度的调整，房 地产成交量也很低迷，总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务 院总理温家宝在年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定 健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地 产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设 的政策措施，争取用三年时间，解决万户城市低收入住房困难家庭和 万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税， 按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加 大对中小套型中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场 和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房 市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工 解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努 力实现住有所居的目标。青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴 向辐射的城市空间战略，确立了实施主三辅户型单身公寓。第三 类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业 项目。 今后两年我国房地产市场走势也不乐观年房屋成交量同比 年出现大幅下滑，估计萎缩成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因 此年全年房价同比年，依然呈正增长，不过涨幅将由年的 商品房大幅回落到左右。至于年，全国房屋成交量将依然在低位 徘徊，全年成交价格比年将会出现负增长。年全国楼市触底反弹的 第章总论 项目名称及项目承担单位 项目名称青岛东风盐场商品房开发建设项目 承办单位青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司 承办单位概况 青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司成立于年，注册资本 万元。法定代表人官集太，拥有职工人，主要经营房产臵业，开发销 售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛 市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积万平方米，主体工 程已全部结束，计划年底全部竣工。 项目概况 工程位臵 该项目地点位于青岛高新区号线西侧，东风新区东侧，高新区号 线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。 项目建设规模及内容 青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用 地区域内，占地 国家计委办公厅年出版的投资项目可行性研究指南试用版 工程区域地形图。 青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司提供的项目其他相关资料。项目建议书代可研结论 本项目为青岛东风盐场商品房开发建设项目，符合青岛市高新区建设规 划，可以完善青岛高新区岙东路河东路周边建设环境，创造良好的配套居 住小区，促进青岛高新区房地产业发展。同时项目建成后可以改善周边居民 居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，具有较好的社会效益。项目主 要经济技术指标见表。 表项目方案主要经济技术指标表 序号名称单位数量备注 建设投资万元 资金来源 拆迁安臵补偿万元 建设单位贷款万元 建设单位自筹资金万元 总成本费用万元 新增销售收入万元 总投资利润率 内部收益率税前 内部收益率税后 投资回收期年动态 投资回收期年静态 新增岗位个建设期年 第章项目建设背景及建设的必要性 项目的提出背景 住房是居民的基本生活需求。十五以来，我国房地产市场发展十分 迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商 品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众 对于稳定房价完善住房保障体系的呼声日益强烈，年，规划用地平方米，建筑面积平方米。 规划用途为普通商品房开发。 本项目采用两个备选方案，第方案为个层的多层建筑，第二方案 为个小高层建筑，其中两个层，三个层建筑。根据市场和投资估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,分析，推荐采用第方案。 工程第方案建设内容主要是栋层砖混住宅楼的工程的土建装 饰给排水电气小区绿化景观水电配套，给排水管网配套路面硬 化工程不含暖气安装热力配套工程。燃气管道由燃气公司负责。 工程投资及资金来源 项目第方案建设投资万元。资金来源包括职工住房拆迁补 偿金万元建设单位贷款万元，建设单位自筹万元，。 建设周期 项目第方案建设期为年，计划年月开工，月底前土地平 整，底座探测基坑下桩等基础部分施工结束。年月开始对各标准层 进行建设，年月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰室内装 修正楼配套设施及附属工程建设，年月底整个项目工程除部分绿化 工程外，全部建设完成。 项目建议书代可研编制依据 青岛高新区年服务业重点领域发展规划 胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划 青岛市总体规划年 国家发展改革委建设部年出版的建设项目经济评价办法与 参数第三版力万立方米日， 具备承接项目的基本条件。市委市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了 良好的政策环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家山东省制 定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该 区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越 来越重要的作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面 临着些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有全市高新技术产业整体 水平有待提升，高端龙头项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业 产值比重不高科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差 异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进步加强和完善 支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有 待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距胶州湾北岸高新区 的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高 与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住 生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不 足。本项目的建设对高新区的发展有很好的配套作用，能解决部分园区进 驻人口的住房需求。 项目建 盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适 宜的居住条件。 综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青 岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需 要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青 岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。 第章市场分析与项目定位 房地产市场分析 全国市场分析 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从年年底开始，中国 房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也 随之开始回落。从区域上看，以深圳广州为代表的珠三角城市最先开始调 整，接着长三角华北中西部也开始调整。 通过区域研究可以发现东部地区深度调整。其中珠三角地区全国房价 重灾区，今年以来，房价已下跌长三角地区今年以来，成交量巨 量萎缩，第三季度出现价格拐点环渤海地区各城市分化，北京下跌空间较 大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势 比较严峻。 同时低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销第类，打折力度较大的知 名企业的大盘，比如恒大万科富力等。第二类，超小符合青岛高新区建设发展规划 建设现代化全球城市打造青岛第三代新城。在产业发展上，承接第三 次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的枢纽。在空间发展上， 采用生态经络，湿地岛链的空间发展理念，形成核两带三岛群 多园区的岛链状空间发展格局，正是青岛高新技术产业新城区总体规划 的要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。 项目的实施以拥湾发展为契机，是将青岛盐区建成青岛北部新城区核 心区建设发展的需要 依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展的战略部署和将青岛盐区 建成青岛北部新城区核心区的布局，青岛东风盐场商品房开发建设项目将安臵盐区职工宿舍面积平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核 心区战略布局的具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发 展的需要。 项目的实施可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增 加的人口改善拥有住房的需要。 是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望 很大。二是周边区域存在个潜在的消费群体，随着高新区日新月异的快速 发展和基础设施的不断投入，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房 欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。青岛东风四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达平方 公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里的土地。这对青岛 城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中 心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文 化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区沧口商贸居住区 红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及 滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生 定的不利影响。 依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展的战略部署和将青岛盐 区建成青岛北部新城区核心区的布局，未来几年周边将崛起人口为万 的新城区。现该项目南临的高新区新产业团地全面进入招商引