人，较多的愿意或者被社会工 作动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。 在改革开放前，我国各地就办有定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量 又有新的发展。据不完全统计，截止年末，城市有养老院或敬老院多个，农 村乡镇有敬老院多个。总的说来，是数量少，二是水平低。例如，许多养老院 是三四个老人合住间房，有的甚至六个老人合住间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生 活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。 据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧 室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有 软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次 。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高 水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养 老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。 医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已 经有了定数量。有些老年人，因患了些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可 以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与 卫生间在起。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房 。养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭 大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理 。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。 在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在订了标准。雇主养老金计划相比于公共养老金计划有 很多好处，对于雇主而言，建立雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾，有利于吸引 和稳定优秀的雇员对于雇员而言，雇主养老金计划是福利计划的重要组成部分，有利 ，养老地产 ，养老地产的概念 养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这社会主题和地产这 商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这特殊 的产业诞生，并且随着老年人口的进步增加和经济水平的进步发展，越来越成为人 们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上 个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产般称作为老年住宅。 ，老年住宅产业化 老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近 代，我们就不难发现老年产业诞生发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观 也最为精彩的章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每阶 段的人口比例失调，这是老龄化产生的个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了 个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的 寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，大批与老年群体相关的产 业相继诞生，如医药，老年保健护理以及我们着重研究的老年住宅产业。 除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有部分老年人住在老 年住宅中养老。为此，世界各国含我国的城市都根据自己的经济实力和实际需要， 建设和发展批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以 下几种形 老年公寓 强制性行业标准老年人建筑设计规范第条，将老年公寓定义为 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮清洁卫生 文化娱乐医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上 由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。 般的情况是，在住宅小区内，专门规划出两幢楼，符合老年人生理和心理特征，成片开发建设的老年住 宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备定城市功能或配套机能。 老年社区与般住宅小区相同之处是，都是个大小不等的住宅小区。不同之处是 ，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人如子女住在起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护家务服务社会交 往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。 老年社区特征 ，专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老 。这是它区别于般地产的主要因素。 ，空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年 住宅群，英美统称为养生住区。如美国的金岁山庄安养住区退休新村老人们 生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活工作购物 文化教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。 ，具备般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域 般房地产项目样具有从事细胞的功能，具有对外的交通通讯商业网点公共设 施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。 ，其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人 创造丰富多样的同龄交流环境。 ，专门老年社区往往有栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的 模式和老年公寓的模式夹杂在起，难以区分。 在我国各地，已逐步建成批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大 的老年社区，它的总建筑面积为万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合 的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均 为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复老年活动 家政服务等设施。 美国大力发展老年社区有四五十年时间，已成为个老年社区比较发达的国家。 为此，专门介绍下美国较大的老年社区佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐 落在佛罗里达西海按照适于老年人居住的要求 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在起来设计的，因而 室厅厨卫的室户占有定比重，又考虑老人有时要与亲人住在起或雇褓姆等 需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓 除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务医疗服务以及娱 乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年 公寓，虽然住房面积般会比原来自已的住房要小些，但仍是家户，可以保证老 年人的私密性独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾 和服务，必会受到不少老年人的欢。 北京的澳洲康都小区，就建设了幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人 的生活服务医疗服务以及娱乐交往等各方面，专门做出全面安排，是个重要的尝 试。 老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主 要特征有 ，在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性 。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入 住老人相对稳定，居住时间比较长。 ，在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院福利院是以国家 集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用 自己的退休金子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已 经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。 ，在社会特征上，老年公寓实行同吃同住同活动的群居生活方式。 ，在服务特征上，老年公寓有较为完善配套系统的生活娱乐保健医疗 等服务。 ，在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用 权，入住的老人则是租赁的形式。 ，在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境 。 老年社区老年住区 以老年人为主要居住对象，舒适 性水平上的强大竞争实力，谁就会笑到最后。 老年公寓发展的限制因素 在宾州西南地区，老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按 照自己的人口调查结论进行决策，但是也缺少必要的政府监控。老年公寓的投资兴建被 大多数地方政府视为正面的积极的因素，般都会对此大开绿灯。 对过度开发的个限制是，与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医 疗护理制度要求不同，对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时，医疗保健优先支 付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响，像提供较高保健服务的美国太 阳保健园就受此影响而濒临倒闭。 最大的限制是资金匾乏。据估计，老年公寓设施 每年平均增长幅度超过，现在超过个老年公寓设施遍及全国。另对老年公寓 投资贷款人的项调查反映出年共贷出亿美元，比年增长。但是到 了年，资金开始紧缩。市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎，般只贷给 他的固定客户。 华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。但是到了 年，热情开始降温，最后导致房地产信托股票的逐波下降，甚至跌破其净资产的价值。 总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资己呈现下降趋 势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。 美国养老地产建筑商 美国老年住宅开发商公司是目前全美岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这市场在 美国增长是最快的。公司在年以亿美元通过并购公司