日往返为半径，覆盖区域共有亿人口，是全国人口最密集消费层次最 高的地区之。 是华东第二通道的重要枢纽。芜宁芜铜皖赣淮南和宣杭等五条铁路在此交 汇和联接，沟通全国各地。于年月通车的公铁两用长江大桥，将长江南北交 通融为体，北上经淮南线可接京九线和陇海线，南下可至杭州宁波厦门。基地区位 建设项目位于市，位于市西南部。行政区域介于北纬 与东经之间。该县东界宣州市，西接铜陵县青阳县，南 连泾县，北邻繁昌县县。县境状若骆驼，南北长公里，东西宽公里， 面积平方公里，占全省总面积的。现设个乡，个镇。县人民政府驻 城关镇。 现境为江南地区开发较早的地区。汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的 春谷县分领。汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨， 即今青弋江镇。宣字据韩诗传说为显也。古代江南地区开发较晚，但作 为吴楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴楚名邑显扬 于江南，并筑城以御守，定名宣城。作为分领今的春谷县范围较大，包括今部 及繁昌铜陵市县等境，治所位今繁昌县荻港镇南公里的苏村带。县名春谷，说明 该地区农业十分发达。 本项目位于文庙路与环城北路之间，为商业居住用地。随着城市的建设 市场消费潜力巨大。 三收入的增长 般来说，收入的增加会导致大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。 年全县全年国内生产总值万元，比上年增长。全年全社会固定资产投 资万元，比上年增长。其中城镇投资万元，增长房地产开发 投资万元，比上年增长农村非农户投资万元，下降。川气东 第章总论 第节项目概要 项目名称安置房小区建设工程 建设地点市利民北路东侧 项目建设单位房地产开发有限公司 法定代表人 第二节可行性研究的主要技术经济指标 总用地面积， 总建筑面积，包括安置房零星商业菜市场， 社区配套建设， 容积率 建筑密度 建设工期年 项目总投资，万元 其中土地价格，万元含契税及其他费用 自有资金投入，万元 银行贷款资金，万元 项目销售收入，万元 项目投资利润率 项目内部收益率 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目财务净现值万元 投资回收期年 贷款偿还期年 第三节编制依据 安徽省城市居住小区规划设计暂行规定 市和总体规划 市安置小区详细规划设计 建设用地批准书 各相关设计规范 市建委芜市建号关于进步加强房地产开发项目资本金管理的通知 财政部财建元平方米出售。 政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位的政策。本次估算时，按项目建 设的第二年的返还款估计为万元，第三次将返还万元，共计万 元。 区域分析 城市概况 安徽省辖市，是国务院批准的沿江重点开放城市，位于中国东南部，东于长江三角洲连成体，南依黄山九华山齐云山太平湖风景区，北临江淮平原。中心地理座標 为东经度分北纬度分，周边于上海杭州合肥南京等大城市相邻。全 市辖三县四个区，总面积平方公里，市区平方公里。年末全市总人口 万人，市区万人。 市地处长江下游，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平 均气温摄氏度摄氏度，年平均无霜期天，年日照时数为小时左右，年 平均降雨量毫米。 历史悠久春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前年，距今已有 多年历史。近年，境内人字洞发现的远古人类制作的石器骨器和品种多样的哺乳动物 化石时间断代约在距今万至万年之间，把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十 万年。境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大的铜生产基地，年被国务院列 为全国重点文物保护单位。 年中英烟台条约辟为对外通商口岸。年起，逐渐成为全国四大 米市之。由于位置优越商业，历史上曾被誉为皖之中坚长江巨埠。 是长江经济带上重要的通信枢纽。宁汉宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过， 全市程控电话总装机容量万门，移动通讯无线寻呼等现代化通讯设施手段先进，国 际互联网网站已正式开通。 是沿江公路网络的重要号关于印发基本建设财务管理规定的通知 市发改委发改投资号关于同意安置小区项目登记备案的批 复 委托方与有关部门签订的相关协议 原建设部房地产开发项目经济评价方法 委托方提供的有关数据 项目可行性研究委托合同 建设项目经济评价方法与参数第三版 土地评估有限公司房地产信息数据库 工程咨询有限公司工程造价数据库 第二章可行性研究背景 第节公司简介 房地产开发有限公司于年月日注册成立，并有市工商行政 管理局颁发的号营业执照。