项目指标 总用地面积平方米亩 净用地面积平方米亩 总建筑面积平方米万 其中商业平方米 住宅平方米 会所平方米 车库平方米 幼儿园平方米 物管房设备房平方米 其他建筑平方米 有无还建 还建平方米 建筑密度 绿化率 绿地率 容积率 房屋总套数 其中住宅 商业 其他建筑 总栋数 序号项目名称单位数据备注 总销售收入万元 总投资万元 税前利润万元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡点 财务内部收益率大于基准收益率 财务净现值万元大于 基准收益率预期收益率 投资回收期年 贷款偿还期年 六报告主要结论 本项目可行性研究报告对工程建设项目进行科学客观公正地作 出分析。通过对项目建设必要性市场研究项目规划建设内容投 资估算资金运作投资周期效益评价风险分析结论与建议等主 要内容进行科学完整放，融桥半岛二期云满庭奥林匹克花园二期晋渝绿 岛棕榈泉国际花园保利高尔夫花园月底亮相融科蔚城 月开盘等，大盘的大量出现必然要求社区内的配套要齐全，品质要 高，服务要好，等等这切都必须使楼盘本身的定位向中高档楼盘转 移。 本项目总建筑面积平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场 供应能力和占有能力较有保障。 六三低楼盘持续走俏 三低，指低总价低密度低容积率。 目录 第章总论 项目概况 二业主简介 三项目内容规模 四编制依据 五主要技术经济指标 六报告主要结论 第二章市场预测与分析 重庆市房地产市场简析 二区域房地产市场分析 三区域渝北区江北区北部新区房地产发展状况 四本项目相近类型重点竞争楼盘住宅产品分析 第三章项目定位与营销策略 项目定位 二营销策略 第四章项目总体规划 功能划分及面积指标 二项目选址及建设条件 第五章项目建设进度及销售计划 工程创出了金鞍花园品牌效应，在渝北房地产市 场站稳了脚，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较 快发展。截至到年月日，公司总资产万元，其中流动资 产万元。负债总额万元，其中流动负债万元，无银行借 款。年实现销售收入万元，利润总额万元，净利润 万元。 金鞍公司现有员工名，其中本科以上学历人，大专以上学历 人，拥有高级职称员工名，中级职称员工名，分别来自同专业领域， 拥有合理的人力资源配置。法定代表人邓勇，性别男，大学文化，岁， 具有丰富的管理经验，现任公司董事长职务。公司在邓勇的带领下，逐 渐建立的完善的法人治理结构和科学的经营管理方法，并促使公司制度 建设日臻完善。 三项目内容规模 内容金香林小区包括住宅小区配套商业会所车库幼 儿园及配套设施用房。 建设规模地块面积，总建筑面积，容积率 其中商业，住宅，会所，车库，幼 儿园，物管及设备房。 四编制依据 计委立项文件 国有土地使用证 工程投资估算按重庆市九九建筑定额及安装工程定额估算， 工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 中国国际工程咨询公司年编著投资项目经济咨询评估指 南 建设进度计划 二项目销售计划 第六章投资估算及资金筹措计划 投资估算 二资金筹措及使用 第七章经济效益评价 基本假设前提 二评价原则 三基础数据 四财务分析与评价 五不确定性分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 六社会效益评价 第八章结论及建议 第章总论 项目概况 项目名称金香林小区 项目业主重庆金鞍物业发展有限公司 设计单位重庆市钢铁设计院 项目性质住宅物业小区配套商业 项目地址重庆市渝北区回兴兴科大道 申报时间年 二业主简介 重庆金鞍物业发展有限公司成立于九九八年，具有较强的资金实 力。公司注册资本万元，实收资本万元，分别由邓勇出资 万元，任毅平万元，龚敏出资万元，邓红出资万元组建。重 庆金鞍物业发展有限公司成功开发了金鞍花园经济适用房住宅小区 总开发面积万平方米，是渝北两路首家经济适用房住房工程，在渝 北两路地区属于有定规模和影响的花园住宅小区，房屋销售喜人，至 今已售房比例占建成房屋的以上。公司通过建设金鞍花园积累了城 市住宅小区的开发经验，地产投资在保持稳定增长的同时，结构进步优化。 从近三年重庆市房地产行业的发展统计资料显示，重庆市房地产市 场投资与消费均处于稳步增长状态和趋势。 二近三年商品房交易情况 商品房交易量大副增长，供需基本平衡，住宅市场表现活跃 年，重庆市房地产开发施工面积万平方米，同比增长 ，其中新开工面积万平方米，同比增长房屋竣工面 积万平方米，同比下降，其中住宅竣工面积万平方 米，同比下降主城区商品房成交面积万平方米，成交金 额亿元，分别比上年增长和，其中，住宅商品房成交 面积万平方米，成交金额亿元，成交均价元平方米， 分别同比增长。 