规划绿化率 规划地块的四至范围南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。 目前已建建筑面积万地下层，地上目前建到层约 项目沿街面 沿民族大道米 沿共和路米 沿友爱路延长线米 市共和南路小学亩。 中医学院第二附属学院亩。 自治区工商联合会亩。 备注以下报告中的地块项目，是以上所述宗地的简称。 二项目地块周边环境及配套。目前已经不实行。 租金大约在年回本的基础上倍。目前，租金月日开始微调，暂定楼元，二楼 元，三楼四楼元。二期预计在今年下半年推出。 目录 前言 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 二项目地块周边环境及配套分析 第二部分项目区域性市场现状和需求分析 南宁市的商业物业环境 二区域市场分析 二可类比楼盘基本情况分析 两河流域 金山广场 金朝阳商业广场 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大连万达商业广场 金湖商业广场 阳光城市广场 华星时代广场 佳得鑫水晶城 世纪商都 航洋国际城 三南宁市中心租金概况 七星路 来进行注资投入，以致实现享受政府给予的优惠政策。 项目名称广西国贸中心。集五星级宾馆商贸办公餐饮健身娱乐和高级公寓为体的综合性建筑群。总建 筑面积，由地上层，总高度米的主楼和地上层，高度米的公寓楼以及四层裙房和四层地下室组 成。 年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积，后因缺资金停工，年月欲启动，但是由于非典 影响北京银建集团控股公司无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是个烂尾楼工程。 根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显示项目地块基本情况 宗地位置民族大道西段与共和南路交叉处与工商联中医学院二附院共和路小学相邻。 占地面积即亩建筑物占地。 商铺面积 主楼面积 公寓面民生路与朝阳路步行街 第三部分项目定位及营销策略初步建议 项目最大价值的挖掘和项目定位 二项目 第四部分项目投资预算和结论建议 前言 本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在年以万亩获得，土地价值为万亩亩万，而后与北海银建投资股 份有限公司成立了独立法人的南宁银建房地产公司，此时南宁城市发展总公司以土地评估价万作价入股合作开发， 土地价值提升了倍。 但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了杰辉香港国际有限责任有限公司，个大 的商业超市。项目的定位有借鉴意义。 地理位置 位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼的烂尾楼。 主题定位 打造儿童学生品牌主题商城中外儿童服装品牌精品玩具品牌品牌学生智力开发产品 价格 铺号，处于楼商铺中间位置，商铺面积，的公摊，净面积。元总价 元。折扣。实际总价元。按揭金额万。年月供元。 房号，处于第八层写字楼面积，的共摊，净面积元，总价 元。 商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。 写字楼均价元现房 商业布局 每层已经下调两次。 原来的租金是楼元，二楼元，三楼四楼元。二期预计在今年下半年推出。 目前，楼在原来的基础上下降了元 二楼下降了 三楼下降了元。 下降的原因是招商难度太大。场地受限每层只有，总计千停车问题。 营销模式 商铺推广首先，去年年底首推商铺层和层写字楼，采用返租手法，年回报为总房款，共计年， 年的回报次性在总房款扣除，在首付款里扣除。销售率。然后，年月日再推商铺层和写字公寓 层。此次推商铺，不采用反租形式，主要是把商铺销售给客户后，帮助客户招商，让客户自己与承租商谈 判租金。 引进北京华联经营投资负层。 正在招商，开始时用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家共，计的商铺，独立分割。公摊约。 负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。 层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰 夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅 二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋 三层玩具总动员模型飞机车船 四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售 五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件 目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。 租金情况 楼元元 二楼元 三楼元 四楼元 五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。电梯元月。用限额免进场费场租管理费方法来 吸引商家。两河流域的租金从招商第天开始，到目前线米 市共和南路小学亩。 中医学院第二附属学院亩。 自治区工商联合会亩。 备注以下报告中的地块项目，是以上所述宗地的简称。 二项目地块周边环境及配套 项目现场概况现场是建至到四层的烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。 项目周边配套概况项目地处南宁市中心，各种配套齐全。 项目西面大连万达商业广场南宁饭店南宁百货大楼钻石广场电影院水街医院银行商业步行 街女人世界 项目东面金融大厦市教委区人大民族广场大酒店 项目北面电讯产品专业市场区政府 项目南面电信大楼市医院邕江宾馆南国街 项目与万达商业广场路之隔，至百货大楼公里，至民族广场公里，至邕江宾馆公里。 项目景观地上层以上可以看到邕江之景。 项目交通概况项目所处交通便利。路路路路路路，公交线路密布。 项目周边无工业污染。 项目周边租金 民生路步行街 铺面的租价为沿北向南 民生路头元 民生路与兴宁路交叉处元 民生路中段元 万国时代元 女人世界元民生路尾元 兴宁路步行街 阳金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功的。 小结从定性方面来说，该项目所在区域具有较高的商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有的商业 价值。商业价值体现是成功的关键所在。 三可类比楼盘的基本情况及分析 两河流域 此楼盘和新项目有着定的同质性。表现在都是烂尾楼地理位置都是处于繁华中心地段都依托道西段与共和南路交叉处与工商联中医学院二附院共和路小学相邻。 占地面积即亩建筑物占地。 商铺面积 主楼面积 公寓面积 地下面积地下面积 绿化面积 道路面积 所在地段项目处于新城区。 规划地块形状基本呈三角形，比较规整。规划用地性质商业居住办公。 规划容积率不含地下室 规划建筑密度 规划绿化率 规划地块的四至范围南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。 目前已建建筑面积万地下层，地上目前建到层约 项目沿街面 沿民族大道米 沿共和路米 沿友爱路延长线。目前已经不实行。 租金大约在年回本的基础上倍。目前，租金月日开始微调，暂定楼元，二楼 元，三楼四楼元。二期预计在今年下半年推出。 目录 前言 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 二项目地块周边环境及配套分析 第二部分项目区域性市场现状和需求分析 南宁市的商业物业环境 二区域市场分析 二可类比楼盘基本情况分析 两河流域 金山广场 金朝阳商业广场 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大连万达商业广场 金湖商业广场 阳光城市广场 华星时代广场 佳得鑫水晶城 世纪商都 航洋国际城 三南宁市中心租金概况 七星路 线米 市共和南路小学亩。 中医学院第二附属学院亩。 自治区工商联合会亩。 备注以下报告中的地块项目，是以上所述宗地的简称。 二项目地块周边环境及配套 项目现场概况现场是建至到四层的烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。 项目周边配套概况项目地处南宁市中心，各种配套齐全。 项目西面大连万达商业广场南宁饭店南宁百货大楼钻石广场电影院水街医院银行商业步行 街女人世界 项目东面金融大厦市教委区人大民族广场大酒店 项目北面电讯产品专业市场区政府 项目南面电信大楼市医院邕江宾馆南国街 项目与万达商业广场路之隔，至百货大楼公里，至民族广场公里，至邕江宾馆公里。 项目景观地上层以上可以看民生路与朝阳路步行街 第三部分项目定位及营销策略初步建议 项目最大价值的挖掘和项目定位 二项目 第四部分项目投资预算和结论建议 前言 本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在年以万亩获得，土地价值为万亩亩万，而后与北海银建投资股 份有限公司成立了独立法人的南宁银建房地产公司，此时南宁城市发展总公司以土地评估价万作价入股合作开发， 土地价值提升了倍。 但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了杰辉香港国际有限责任有限公司，积 地下面积地下面积 绿化面积 