市下的上扬态势，虽然受到定打压，但是依 然保持了比较平稳的发展态势。经营理念的新颖化整个产业的发展科学，后劲充足，为 整个合肥房地产业的活力发展做出了较大的贡献。在现在的滨湖新区，已经完成设计的住 宅产品，具有如下共同特点 高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高 规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流 建筑风格以现在简洁典雅大气为主流人车分流得到全面实施，基础设施配套相当完善 新建住宅更加注重社区内部配套 在户型配置上，以中小户型为主，三房主力面积平米左右。 项目周边部分房地产项目详情 滨湖品阁 表滨湖品阁详情表 项目名称滨湖品阁住宅 项目类别高层 项目地址紫云路与西藏路交口西南角 项目价格 月月月月月月月月月月 单位套 图年合肥市住宅类商品房分月销售走势 图年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变化 年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低月和单月最高月的差额已经 超过了元，在今年的单月销售均价中，月份期间受到了大量的集资房备案影 响，销售均价是低于元，而月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销 售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月元以上。 图年合肥市分月住宅销售均价走势 滨湖新区房地产市场研究 滨湖新区总体概况 滨湖新区是合肥城市空间发展战略，即个主城区含滨湖新区，四个城 市组团，个新市镇的重要组成部分，依照规划，其南依巢湖，北靠南二环路，西接上 派河合安高速，东临南淝河，总面积约平方公里，是合肥未来通过巢湖走入长江 融入长三角的水上门户，将引领合肥从环城时代阔步迈入 。其中，工业增加值占的比重为，比上年提高个百分点。 合肥市相关规划 大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。 其中，新型城镇体系中的，是指个中心城区含滨湖新区， 是指个新城，即北部新城西部新城西南新城东部新城，是指个新市镇， 即水湖镇下塘镇吴山镇井岗镇八斗镇梁园镇石塘镇桥头集镇长临河镇 高刘镇三河镇山南镇紫蓬镇小庙镇大兴镇淝河镇大圩镇岗集镇大杨镇。 滨湖新区功能布局 区域概况 滨湖新区行政区划 目前，滨湖新区的领导体制是建设指挥部代表市委市政府负责建设和招商引资工作， 而建成区域的城市管理和社会管理则由当地政府包河区负责。建管分离模式，使指挥 部有更多的精力实施建设和招商，也使城市管理和社会管理得到的了充分保障。 滨湖新区交通状况 滨湖新区已建成市政道路公里，路网围合面积平方公里，个基础设施较为完 备社会事业初具规模拆迁群众安定和谐人气逐步汇集的新城区初展英姿。滨湖新区 地处全国交通规划的枢纽位置，公路航空通讯基础设施完备。方兴大道建设工程今年 底有望贯通，届时市民从滨湖新区驱车半个小时左右即可直达合肥新桥国际机场国内 级枢纽干线机场。此外，该工程中我省最大的互通式立交方兴大道下穿京台高速公 路互通立交也将随之亮相。 资源概况 自身优势 蓝鼎滨湖假日周边配套设施齐备，超大型购物超市娱乐城市中心医院人民银行 国际会展中心国际金融中心合肥市第中本部屯溪路小学等分布四周。滨湖新区 正在建的安徽省第高楼安徽蓝鼎国际商务七星级酒店，以及五星级酒店高速滨湖时 代广场。 区位优势作为合肥新区，滨湖新区以交通通讯便捷科教优势突出人居环境极佳服务设施 完善等特点。 人口规模 滨湖新区国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨 湖新区和包河工业园区，建设用地面积约平方公里，人口控制在万左右。人流 比较密集，较大的消费潜力和空间支撑合肥的城市化水平还将逐步提高，今后合肥房地产市场也会稳步发展。 合肥房地产市场近期成交量 在降价观望的恶性循环中，年的合肥楼市从开始即不被看好，房价是否下 跌已不是问题，问题只在于跌多少。据合房网房地产研究中心统计数据显示，年，合 肥楼市将在套住宅库存，本报告建议项目初步定为于中高档的精品住宅。 第二章项目投资环境市场的可行性分析 经济发展背景 安徽省国民经济保持快速健康发展 全省实现生产总量亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中第 产业增加值亿元，