„„„„„„„ 融资成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 机会成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 管理成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 营销成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五年出租纯收益„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 六效益评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章市场风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章健康养生理念房地产项目的实例„„„„„„„„„„„„ 第十二章麻柳坪项目建筑规划方案建议„„„„„„„„„„„„„ 第十三章麻柳坪项目建设规划设想„„„„„„„„„„„„„„„ 第十四章麻柳坪项目营销思路建议„„„„„„„„„„„„„„„第十五章麻柳坪项目建议结论„„„„„„„„„„„„„„„„„ 前言 人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的个突出的社会问题。 我国是世界上人口最多的国家，由于社会经济文化科学事业的发展，计划生 育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例 不断增加。根据联合国将岁以上的人口占总人口比例达到，或岁以 上人口占总人口的比重达到作为判断个国家是否进入老龄社会的标准来 看，我国在年正式迈入老龄化社会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻 的改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益 增长，将直接导致养老设施的有效需求远远超过有效供给。 如何满足市场上的 岁 岁 目录 前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章概论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章养老产业现状与发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 世界养老产业的现状与发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二中国养老产业的现状与发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三居家养老社会化的意义与发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„ 什么是居家养老社会化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 居家养老社会化与房地产开发的关系„„„„„„„„„„„„„„ 居家养老社会化的发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章麻柳坪项目特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 独特的自然资源与地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 得天独厚的养老胜地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 麻柳坪项目定址环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 风水好，自然生态资源丰富„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 功能齐全，相互依托，相互支撑„„„„„„„„„„„„„„„„ 完善的获利模式与长期稳定的获利来源„„„„„„„„„„„„„ 自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源„„„„„„„„„„„„ 特有的养老养生人文价值与人文吸引力„„„„„„„„„„„„„ 第四章项目的建设内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章项目的技术与保障体系„„„„„„„„„„„„„„„„„ 小区智能化„„„„„„„„„„ 村民持股计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 经营分区，效益考核„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 小区居民的自主管理统管理„„„„„„„„„„„„„„„„ 第七章行业与市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 养老产业发展的历史机遇„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本„„„„„„„„„„„ 传统道德开始回归，孝仍然是社会道德的重要基础„„„„„„„ 中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多„„„„„„„„„ 老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活老年人群中积累了庞大的消费能力„„„„„„„„„„„„„„„„ 政府对老年类项目大力支持„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二市场竞争性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 现有养老产业的模式与竞争性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 养老公寓分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三合作与关联行业„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八章市场营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 目标客户分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 主要客户人群„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 主要客户来源地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 主要客户状况描述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二营销推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第九章项目经济效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 房地产销售收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二服务与租赁收入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 卡管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 全区监控系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 公共设施的智能管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二医疗社区化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 社区医疗登记制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 定期常规身体检查制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三服务家庭化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 个性化家政服务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 服务人员的专业化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四保障系统化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 医疗保障系统化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 安全保障系统化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第六章管理与经营„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 管理结构与管理团队„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 管理结构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 管理团队„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二组织与人员保障„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 组织机构的保障„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 人员保障„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 分级负责，集中管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 财务分片审查，集中签批„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四经营创新„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 发可销售面积为万平方米，按最低销售均价计算或按出租价格计算，每 平方米销售均价为元，销售收入为亿，利润约为万建筑成本 元平计算。还有万平米服务配套建筑作为固定资产可贷款可融资。 同时每年还可产生万平米服务配套的营业纯收入万左右。销售完成即 能盈利万。 如在销售方面有压力，只销售物业，剩余物业用于出租，则销售实 现万元资金回笼，剩余平米出租，以平人床计算，约能满足 位老人养老需求。以每年个月出租时间元月人计算，年租 金收入在万左右，同时还有万年的服务配套营业收入。整个项目 在投入运营后年收回全部投资。以后且能收取万年的养老养生租金收益 和万年的服务配套营业收入。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同 时，此项目还会为什邡市养老养生首选地形象的提升，什邡市经济的增长提供助 力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，如果拿到建 设用地指标，政策方面的风险基本为零。另外，由于土地费用相对较低，前期土 地租赁每亩万元。待拿到建设用地指标后，土地会有定幅度增值。唯的 风险就是不能拿到建设用地指标，公司所租赁的土地不能变性，为土地开发建设的合法性带来法律风险。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在 总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的和日本的， 再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人 口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的 老年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为 亿，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增到度递增。本 世纪中叶，岁以上的老年人口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的 ，占世界老年人口总数的。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快， 高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，