字号工程。民营经济增加值占 比重民营经济提供税收占地方财政收入民营经济安置就业占城镇 就业人员三个比重达到以上台湾裕隆集团旺旺集团日本明 治机械江苏波司登集团上海光明乳业河南双汇集团江苏雨润 集团等国内外知名企业在德州投资发展。随着国家启动天津滨海新区 和环渤海经济圈战略的实施，良好的投资环境和巨大的发展潜力，将 使德州的优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸 引力的投资热土之。 德州以德为名，自古就有尊德尚信的历史传统。德州人民 勤劳质朴诚信尚德，海纳百川礼仪谦让，形成了德州人所特有的 包容精神，成为德州这片热土最宝贵的人文财富。德州全力打造政 策洼地服务高地安全宝地的优良环境，叫响了厚德载物创 业之州的环境品牌。可行性研究依据 国家省有关法律法规及相关房地产政策规定要求 国家现行有关建筑技术设计规范和标准 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求 德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 承办单位提供的基础资料 可行性研究范围 项目建设的背景及必要性 市场分析 项目建设地址及条件 建设方案 环保消防及节能 项目进度建议 投资估算与资金筹措 效益分析 结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 项目建设的背景 近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势 平稳资的市场需求 随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金 的投资渠道，这也在定程度上扩大了社会对房地产的需求。 供给预测 截止年月，德州市房屋施工面积万，比上年同 期增长多万，竣工面积万，房屋销售面积万。 般规律下半年销售情况比上半年好，据统计，待销售住宅建筑面积达 多万，还有拟开工项目陆续投入市场，市场供给容量很大。 第章总论 项目概况 项目名称德城区胜利街棚户区改造期项目 项目承办单位德州嘉汇房地产开发有限公司 项目建设地址位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天 衢小区以北，交通便利，地理位置优越。 项目建设内容及规模该项目为德城区胜利街棚户区改造工 程。 项目总占地面积，总建筑面积，其中期 建筑面积，二期建筑面积，三期建筑面积 。此次为期工程建筑面积含回迁安置，安置 户数户，其中住宅建筑面积商业用房建筑面积 储藏室建筑面积架空层主要为车位建筑面积。 该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，平方米以下的 户型占总面积的以上。符合国家建筑面积以下的小户型占住 宅总建筑面积以上的要求。 项目实施进度建议该项目建设经营期为年，自年 月至年月建成销售完毕。 项目总投资及资金来源期项目总投资万元，其中 建设投资万元，占总投资的建设期利息万元，占 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总投资的。 项府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强的潜在市场。 德州市概况 德州市位于山东省西北部黄河下游冲积平原，贯黄河运河 而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。辖三区两市八县， 面积平方公里，总人口万。 德州历史悠久地灵人秀，是大汶口文化的发祥地之。秦汉以 来直为历代郡州府县治所，明清时期是全国个工商业大城 市之，有着深厚的历史文化底蕴。现存禹王亭秦汉墓群东方朔 画赞碑苏禄国东王墓等众多历史古迹。三过家门而不入的大禹 射日英雄后羿罢黜百家独尊儒术的董仲舒滑稽之雄 东方朔大书法家颜真卿邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。 德州扒鸡金丝小枣保店驴肉德州黑陶等地方特产驰名海内外。 德州区位优越交通便利。古运河穿境而过，自古就有九达天衢 神京门户之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜 利油田，是华东华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内， 有着南北借力东西逢源的地缘优势。京沪德石济邯和在建 的京沪高速铁路德烟铁路在此交汇京福济聊青银高速公路穿 境而过，德滨高速目前正在建设之中条国道条省道纵横交错， 形成了四通八达的交通网络。德州物华天宝资源丰富。已探明石油储量亿吨天然气 亿立方米煤炭亿吨。黄河流经本市公里，年可引水亿 立方，工业农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量 万千瓦，是全国第二大火力发电厂。天然地热资源储量大分布广， 具有较高的开发价值。土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重 要的粮棉果菜和畜牧业基地。 德州经济发展充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市， 全国城市环境综合评比强城市。是著名的中国太阳城中国功 能糖城所需资金分两条渠道筹集是承办单位自筹资金万 元二是申请银行贷款万元。 可行性研究报告编制单位德州凯元工程咨询有限公司 工程咨询资格等级乙级 证书编号工咨乙 发证机关国家发展和改革委员会 承办单位概况 德州嘉汇房地产开发有限公司隶属于山东嘉汇房地产开发有限公 司，山东嘉汇房地产开发有限公司成立于年月，是澳门的三家 企业共同投资成立的，注册资本万美元。