划归黄石，如果这种情况在 未来年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区，对于黄石港和花湖地区来说，都是个重大的利好。 区域定位 鄂东交通枢纽仓储物流基地花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处，东临长江，具有港口物流和公路物流的双重 身份，属于鄂东地区的重要交通枢纽，同时也是重要的仓储物流基地，具有很好的发展前景。 发展规划 从政府规划来看，政府把该区域规划为城市对外公路客运中心物流中心重要商贸区，对整个鄂东地区具有重要的影响。黄石城市发展规划表明黄石城市发展的重点，尤其是其城市定位的明确，给东方哈佛的支持也是非常明确的，该区域是规划中的物 不错但是价格也相对比较低。从目前发展走势来看，该区域市场也同样面临内忧外患，方面本区域内开发太多了消化不良，另方 面又要对抗黄石港的还击。 市场特征价格低，但是运作相对缓慢，瞄准中低或高端人群。 湖北大项目投资可行性分析报告 第部分项目概况 第二部分用地质素分析 第三部分市场分析及项目定位 第四部分开发策略 第五部分经济效益预计 第六部分项目开发经营风险分析 第七部分综合评价及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分项目概况 项目位置 项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅，南 面为池塘，北面为山地。 南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住区南边为西至大为平方米。 根据规划要求需要在小区内配套公交车站垃圾站及公共厕所等。 土地获取方式及现状现有建筑约，平米，主要为层的砖结构住宅建筑。 第二部分用地质素分析 项目选址从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目的优势。 新城区的西南移，团城山区将成为未来黄石的政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新 富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上 窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。 花湖物流园区作为南北东西干线公路的汇合点，独具优势。 行政区划 从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分泉路，对面目前是 空地北至昌明路，与花湖水厂东方时代装饰城隔街相望。北面地块基地东至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临 东方装饰城。 用地指标 原用地指标•建筑面积 •公建面积 •多层住宅 •高层面积点式 •高层面积板式 •幼稚园 •会馆面积 •容积率 •绿地率 •建筑密度 •户数户 •停车率 •地面车位 •地下车位 以上数据由原先规划提供，根据实际情况予以调整。 建议用地指标 说明 容积率为，总建筑面积为平方米，商住比，商业面积平方米，住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为 ，小高层面积为平方米，高层面积改造，前景般 周边环境目前环境好，配套差环境较好，配套差环境较乱，配套不错环境良好环境旧乱脏 自 然 条 件 地形地形平整，便于开发地形平整，便于开发地形平整，便于开发山坡地，易造景土地平整 自然景观山体景观山体景观花马湖高层能看到江景湖光山色高层能看到湖和山 交干线湖滨大道迎宾大道迎宾大道振兴大道黄石大道迎宾大道杭州路大泉路黄石大道延安路通周边道路昌明路规划中兴大道重庆路规划路区间路无公园路纺织二路 指 标 综合容积率待定待定 完整性 交 通 商业设施东方装饰城小型店铺佳美商业黄石港商业自身商业，中百等金港等，商业成熟 教育设施无花湖小学中学七中十四中二中外国语学校等七中十四中等 公共交通路公交路路路等路等 第三部分市场分析及项目定位 市场前景判断由费力不成正比。如果 没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。 产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右 市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起。 团城山区的区域市场分析 团城山区域属于新开发区，区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运作。该市场由于政府因素和城 市发展走向因素而呈上升态势。目前本区域开发量大概在万方左右，但是很多开发报建还在酝酿中，后期应该有较多楼盘出现。 市场特征开发速度逐步在加快，消费主体为城区人口较多，价格相对其他区域略高。 花湖片区的区域市场分析 花湖片区属于鄂州管辖，其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。受其影响，花湖聚集了大批开发商，即便是产品做的 于项目所在区域位于黄石和鄂州交界处， 宏观调控下，黄石市场分析 本项目由于占地面积和总建筑面积都属于超级大盘，因而应该考虑宏观调控对本项目的影响，其中最重要的两条是宏观调控关于开发商贷款 的有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商的资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流的问题，防止资金流 连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米的规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行 调整。 未来黄石港区市场的发展分析总体开发量在开发和运作的项目大概在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„ 开发类型主要以小高层电梯房为主 市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前的消这种情况在 未来年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区，对于黄石港和花湖地区来说，都是个重大的利好。 区域定位 鄂东交通枢纽仓储物流基地花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处，东临长江，具有港口物流和公路物流的双重 身份，属于鄂东地区的重要交通枢纽，同时也是重要的仓储物流基地，具有很好的发展前景。 发展规划 从政府规划来看，政府把该区域规划为城市对外公路客运中心物流中心重要商贸区，对整个鄂东地区具有重要的影响。黄石城市发展规划表明黄石城市发展的重点，尤其是其城市定位的明确，给东方哈佛的支持也是非常明确的，该区域是规划中的物流中心，也是交 通客运中心，这支点对整个片区是个强大的支撑。 黄石城市定位需要各种配套来支撑，而相应的交通和物流配套同样需要居住商务商业等相关产业来与之相配套。 东方哈佛项目处于规划物流中心与客运中心的核心地带，交通方便，具有先天的资源优势，如与客运物流相结合配套发展，前景非常可观。 如果本项目能够依托物流和交通的重要资源，在北部新区构建成为黄石的门户，成为黄石在大广高速和沪蓉高速上的城市形象代表作，将真正提升 本项目的价值。 城市发展武汉城市圈中，黄石是个卫星城市中最有竞争优势的城市之。 区位条件项目的交通配套情况，交通网线发达，周边规划有物流中成熟楼盘质素的比较重点是花湖片区，和本项目共用生活和市政综合配套，对项目的有定的比较价值，目的是借鉴其成熟的项目经 验和营销策略项目客户来源产品定位开发模式的借鉴。 项目东方装饰城航宇香格里拉九通江天城宏维山水名城福星惠誉 区 位 规划区位昌明路振兴大道号黄石大道客运站杭州西路延安路中段 区域发展趋势发展前景良好目前开始工业化，差旧城改造，前景尚可新区开发前景好旧城从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目的优势。 新城区的西南移，团城山区将成为未来黄石的政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新 富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上 窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。 花湖物流园区作为南北东西干线公路的汇合点，独具优势。 行政区划 从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同的城市主体，存在两个城市竞争的前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是 黄石城区的部分。从相关渠道信息来看，鄂州面临被武汉黄冈黄石三个城市瓜分的命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这 不错但是价格也相对比较低。从目前发展走势来看，该区域市场也同样面临内忧外患，方面本区域内开发太多了消化不良，另方 面又要对抗黄石港的还击。 市场特征价格低，但是运作相对缓慢，瞄准中低或高端人群。 湖北大项目投资可行性分析报告 第部分项目概况 第二部分用地质素分析 第三部分市场分析及项目定位 第四部分开发策略 第五部分经济效益预计 第六部分项目开发经营风险分析 第七部分综合评价及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分项目概况 项目位置 项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅，南 面为池塘，北面为山地。 南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住区南边为西至大这种情况在 未来年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区，对于黄石港和花湖地区来说，都是个重大的利好。 区域定位 鄂东