投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 国家建设部及江西省颁布的与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件 赣州相关法律政策与文件 赣州市及赣州经济开发区的招商引资政策 现场勘察和赣州市经济开发区市场综合调研所得资料 赣州市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 江西旧货大市场置业有限公司所积累的专业市场项目成功运营经验价值 二项目概况 地块位置 本项目拟选地块位于赣州市文为这是个便民利民为民的通道。认为拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，完全 能够给赣州旧货市场带来片新天地，因为旧货经营是件利国利民的大好事，国家对旧货经营有优惠政策。经营人员希望由政 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为赣州市旧货大市场旧货交易中心，暂以赣州 市旧货大市场代表该项目，以下简称本项目。 项目开发公司简介 江西旧货大市场置业有限公司，是由江西旧货大市场运营公司组建而成。目前正在开发江西省唯个旧货大市场项目，项目位于 解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为亩，建筑面积达万平米，大小店铺余个，预计扩展到亩。江西旧货大市 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,场老市场占地面积平方米，拥有经营摊位多个，经营旧货从业人员余名本流向由东向西扩散的机遇，围绕培育特色 产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。 开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场 水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起 到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。 本项目选地位置，其主要目的也是关键要素就是要借助该区域的集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。项目总概况 项目基本指标 项目总投资约万元 项目总体店面办公用房仓储及其他附属设施总计建筑面积约平方米 投入使用时间年月 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理。江西旧货大市场是原国内贸易部试点单位 和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之，被省商品流通市场规划建设管理领导小组确认为全省家重点商品市 场之。市场经营包括电办公设备通讯器材机电设备五金工具家具等大类上百个品种，年交易额亿多元。江西旧货大市 场通过年成功运作，今天的旧货大市场已经发展成为全省规模最大影响最广辐射最强的专业旧货市场较好的发挥了全省旧货中 心和龙头地位作用。 项目拟选地区位 本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩，该开发区是经省 政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区的西南部，国道和赣粤高速公路纵 横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。 园区以大开发为主战略，发挥独特的地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移资环境，带动该区域的发展，并与其它市场互为补充互 为促进，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发较为有利。 交通区位价值优势明显，地块三面临路，其中两面为城市干道，项目东北面有规划中的公交站。 项目发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取 更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 本项目土地成本相对适中万元亩，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且经营及投资者 均能在本项目未来升值空间中获利。 项目将成为赣州市未来唯大型旧货交易市场，对全市旧货交易行业规范发展及资源循环利用起着重要作用。 已进行的调查研究项目及成果 江西旧货大市场有限责任公司于年月，对赣州市房地产市场，特别是经济市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购 房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过开发区家具市场和水果市场等多个商业项目的推广销售，市民对专业市场投资概念的理解已逐步成熟，对商 铺投资更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而 定。 赣州旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。 到目前为止，赣州市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路带，而且许多临时来赣州居住的外来人口低 收入家庭和些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有 较好的反响，受访者认开发区专业市场调查和有针对性的大型旧货交 易市场调查。本次调研工作由江西旧货大市场有限责任公司项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再 进入实际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分赣州房地产从业人士开发 区大型专业市场进行了专题走访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下 目前赣州市商品房价格较高，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，面对均价超过元平米的住宅市场，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在 年内购房，仅的客户打算在年内购房。随着国家宏观政策的大力调控及未来可能更多有效政策的出台，越来越多的市民将加 入持币观望队伍。 赣州市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 江西旧货大市场置业有限公司所积累的专业市场项目成功运营经验价值 二项目概况 地块位置 本项目拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅。公里，北面有粮油 钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。 四至范围 东向西津路西向文峰路 南向白家路 北向赞贤路 地块规模与开发目标 本项目预计用地约亩，项目拟建总建筑面积在约平米专业市场，其中总建面积部分为项目自身配套公寓办公物 管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区信息区，家具区，厨具灶具区，二手摩托 车电动车自行车区，玩具交换区，二手手机旧书区，古玩区等大类数百个品种。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，项目北面有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市 场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场及公交站等。 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型公交站临文峰路与赞贤路 金融邮政电信邮政储蓄所 项目性质与主要特点 本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅办公，定位为大型专业市场发展，拥有万人口扼守江西南大门，贯穿广州和南昌的赣州唯大型旧货交易市场，本项目发展 势必成为赣州之大势所趋。因此，旧货交易发展趋势市民投资消费需求