1、“.....人流量不 足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场 单个项目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑 规划设计时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建 筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府 层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取 更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟 源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择 在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上 销售的黄金季节。 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制 的前提下将偏小，发展空间大......”。

2、“..... 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为 五马广场光明山商圈的有力补充，实现开发销售推广经 营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 地产顾问机构于年月受房产开发投资公司委托 进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次 调研工作由地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研 员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调 查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与 部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题着对外交流 和经济活动的增加，涟源市首次出现了中小型超级市场，再度刷新了 涟源市商业格局。金马特福康祥等批超市经营企业获得了长 足发展。 近年来，以心连心新佳为代表的知名商业企业登陆涟源， 不但使涟源市民享受到了与国内大中型城市同步的商品与服务......”。

3、“.....伴随着这类商业企业的发展，涟源市商 业房地产行业的出现也受到了涟源市民的热情欢迎和追随，五江购 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中， 暂以项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公 司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面 长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地， 经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市房产开发投资公司成 功竞标获得使用权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限 中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的 大力支持，将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处 的区位环境，对该地块价值进行合理的评估......”。

4、“.....并对项目的规划设计， 功能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益 社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策 中华人民共和国城市规划法 中华人院，往北米为六亩塘镇 中心医院 教育文化体育运动六亩塘镇中心小学，本项目米半径内无大型体 育运动场地。 金融邮政电信邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移 动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模 式。 项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的 开发......”。

5、“.....还需对区域概念进行 强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街 商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表型房地产开发项目，成 功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作 用，将大幅度提升周边物业价值。 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。 光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广 场政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府检查院 法院银行等大量的政府机关单位金融机构，也拥有大型的品牌连 锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成为涟源最 具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西 蔓延......”。

6、“.....提升其商业价值。本项目势必首当其冲， 受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求 光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块 发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场 差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势光明山商圈的发展 势头，彻底共和国城市房地产管理法 娄底涟源房地产相关法律政策与文件 涟源市的招商引资政策 本项目的详细规划控制原则 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料 涟源市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二项目概况 地块位置 本项目地块位于涟源市路与路交汇处，距山市民休闲广场 约米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民 单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主......”。

7、“..... 四至范围 东向芙蓉北路 西向煤炭医院 南向人民西路 北向临街民宅 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线 米，实际用地面积约平方米。 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼， 其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙 楼以上为四层住宅，拟规划面积在平米之间。另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市广场，距涟源市核心商业区域山 约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统， 经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临人民路公交车站 休闲广场光明山市民休闲广场......”。

8、“..... 医疗卫生项目西侧为煤炭总快涟源 市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统 的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭借主 力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场 整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物 环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发 展 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成 为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建 材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的 经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材 产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好......”。

9、“.....为涟源人民造福另方面也将进 步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等 区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问题，真正 成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。 并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动涟源市城西 的发展。 涟源项目 可行性研究报告 第二章项目投资环境及市场分析 四涟源市情及发展概况 涟源市情 涟源市位于湖南省中部，涟水上游。年从安化湘乡邵 阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县， 年撤县成立涟源市。涟源市总面积平方公里，人口万， 辖镇乡街道办事处和个林场。 涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。涟源市 旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家从业人员年人均报酬元，比上年增长......”。