路，东临规划路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害 等安全问题，总占地面积约亩。 项目建设主要以多层公寓为主，配备道路绿地生活设施等基础 建设，强调以人为本的原则，实现房产开发居民安置的两大功能，导 入专业化的园林规划，窗口风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建 成后，必将宜阳县塑造成为个开放文明的现代都市秀美的山水名 市。 主要经济指标 序号指标名称单位指标备注 总用地面积亩 总建筑面积平方米 居住建筑面积万平方米 储物间建筑面积万平方米 容积率 绿地率 总投资万元 销售收入万元 利润总额万元税前 投资利润率 结论与建议 结论 随着北城区建设力度的加大，基础设施的建设及其它配套服务的加 强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。该棚户改造项目在改变 原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提经济不发达，早期建造的住宅次投资过低使得住宅寿 命下降有关，换代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺状况已 结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。 宜阳房产市场空缺大，具有极佳的开发优势 商品房的贫乏，既是宜阳的遗憾，也是巨大的商机。不见得高层塔 楼就是高档房，宜阳作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将 受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产 目录 第章总论 项目的背景及由来 项目简介 主要经济指标 结论与建议 第二章项目建设的必要性与意义 项目建设的必要性 项目建设的意义 第三章市场分析 我国加入对全省房地产业进步发展创造巨大空间 我省经济环境良好为房产发展提供了机遇 我县的商品住宅进入个新的换代期 宜阳房产市场空缺大，具有极佳的开发优势 第四章项目的市场定位 第五章项目的选址条件 地理位置 建设条件 第六章项目的建设方案 项目建设的原则 项目的建设内容 项目建设规模 项目实施计划或进度 第七章投资估算与资金筹措 投资估算万元，年利税 万元，为河南省国防科技工业先进企业，洛阳市三十家重点企业，地方 骨干财源企业，历史上为国家建设和地方经济的发展做出了重大贡献。 公司目前由东区和西区组成，东区位于城关乡陈宅村，西区位于莲 庄乡孙留村，处于偏僻山沟，远离县城，交通不便。公司东西两区始建 于年，现有常住人口余户余人，由于土地资源有限建 设时期较长建筑狭小卫生设施不完善等原因，公司近几年来虽经多 次改造，但环境面貌与县市区相比仍有差距，特别是由于居住人口多， 经济条件有限等原因，目前公司职工家属居住条件很差，呈现房屋结构 老化建筑面积狭小卫生设施不完善等特点。公司目前在棚户区的居 住人口有户余人，余平方米。 迫于职工家属住房急需改造和外部安全生产环境的压力，宜阳县委 县政府和该公司审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要 议事议程，投资兴建个富有现代化气息的住宅区。 县政府于年月批准出让给该公司土地宗。该地段位于宜阳 县北城区，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身省道旁，背依 香鹿山，南眺洛河。经公司董事会职工代表大会研究决定，计划在该 地段上先期异地新建棚户区改造住房。项目建成后 项目投资估算依据 资金筹措 第八章经济效益估算 营业收入与营业税金 节利润估算 第九章社会环境效益分析 产业效益 地租效益 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,环境效益 第十章结论 第十章附件 第章总论 项目的背景及由来 项目名称 河南省前进化工科技集团股份有限公司地方三线军工企业棚户区造 项目 承办单位 承办单位河南省前进化工科技集团股份有限公司 可行性研究编制单位 编制单位宜阳县工程咨询中心 资质证书工咨丙 可行性研究报告的编制依据 宜阳县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进 城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的通知豫政办号文 项目单位对此项目的编制委托书 其他有关资料及数据。 项目提出的理由与过程 河南省前进化工科技集团股份有限公司为省属地方三线军工企业， 位于宜阳县城关乡和莲庄乡境内，占地亩，公司现有职工人。 公司为国家定点的民爆器材生产企业，总资产设小区 化小区规模化。 随着国家改革开放政策的逐渐深入社会的进步经济体制与增长 方式的转型，新城区承载的职能逐渐多元化复杂化。新城区的建设不 仅可拉大城市基本框架，改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场 的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了 土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快新城区的开发建设，将村 镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局 更趋合理。 项目建设的意义 项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境 随着旧城区棚屋的改造拆除，宜阳县建成了批经济适用房和廉 租房用于安置拆迁户，目前我县已实施了宜洛矿棚户区改造项目城关 镇中关街城中村改造项目，新建批经济适用房和廉租房，许多家庭已 搬出了破旧低矮的棚户房，搬进了配套设施完善环境优美的居住小 区。棚户改造大大改善了宜阳县中低收入和困难群体的居住环境，提高 了他们的生活质量。两年前还是片低矮破旧棚户的宜洛矿地段，如今 已是大楼高耸新房成片，成了城市的大景观。 棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了 宜阳的经济增长激活了宜阳县房地产市场。如今，宜阳县的个个社 区条条街道变得视野开阔介服务水平，丰富和发展房 产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。 我省经济环境良好为房产发展提供了机遇 改革开放以来，我县的社会经济就直持续稳定的发展，使我县综 合实力大大增强，社会生产力国民收入人民生活水平也有极大的提 高和改善。良好的经济运行环境持续增长的国民经济快速提高的国 民收入，为我县房地产业的发展提供了极好的发展基础可靠的财政资 金支持和巨大的发展空间。经济越发展，所需的房地产也就越多人民 收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房 地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。 我县的商品住宅进入个新的换代期 随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对 住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已 成为新世纪不可阻挡的趋势。 全县住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中 的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好 房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。 从旧有住宅的布点看，有相当部分已过早地进入了淘汰期，有的 房屋甚至出现墙体开裂渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全 隐患，这也是敞亮洁，市民生活环境得到了进步 的改善。对宜阳城建来说，宜阳完成了过去十年甚至几十年都不敢想 象的变革但对宜阳而言，另个时代正在开始，那就是宜阳将建成为 个繁荣的经济强市开放的窗口城市文明的现代都市秀美的山水 名市。 第三章市场分析 我国加入对全省房地产业进步发展创造巨大空间 我国于年月日加入，将对全国的国民经济产生重 大而深远的影响，同时也对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大 的影响。根据的要求和我国的承诺，入世后，房地产业房地产 中介业服务业金融业保险业等行业都将开放，这将为我省房地产 业创造发展空间。 入世后，国外投资和国外产品的进入将会增加，从而导致更多的外 国公司进驻我省各城市，必然增加房地产的需求，特别是对外销房高 中档写字楼宾馆商场厂房等非住宅房屋的需求。随着关税的降低 和就业及居民收入的提高，居民的日常开支将降低，转而增加到住房消 费开支上，使住宅类房地产需求上升在短期内，由于进口建材建筑 物设备等关税的下降，从目前的下降到左右，将导致房地产建 筑成本明显下降，进而导致房价下跌。国外房产中介服务金融业和外 资保险业的进入，将极大促进我省房地产的开发前景。 建议 本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南距省道很近，具备 舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统。 第二章项目建设的必要性与意义 项目建设的必要性 房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入 房地产业是从事房地产开发建设经营管理和综合服务等社会经济 活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附 加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支 柱产业。 在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须 的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣房地 产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持地区社会经 济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，方面房地产业是社 会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础 没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产 业另方面，房地产业是国民经济的基础产业先导产业和导向性产 业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基 础，两者的关系是相辅相成紧密相连的。 项目设与全省的发展目标和宜阳县的规划思想相致 年至年，宜阳县将以加快发展为主题，以结构调整为主 线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为