注册资金为人民币万元整，实 收资本为人民币万元整，企业开发资质为暂定级。公司现有正式职工人，各类专 业技术管理人员人，其是以房地产开发为核心，含房产销售物业管理为体的企业。 打造优秀团队创建流品牌是公司确立的长期企业目标，并坚持以人为本， 诚信求实的经营理念和团结务实，开拓创新的企业精神，与时俱进开拓发展，立 足房地产，作好配套服务，为把市及的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚 优雅的文化氛围做出贡献。 第二节项目背景 为顺利进行新城区建设，需要解决拆迁安置的问题。以突破城建，加快构建城镇 体系为中心扎实推进城市建设，通过建设安置小区方式有效地解决拆迁户回迁安置问题。 根据项目建设单位与人民政府签订的相关协议，项目建设单位建设回迁安置房 平方米，零星商业平方米，菜市场平方米，社区配套平方米初步 估计。按照有关部门与委托方签订的协议，安置房零星商业菜市场均按照 意度和认知度也较高。 年银行贷款利息率四次下调，在中央和地方陆续推出新政的当下，楼市的坚冰 有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可以预见的持有成本明显减少，会让更多 消费需求重新回归到房地产市场当中。 不利因素 近期个别城市出现房产泡沫现象，致使楼价有所平稳，这种现象会对房地产市场造成 定的不良影响，加以中央政府对房产市场发展过热的宏观调控，使得部分投资者信心不足， 会造成部分投资者持币待购，房产销售进度放慢。公司的困难就是如何提高投资者对楼盘当 前价位稳定无降的信心。 二房地产市场概况 房地产市场总体状况良好，健康稳定。主要表现在以下几个方面 房地产投资稳步增长，近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提 升。今年上半年房地产开发投资对全县投资增长贡献率为，拉动全县投资增长。 商品房开发销售情况良好，全市商品房施工面积新开工面积竣工面积均有较大 增长。 房价稳中有降理性回归，城区商品住宅的销售均价相对平稳，在元 的范围内小幅变化。高位运行，保持平稳，实现了理性回归。 房地产金融情况稳定，房地产贷款总体仍呈增长态势，商业性房地产贷款房 地产开发贷款余额个人购房贷款个人住房公积金贷款均呈上涨态势。 房地产市场进步规范，近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府 新政的实施，房地产市场行为得到了进步规范。在各区政府市直各相关部门的共同 努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促 进了商品房开发量的增加增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量加快了拆迁 安置房和廉租房建设，推进了民生工程加强了商品房预销售管理，规范了市场行为加强了住房金融监管，保障了居民中小住房，每套按测 算，今后每年约需新增万商品住房。 三是人均住房面积增加的住房需求。去年底市城镇人均住房建筑面积为，根据市十五住房建设规划的要求，全市城镇人均住房建筑面积要达到。到 年全市城镇人口按万人计算，约需新增商品住房万。 四是年轻人结婚及拆迁安置等因素将增加住房的刚性需求。目前全市城镇年轻人结婚 每年达余对，据初步统计，年轻人因结婚购房的比例为。同时在城镇建设拆迁安 置过程中，选择货币化安置购买商品住房的比例为。按去年全年全市商品住宅销售面积 万计算，每年约需新增商品住房万。 五是改善住房条件和投资型购房将带动住房需求。据有关资料测算，全市城镇家庭为 改善住房条件和投资型购房约占购房总数的。按去年全市全年商品住宅销售面积万 计算，今后每年约需新增商品住房万。 综合上述新增商品住宅购房需求，预计年潜在的新增商品住房需求约万， 年潜在的新增商品住房需求约万，年潜在的新增商品住房需求约万。 与此同时伴随全县经济社会文化教育卫生体育等各项事业的进步的发展，商 业用房等非住宅类房屋的需求也持续大量增加，所以从长期房地产市场的需求分析，将 在相当长的时期内保持着较旺盛的购房需求，房地产业在市的发展前景将更为看好。 二城市化与城市人口增长 根据市统计资料表明，年底人口约为万人，目前，城区框架正在进 步拉大，城市人口大幅增长已是必然。这对城市住宅类房地产的需求有着巨大而直接的 推动作用。按届时城区人均居住面积平方米计算，增加的人口需增加商品住宅房面积为 万平方米，平均每年需增加多万平方米，这还不包括现有人口需增加的商品房面积。 户型住房贷款需求加强了部门协调与配合，确保 了政府调控措施落实到位。去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五 项措施，即重点保障批着力稳定批加快供应批严格住房金融 政策进步加大房地产市场监控力度。这些措施在今年上半年得到了有效地贯彻，促 进了市房地产市场的持续健康发展。 第二节需求预测 宏观调控政策和金融政策 随着国家宏观调控政策和金融政