台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。 形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这差异使香 港公司和在香港的外国公司的投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三 角城市与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外 资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投 入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对 珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面 发展。惠州作为珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进 步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业 转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目， 由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油 化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿 美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行资分析上，亦必须按建 筑面积进行分摊。从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照 三期组团式的原则以滚动式的开发。 基本描述 本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。 广汕公路是项目区域对外联系的条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城 市连接外界的主要交通要道。广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓 第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻， 北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛， 阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。改革开放以前， 惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值 亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社 会进入了迅速发展充满生机活力的时期。 多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨 大的变化。惠州已由寂寂无闻的边陲之地变为方备受关注的投资热土，从个典型的农 业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均 增长。年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门 县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积 平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长 。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到 首位，年占的，第产业迅速下降，年占的，成功实现了 从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的 惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来的投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代 表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展 产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济发 展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这阶段，惠州市边化解房地产泡沫 破灭给城市发展带来的副作用，边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速 稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际 利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人 均年均增长。这阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计 未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资金，巨大的产业集 聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发 展提供契机。 惠州市的区位条件 惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城 市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相 隔公里，惠州市南部的澳头港到口 常住人口万人，外来人口暂住人口万人。全市现有个乡镇，个街道 办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术 产业区。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万惠阳区 土地总面积平方公里，总人口万。 惠州市经济社会发展历程与特点 纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第阶段是改革开发后 到年，第二个阶段是年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年 到年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放， 香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长，年达到 亿元人口年均增长，年达到万人城镇建成区面积年均增长， 年达到平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元工业生产总 值年均增长，年达到亿元人均年均增长，年达到元 三次产业比重从年的产独大发展到年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比 重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变这期间，惠州市实际利用外资 和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未 有的大发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长 中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠 州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收 期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上， 可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此， 要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员 工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组 成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目 开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依 据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投 资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目，它所处的惠州市江北 号小区是惠州市新城区的核心地带。总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益， 以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户 群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 项目总体布局 广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园， 南面设形象入口西面是宽的广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。小区设 主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。为体现人文社区概念， 创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景 观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。 交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过， 使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道 设置要求。 建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设 二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业 楼栋，高层综合楼栋。总住户户，可居住人口人。 建筑造型 平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气通讯有 线电视管道。 消防及分区 区内道路分四级