唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化 娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部 发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城 市居住区的发展用地。至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为 万，人均居住用地面积为，居住建筑用地面积为平方公 里，约占城市建设总用地的。 至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二 三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区城阳二三居住 区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。旧居住区的更新改 造应按规划集中成片有计划有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套 率。 从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住 区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西部副中心所围绕 的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均 有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的中央生活区是具备相关条 件的。所以本项目在营销推广上可以突出的发展前景。 房地产与城市建设 房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价 格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数下降。 年，市房屋销售和土地交庄 浮山区 区域特点位于沿香港路浮山脚下，距离海岸线较远，大多依山势而建， 有自然高差，产品形式以多层为主，总体规划相对落后，比较零乱。 价格区间 代表楼盘天泰馥香谷建飞花园凯旋山庄。 市区重点楼盘分析略 因该片区位置独特，相对与市区楼盘对比不强，所以对于市区楼盘在此 不做详述。 片区竞争楼盘分析 竞争楼盘状况 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北， 路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。 项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。 用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北 侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米 绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用 地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块 内东侧有水池处，可覆盖或利用。 第二章市房地产宏观背景分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第节宏观经济概况 概况 地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市 相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公 里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。为海 滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山 支脉向北部的延伸。 是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景 旅游胜易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。 经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就 会是句空话。近几年来，作为沿海开放城市的，经济直保持了两位数的 增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节城市规划及建设 城市总体布局结构 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线 为发展组团，形成两点环的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发 展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相 对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。 主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭 崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口王哥庄惜福镇夏庄 为主组成。规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建 设用地。规划主体功能为全市的行政文化科教旅游居住中心 资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。 从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的 范畴。因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要 看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。 城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心的 多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。沿山东路湛流干路围绕市 政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为市的中心商务区。沿中山路莱州路馆陶路胶州路形成以商业商贸为主的主城 西部副中心。海尔路以东形成以行政办公商地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心 区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地 旅游度假避暑文化娱乐中心。年月，被列为全国个经济中心 城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之 年月日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限 年月，被列为全国个副省级城市之。城市发展目标是构建有特色 的现代化国际大城市。 市宏观经济发展状况 年实现国内生产总值亿元，增长其中，第产业增 加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产 业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在 个副省级城市中居第位，较上年前移位。 经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值，到年达到亿元，年均增长以上。外贸出口年 均增长，年力争达到亿美元以上。高新技术产品产值占工业总产 值的比重，年达到。城镇人口占总人口的比重，年达到。 地方财政收入，年均增长。城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支 配收入年均增长均为。城区居民人均住房使用面积达到。城镇登记失 业率控制在左右。到年，高等教育毛入学率达到以上。人口自然增长率控制在‟以下，年总人口达到万。 国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较 高消费能力较强，加上旅游度假经济的拉动，社会消费十分活跃。其中， 住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土 地交市已开工建设多万的经济适用房，未来 两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这 部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于 老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民 踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块的活跃。因此，加速市区北部配套设施的 改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。 需求趋势 房地产需求趋势近来呈现以下特点 经济适用房的是解 决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 小面积户型需求呼 声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 近郊房因其低廉的 价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。 稀缺的海景资源使 得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在置业的手选。 高档物业因的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足 积聚大量消费力。 第四节项目周边区域房地产状况 区域概况 的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的类产品，而位于崂山区内的旅游度假区带也形成 沿海物业中个比较典型的片区。 该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源 丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽 阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。尤其地处海滨风景区与峙 山风景名胜区之间，地理位置非常优越。度假区自成立以来，不断招商引资，使 本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际 啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅 区。 该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善， 已成为崂山区的政向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高 价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。 从向东的开发方向上看，是午山南麓的成片区域，二是村的整体改 造，三是继续向东，南姜村带。向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近 区域。 位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有个良好的楼 盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了房地产市场。美林小镇的 热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另方面也 验证了本土的购买力水平。 第五节已调查楼盘分区 分区情况 为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同产品 类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区 浮山区等五大竞争区域 麦岛区 区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园 区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。 价格区间元 代表楼盘颐灏园海怡名都 雕塑园区区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早的高档别墅区，近期此片 区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅的典型代表地区。 价格区间元 代表楼盘弄海园银都景苑海风花园 王家村区 区域特点比较典型的城乡结合部的感觉，但自然资源较好，北山南水， 且正处于高速发展的阶段，是近期热点地区。 价格区间 代表楼盘千喜龙苑美林小镇悦海豪庭 沙子口区 区域特点处于大环境相对较差的农民村落聚集区，离市区距离较远，配 套设施不完善，但山海景色良好，可通过内在品质提升价位。 价格区间 代表楼盘山水名园汇海山