说明年，全市实现生产总值亿元，同比增长， 城市居民人均可支配收入元，同比增长。的增长人 均可支配收入的增加，极大的刺激了重庆市民的购买需求和欲望。居民 人均可支配收入水平增幅与商品房成交均价的增长相适应，在很大程度 上不会影响购买者的经济承受能力。 年全年商品房施工面积万平方米，增长，竣工面 积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增 长，销售额亿元，增长，其中住宅销售额增长， 占商品房销售额的。商品房成交面积的增长远低于成交 金额的增长，成交面积的增长与同契，在房地产市场中亮出新城牌发展牌以及富人聚居 牌，其具代表性的区域房地产片区是人和金开板块。受益于金融办 公信息第三产业以及高档住宅小区的整体规划定位，这里的房地产 开发的呈现出档次高产品多样化分布集中的特点，已经逐步树立起 重庆富人区的形象，成为重庆市高档住宅市场发展的风向标。 主城西进，随着交通条件的改善，西城东进已成为重庆市房地产 向北后的又发展势头。启动九龙引擎，构建和谐人居，九龙坡区 万亩土地的推出，大渡口打造城市第六商圈，土地资源的丰富和 政府的政策大力支持，都是对房地产投资商的极大诱惑。龙湖金科 隆鑫等批实力企业的进驻，加速西城房地产开发的进度，加强房地产 市场的区域竞争力。 本项目处于城市向北的大环境下，从政策上，项目所在区域处 于城市向北战略的中心地带，将是战略政策的长期受益者。 五进入大盘时代 如果说年是重庆市房地产大盘时代的到来，那么进入年， 重庆市房地产就进入的了大盘时代。据不完全统计，重庆市仅北部新 区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在万平方米 以上而亩以上的大盘，重庆市南岸区至少有个以上。 经过年年的市场探测与市场论证，年，年重庆市房 地产大盘纷纷淀期竣工面积的增 长成反比。 方面表明国家宏观控制的成效，统计数据反映出销售面积的增长 速度大于了建设面积的增长速度，在另方面说明市场正在消化以前年 度竣工的空置房屋，表现出重庆市房地产市场还处于相对需求不足的卖 方市场，市场需求远远大于市场的有效供给。 三房地产总体价格趋于平稳，中高档楼盘价格持续上升 经过年和年上半年的房地产价格的飞涨，年下半年重 庆房地产价格总体趋于平稳。年，受国家实施连续宏观调控政策影 响，重庆主城区住宅均价低开高走，第季度，主城区住宅价格均价为 元平方米，较季度上涨了元平方米，与季度基本持平。 相对整体市场价格的平稳，中高档住宅市场价格持续上升，茂业东 方时代水晶郦城期金科天籁城财富中心等商务公寓花园洋房 均价超过元平方米。 年度，商品房价格持续增长，主城区住宅均价为元平方米， 较年度上涨了近元平方米。同区位中，由品牌地产商开发的 楼盘均价比市场均价高出。 四城市向北主城西进，区域房地产竞争日趋白热化 城市向北主城西进，随着城市运营概念的深化，重庆市各主城 区房地产开发呈现区域化竞争态势。 城市向北，三北江北渝北北部新区区域房地产市场在对 外宣传上达成析测算，本项目的各项财务指标均较为理想，项目的内 部收益率为，大于基准收益率的要求，税后财务净现值为 万元，大于，项目可行。本项目贷款偿还期年，投资回收期 年，项目返还现金的速度较快。项目产品售价总投资销售费 用在范围内变化时，净现值仍然大于。项目盈亏平衡点， 属房地产行业正常范围，故项目抗风险能力较强。总体评价，项目具有 显著的经济效益和抗风险能力。目前项目已经完成了期和二期工程的 开发，销售工作也基本完成，成熟度较高，不可控因素逐渐减少，抗风 险能力进步增强。项目盈亏平衡点，略高于的行业平均水 平，盈亏平衡点的计算结果主要是产品定价较低引起的，根据目 前项目期二期工程销售情况来看，定价较低提高了销售速度，反映定 价策略是适宜的，良好的销售业绩也反映了业主提供的产品形态符合市 场需求，即达到的盈亏平衡点容易实现。 综上所述，本项目建设投资效果明显，经济效益较好，项目业主能 够获得预期的回报，同时，该项目能促进渝北区房地产业的发展改善 城市面貌推动渝北区社会经济的发展。项目经济效果较好，社会效益 显著，经济合理，技术可行，业主应加快建设速度和资金回笼速度，达 到投资目的。 第二章市场预测与分析 重庆市房地产市场简析 近三年重庆全市开发情况 年国家针对房地产固定资产投资规模偏大投资增速过快过热 的问题，通过采取了整顿土地市场提高项目资本金比