乡位于海淀区东部，中关村科技园区核心区内。东升乡辖区面积平方公里， 乡村人口人。乡政府辖塔院八家清河马坊小营个村委会。年月 日，东升地区办事处正式挂牌成立，行使街乡两种职权。东升像是全国乡镇之星北 京市留好党委标兵首都文明乡镇示范乡。 二项目简介 海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦项目用地为北京市海淀区大钟寺农工商公司集体所 有。用地内建筑面积约平方米，民宅建筑面积约平方米居民约户，大钟寺农 工商公司建筑面积约平方米，随着城市化的不断扩大，以及外来人口的大量涌入，现 状用地内农民房多数出租给外来务工人员。由于缺乏统管理和有效监控，造成当前的现状 已经对周边相邻的其他居住小区产生了影响，致使周边单位居民反响强烈，所以尽快对该 地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的社会和谐 发展。 为了加快海淀区整体的城市化进程，改善城市环境提高土地利用率。经北京市海淀区 发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，手的土地储备开发的新模式。开发企业从中能够达到 投入与回收的资金平衡，并有定的利润率。 综合上述情况，建设开发该项目是十分必要和可行的，不但解决了旧房拆迁资金平衡 等问题，亦提高了土地的利用价值，符合北京市的总体规划要求，及用地地区总体布局的调 整，也是北京市土地整理储备中心授权企业进行土地级开发的又新典范，是土地储备制 度和供地制度改革以来的又经典案例。 目录 第章项目总说明 第二章项目背景与项目建设的必要性 第三章土地市场分析 第四章项目建设选址及建设条件 第五章项目实施方案 第六章项目实施进度 第七章项目对环境的影响 第八章项目总投资估算和资金来源落实情况 第九章项目二级开发经济效益评价 第十章社会效益和经济效益 第十章风险分析及防范 第十二章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 第章项目总说明 北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将 日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的内的电子产业龙头如 中国电子产业集团中国电子大厦普天集团等中国强企业。区内的业龙如联想集 团神州数码汉王科技北大方正清华紫光清华同方等。区内的网络产业龙头如新浪 搜狐百度腾讯雅虎等网络霸主。区内的电信产业龙头如大唐电信中国移动中国网 通法国电信等电信业巨头。世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 海淀区是著名的文化教育区，形成了文化产业圈。主要有北京大学清华大学中国人 民大学北京外国语大学中央民族大学北京理工科技大学北京航空航天大学北京科 技大学北京地质大学北京农业大学中国政法大学中央财经大学等全国知名院校 所。此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院中国科学院计算 机技术研究所中科院物理研究所北京技术交易促进中心中国科学院遥感卫星地面站 北京科兴新材研究所中国科学院微生物研究所西楼航天工业总公司五零二研究所中 国科学院动物研究所中国科学院北京建筑设计研究院农科院中国企业发展研究中心 国家气象局等所各类研究院所聚集于此。 海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，如颐和园圆明园等。园林风光宜 人，旅游资源丰富，人文环境十分良好。土地，盘活城镇内部存量土地和 置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。为此，北京市通过机 制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低 度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求 量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。 为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心 委托北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地级开发 的主体，对海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦项目用地进行级开发后，纳入政府储备库， 以招标拍卖挂牌的出让方式向市场供应土地。目前项目已进入立项申报和可行性研究审 批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，在经过对该项 目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦土地级开发项目进 行可行性分析，并编制研究报告。 项目概况 区域分析 海淀区世豪大厦项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。 海淀区位于北京市西北部，面积平方公里，人口万，辖个街道，个镇， 个乡。 海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。区业酒 店文化康体娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区南望金融街西临西 三环，西三环便是众所周知的中央商务区。西三环直以来是政府军队各大部委 金融机构等国有单位企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区东 挨北京项重大工程项目之大钟寺国际广场。周边文化科研气息浓郁，人文环境 极佳，空气清新，交通便捷，周边市政配套设施完善，极适合开发集办公酒店商业服务 餐饮娱乐为体的综合性大楼项目。 当热潮涌动的商住楼热销风云已经结束，众多中小企业已经渡过了创业初期进入稳 定经营阶段，已经到了办公场所更新换代的程度，所以中关村商圈高档综合楼租销售市 场在年内悄然启动，这点已经从大厦的稳定热销中已经得到了充分的证明。 当无数不动产投资者在宏观调控之后在北京市西北三环带重新寻找潜力巨大的投资 楼盘时。随着中关村科技园区的不断发展，该地区增值潜力将更为明显。 企业选址历来都是项系统工程。在企业选址的各项标准中，除了交通条件外，其 中最具指导性和说服力的标准，是写字楼周边的商务资源的丰富程度。坐落于西北三环 内的世豪大厦，可谓真正的商务中枢和资源中枢，可方便通达以下商圈 中关村西区中关村西区是中关村科技园区规划中的重法国西餐等餐饮街国内面积最大的国际酒吧夜总会不夜城为亮点，以 提供新的城市社会交际场所交际方式为重点，以构筑和国际接轨的现代物流港为中心， 将是最直接为西部商务活动提供文化休闲娱乐等商务服务的商圈。 白石桥商圈拥有新世纪饭店奥林匹克饭店西苑饭店等高档酒店和钱 柜酒吧，还有首都体育馆国家图书馆北京动物园紫竹院公园北京展览馆 北京天文馆等，是北京最具人文特色的商务活动和休闲中心。 项目用地内建筑面积约平方米，民宅建筑面积约平方米居民约户，大钟 寺农工商公司建筑面积约平方米。随着北京国际城市化的不断进展，以及外来人口的 大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。目前用地内卫生脏乱差，治安 隐患较多，严重的影响了市容环境和城市规划且缺乏统的管理和有效监控，造成当前的 现状已经对周边相邻单位和居住小区产生了不良影响，诞生了诸多不和谐的因素，致使周边 单位居民反响强烈。所以，尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于 改善周边环境和促进该地区的和谐发展，并进步提高海淀区的整体形象。 为使各方面问题尽快得到解决，就需要政府储备机构和开发企业共同努力，形成种以 政府为主导运作，企业参与与市区联要部分，总占地 面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万平方米。 总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车停车位个。 主体功能以金融资讯科技贸易行政办公科技会展为主，并配有商业酒店文化 康体娱乐大型公共绿地等配套公共服务功能。中关村西区将不仅是高科技企业大 型公司总部高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机 构投资机构律师事务所会计师事务所管理咨询公司等中介机构。 中央政务区西三环中央政务区西三环直以来是政府军队各大部委 金融机构等国有单位企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区。 数码商圈由科技会展中心之数码科技大厦中电信息大厦寰太大厦理 工科技大厦等甲级写字楼，当代双安等大商场，友谊宾馆等五星级酒店共同组成，被 称为北京新经济时代极具发展潜力的新商圈。世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 大钟寺国际物流商圈以总投资约亿建筑面积约万平方米规划停 车位，辆的北京项重大工程项目之大钟寺国际广场为主流，以满足周边 群众家居生活需求为基础，以突出文化娱乐体育休闲为特色，以特色餐饮如日本 韩国用地级开 发，并获相应管理部门批准，同时在年取得了北京市规划委员会规划意见书 规意字号。世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 因该项目在办理的过程中，受到国家土地管理政策的调控影响，根据北京市人民政府 办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的 通知京政办发号北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市 处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知京政办发号关于对不 符合计需协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知京国 土出号文件的精神要求，该项目属于要先进行土地级开发项目，需申报开 发主体。现已在年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过，同意北京 世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，对该项目继续进 行土地级开发，办理和完善有关手续后入市交易。目前