其中，最大的投资方澳 门兴华贸易公司占的股份，其他两方各占的股份。由此成为 了济南市首家由澳门独资创办的房地产专业开发企业。由于看好德州 房地产行业的经济发展前景和适宜的招商引资环境，于年月注 册成立了德州嘉汇房地产开发有限公司，公司注册资本万元，山 东嘉汇房地产开发有限公司占的股份，济南北斗星商业有限公司 占的股份。公司既有多年从事房地产行业丰富经验资深管理人员 多人，也拥有来自加拿大澳大利亚著名大学毕业的海外管理人员 人，还拥有注册会计师，注册造价师注册结构师等专业人员数十名。 强大的人才团队为高水平的管理打下坚实的基础，公司开发的嘉汇环 球广场工程质量得到业主的好评。下属的环球家俱博览中心运营良好， 获得了较好的社会效益和经济效益。 德州嘉汇房地产开发有限公司开发的胜利及米市街凯旋花园项 目，属于国家政策支持的棚户区改造项目。该项目得到了德州各级政府的大力支持。公司的开发经营按照国家法律规定的开发程序有序推 进。该项目从噪声水处理绿化多方面考虑了环保要求。该项目地 处德州市中心区域，区位优势明显。周围有迎宾市场火车站五环 体育场城隍庙市场共青团路小学人民医院等公共设施，人流集 中生活便利。有晶峰玻璃厂德州监狱德州市国税局工商银行 等政房屋销售平均价格为元平 方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。 投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用 截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上 年同期增长。在国内贷款预算内资金大幅下降的情况下，德 州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长 ，其他资金亿元，增长。从整体上看，资金到位情 况有所好转，资金对投资的制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。 德城区胜利街棚户区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户 主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重， 多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市 貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象的提升。如今周边优美 整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善 居住条件的呼声也越来越高。为贯彻落实德州市第十五次常务会议精 神和德州市人民政府关于加快城区城中村居旧住宅区和棚户区 改造的意见德政发号文，对胜利街棚户区进行改造。 该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化 运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城 市居民居住质量和改善生活环境的个亮点工程。 正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对 该项目的建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。 项目建设的必要性 项目建设符合产业政策与发展规划 该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山东省财政厅山东省国土资源厅山东省物价局等五部门制定的山东省 安康居住工程实施方案。 近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革 开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出，随之而来 对德州市城的居住教育卫生等各项关系民生问题的设施提出了更 高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划， 适合当地经济发展要求，对实现德州市城市建设规划提高和改善人 民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经 济发展具有重要作用。 综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善该棚户 区居民的住房条件，缩小城市不同群体之间的住房差距和生活差距， 提高城市基础设施配套水平，实现城市土地资源的优化配置。具有可 观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。 第三章市场分析 需求预测 据有关资料预测，未来到年内，德州市区总体住宅需求量可 能会超过万平方米。 人口增长带来的自然需求 据统计，近三年以来，德州市每年新增非农业人口，人左右，按每人住房面积平方米计算，每年新增住房需求万平方米。随 着城市化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提 高，对住房的需求日益扩大。预计到年，尚需新增住房万平 方米。 房改公房的换房需求 随着住房改革的逐步完成，原先陈旧的房改公房的产权已陆续过 度到个人全部产权。这些房产的所有权人大都是各行政企事业单位 的具有正式工作和稳定收入的人员。随