1、“.....通过整体规划项目形象，以高档 次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带 来长期稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是个周期长， 投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是个长期的过程，在项目较长 的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。 考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有 型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展得销售型物业。持有 型商业中商业万平米，写字楼万平米，酒店万平米，服务式公寓 万平米，销售型物业中商业街万，办公万，高档公寓万平米。 持有型物业定位 城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及 较好的地理位置......”。

2、“.....以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业京市人均增长加速，年均增幅保持在以上 年，受人口数量的增长影响，当年人均为，元，较之上年出 现的负增长 至年，当年的人均年增长率约，重新呈现快速增长的势头 年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到元，按可比价格计 算，比上年增长 人均稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。 序 市场分析 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。根据市 场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南 京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售 总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级， 极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃......”。

3、“..... 甲级写字楼市场分析 南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区 白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整 体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。 率较为平稳，近三年来始终保 持在以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价直处于较低的水 平。 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分 供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦威 斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。 中高档公寓市场 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地 产市场形势大好，年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武 白下秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域， 受土地供应限制......”。

4、“..... 国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区，市场上缺乏纯正 意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，年共有两个项目 合计间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前 景向好。 二项目定位 项目整体定位 打造南京地标级的城市综合体 项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势， 使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中南京市甲级写字楼现存量万平方米，未来年新增供应量高达万平 方米，每年吸纳量才万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历 史数据预测，从开始至年底，南京市甲级写字楼市场预计约有万 平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约万平方米，差距非常巨 大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大......”。

5、“..... 未经允许，请勿外传, 求严重积压的情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平 的高档办公物业在市场上仍然比重很少。 优质商业市场 南京优质商形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区，从 年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心精品商业街 在年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。 未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街 口河西新城夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业 供应，但现阶段人均商业面积仅为平米，市场仍有空间。 南京当前五星级酒店市场 南京市五星级酒店市场在年进入了高速发展的时期，目前主要分布在 市中心区域的鼓楼区玄武区和白下区......”。

6、“..... 项目规划设计要点表 序号名称单位数据 土地号 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 控制指标说明 二可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通 的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。 项目建设进度 项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高， 因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表......”。

7、“..... 本项目可行。 二项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是 近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标 及其增长 南京地区增长趋势较为稳定 年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值较之 年，增长了约。年的生产总值更是达到了，亿元，年增幅约 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年 年均复合增长率约 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算......”。

8、“..... 人均及其增长 南京地区人均始终保持着较为稳定的增长势头 年至年， 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。 公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余 约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。 项目资金筹措表 序号资金来源金额用途 公司自筹亿 支付土地出让金契税购置 公司固定资产公司前期开办费 用前期工程费的支付，垫支的流 动资金等。 银行贷款 亿 支付建安工程费基础设施 费公共设施配套费开发期间费 等开发费用。 预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。 合计亿备注筹资款取整数 项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目 已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定......”。

9、“..... 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为， 万元，具有良好的经济效益此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从 技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字 楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际 知名酒店和公寓品牌。 销售型物业发展定位 基于项目的自然地理条件交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级 公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务 楼以满足中小企业办公需求为主。 三项目开发建设进度安排 项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于 年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力......”。