绿化面积 道路面积 所在地段项目处于新城区。 规划地块形状基本呈三角形，比较规整。规划用地性质商业居住办公。 规划容积率不含地下室 规划建筑密度 规划绿化率 规划地块的四至范围南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。 目前已建建筑面积万地下层 宗地概况及经济技术指标 二项目地块周边环境及配套分析 第二部分项目区域性市场现状和需求分析 南宁市的商业物业环境 二区域市场分析 二可类比楼盘基本情况分析 两河流域 金山广场 金朝阳商业广场 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大连万达商业广场 金湖商业广场 阳光城市广场 华星时代广场 佳得鑫水晶城 世纪商都 航洋国际城 三南宁市中心租金概况 七星路 民生路与朝阳路步行街 第三部分项目定位及营销策略初步建议 项目最大价值的挖掘和方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了杰辉香港国际有限责任有限公司，来进行注资投入，以致实现享受政府给予的优惠政策。 项目名称广西国贸中心。集五星级宾馆商贸办公餐饮健身娱乐和高级公寓为体的综合性建筑群。总建 筑面积，由地上层，总高度米的主楼和地上层，高度米的公寓楼以及四层裙房和四层地下室组 成。 年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积，后因缺资金停工，年月欲启动，但是由于非典 影响北京银建集团控股公司无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是个烂尾楼工程。 根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显项目定位 二项目 第四部分项目投资预算和结论建议 前言 本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。 第部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在年以万亩获得，土地价值为万亩亩万，而后与北海银建投资股 份有限公司成立了独立法人的南宁银建房地产公司，此时南宁城市发展总公司以土地评估价万作价入股合作开发， 土地价值提升了倍。 但是，为了在政策和税金设施齐备区人大区政府等在商圈内，有汽车站火车站和公交总站， 交通便利。 从周边的近期发展的商业来看 大连万达商业广场打造，引进沃尔玛等等。是完全的商场商业街运作模式。 其它的商铺经营的般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用的公寓。由发展商统经营，或多或少都做主题商 铺，以期用集约化规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以音响为主美博中心以美容化妆品为主两河 流域以儿童用品为主非朝阳路商圈。嘉河海印数码港以通讯器材为主。 从周边的近期发展的商业的销售来看 大连万达商业广场是成功的，售出万平米位有借鉴意义。 地理位置 位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼的烂尾楼。 主题定位 打造儿童学生品牌主题商城中外儿童服装品牌精品玩具品牌品牌学生智力开发产品 价格 铺号，处于楼商铺中间位置，商铺面积，的公摊，净面积。元总价 元。折扣。实际总价元。按揭金额万。年月供元。 房号，处于第八层写字楼面积，的共摊，净面积元，总价 元。 商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元 目录 前言 第部分项目地块考察及环境分析 ，均价万平米，销售额亿。虽然号称投资亿，实际上目前 基本收回投资土地价亿，建安成本按元平米计亿。商业运作也是成功的。华星时代广场也是成功 的。其它如金朝阳金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功的。 小结从定性方面来说，该项目所在区域具有较高的商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有的商业 价值。商业价值体现是成功的关键所在。 三可类比楼盘的基本情况及分析 两河流域 此楼盘和新项目有着定的同质性。表现在都是烂尾楼地理位置都是处于繁华中心地段都依托个大 的商业超市。项目的定完成四层地下室和四层裙房，面积，后因缺资金停工，年月欲启动，但是由于非典 影响北京银建集团控股公司无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是个烂尾楼工程。 根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显示项目地块基本情况 宗地位置民族大道西段与共和南路交叉处与工商联中医学院二附院共和路小学相邻。 占地面积即亩建筑物占地。 商铺面积 主楼面积 公寓面积 建商业面积万。从广西统计部门了解到，年邕城楼 市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成亿元，同比增长，其中住宅投资完成亿元。从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。目前，从空置率来 看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快的节奏。 二区域市场分析 该项目地处南宁市传统的繁华市中心商业圈朝阳路商业圈。购物方面有南宁百货大楼及其周边的各类商场商铺步行街 里商场商铺，是南宁人传统的购物地，今年陆续开业的大连万达商业广场沃尔玛百盛百货华