与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出。统分结合有关专家组成员意见汇总，鉴于目前房地产市场客观条件基本项目实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步提出建议及说明，并提出若干建议。十五部分项目风险及防范建议项目主要问题解决办法和建议项目主要问题本项目前期投入资金较大，持续时间较长周边区域同质化高档楼盘较多，有定竞争压力。解决办法和建议加快项目建设进度，争取提前预售在产品设计过程中强化差异性和与区域协调性，并同时采取相应差异化营销策略。二项目风险市场风险该风险存在与建议按上述。建筑本体风险该项目目前尚未进行场地平整，如果商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目烂尾，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在定建筑本体风险。行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，导致行业市场风险程度高，特别是在我国加入后，国外房地产业投资商会以多种方式和渠道介入中国房地产开发行业，加剧市场竞争。财务风险本项目采用自有资金银行贷款销售回款筹集资金方式进行开发，所面临财务风险主要是资金供应链问题。三防范建议加快建设进度，抢占市场先机加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实竞争地位可通过以下措施减少项目财务风险资金供应充实度首先要保证开发资金充足。资金供应持续性本项目资金供应将随着开发进度不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内资金能持续到位，防止临时性资金短缺而延长整个项目开发周期。加快资金回笼④应多渠道多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金。务求使得开发资金能按期尽快回笼。第十六部分可行性研究报告相关附表工程计划横道图二开发成本估算表单位万元三全部销售收入分期比例预测表西路号地块项目计划横道图注开发正式启动时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间为项目开发周期起始日年月节点项目前期准备桩基工程地下室预售主体工程含幕墙场外工程验收竣工资金支出万二开发成本估算表项目名称工程量单价金额备注万元土地费用土地出让金土地税契二前期费用地址勘测费总建筑面积项目方案及施工图设计费建安工程费项目场地平整费土地面积临时施工用水电估地块苗木补偿及迁移三项目建安工程费建安工程不包括精装修四基础配套设施永久性供水电工程总建筑面积元小区道路及排水系统道路元广场面积区内园林绿化工程绿化面积元小区智能安防系统建筑面积元五房屋建设各项收费防雷审图费总建筑面积元防雷技术服务费总建筑面积元人防咨询费人防面积元人防审图费人防面积元人防易地建设费易地建筑面积元自建不收费人防工程质监费人防面积元工程招投标活动费估招标代理费建安工程费项目审图费总建筑面积元散装水泥专项资金元新型墙体材料专项资金总建筑面积元项目工程监理费建安工程费规划定点放样费幢元幢规划公示牌费元块桩基工程检测费建筑面积元白蚁防治费建筑面积元房地产交易手续费建筑面积元初始登记费住宅套元套项目名称工程量单价金额备注万元初始登记费营业房本土地证工本费本大证本小证本工程质量监督费建筑面积元工程质量监督费场外工程场外工程价排污水入网费建筑面积元环评费建筑面积元城市建筑垃圾处理费建筑面积元自建不收费排污井管及化粪池移交建筑面积元环境检测费建筑面积元施工图设计文件审查费建筑面积高教费建筑面积元土地测绘费亩元亩以上高楼地震监测万元单个项目消防验收测试费建筑面积元电信建筑面积元有线电视安装费建筑面积元水源补偿费万亩室外消防直供水建设费万小区煤气元户房屋门牌制作安装费元户地名预缴牌号费元每只电梯检测费元台室内空气检测元点暂不计规划验收测绘费建筑面积元国土复核验收测量费建筑面积元房管测绘费建筑面积元商品房网上销售系统维护费元年商品房签证手续费建筑面积元产权证制作费建筑面积物业管理开办费建筑面积元业主委员会成立建筑面积元建筑面积核算建筑面积元工程档案整理服务费建筑面积元土地登记费收元每超加收绿化移交绿化面积元移交街道社区管理费总建筑面积元项目名称工程量单价金额备注万元建设工程土方运输渣土办费建筑面积元土地复核勘测费元幅消防设备电器检测费建筑面积元户气检费建筑面积元消防培训费元个项目城市基础设施配套费出让及拍卖土地免交六销售及各类附加税营业税销售收入水利基金销售收入土地增值税预交普通住在非普通住宅印花税产权转让印花税建筑安装合同价企业所得税销售收入城建税营业税附加税教育附加税营业税附加税地方教育费附加营业税附加税七项目管理销售财务费项目开发管理至五总额二三四销售代理费销售价销售推广费销售价财务费融资费用贷款利息额八不可预见费九项目开发总成本三全部销售收入分期比例预测表单位万元序号指标名称计算公式金额销售比例住宅元商业元地下车位只万元只合计注总建筑面积地上，实际销售面积为。地下室总面积为，实内已经成为目前绍兴高价房聚集地，是近阶段房地产市场焦点板块。随着绍兴市民生活水平提高，对居住环境提出越来越高要求。市场迫切需要符合现代生活高端住宅，该项目投资开发必然能产生很好社会效益和经济效益。第三部分市场投资环境和市场研究绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来，到目前为止，走过了起步崛起调整高速发展再次调整逐步繁荣这样六个阶段起步阶段年，约年。年月，诞生了绍兴市第家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业正式起步。随后，由于全国经济建设热潮兴起，市区相继又有建设房产信托房产塔山房产城区房产等公司成立。迅速崛起阶段年，约年。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区建设，这给市区房地产业带来了新发展机遇。仅年和年，市区就冒出了家房地产企业，开发了如鹤池苑等代表性房产。到年，市区房地产投资达到了亿元，比上年增长了倍多。调整阶段年，约年。由于前两年房地产开发过热，给市区房地产发展留下了些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从年到年，基本维持在亿元这水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。高速发展阶段年，约年。三个原因促成了市区房地产业迅速复苏并进而转入高速发展时期。是年，随着政府机关住房制度改革开始实行即停止实物分房，实行货币分配，市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大部分单位，为搭上房改末班车，纷纷突击购房分房二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设三是在九十年代中后期逐步兴起私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜作用。这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣景象。其中前四年是投资高速增长期，年年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积年平均增长了，其中年销售面积达到了万平方米，超过了年年这四年销售面积总和。调控调整阶段年，约年。年开始，国家为了遏止略有抬头全国性房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加地资源日益稀缺以及城市版图不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上六大居住板块。城南是开发较早居住区域，随着人文公园开发，城南新住宅区外围环境得到了明显改善城西经过前几年开发，胜利西路延伸以及绍兴县柯桥新县城崛起，吸引了众多开发商和购房者关注，同时，随着新轮越州新城城市发展规划明确，城西发展方向已经比较明确，围绕青甸湖中高档住宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表城北板块，在经过前几年冷寂之后，已经开始明显升温城东则是人们目光聚焦点，迪荡新城开发建设将使其成为绍兴未来又个理想居住区而城北新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对新区较大力度开发和宣传，目前以大滩区块为代表新区已经成为绍兴高档住宅开发代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中档楼盘以城西城南开发楼盘为主，价位般在每平方米元之间相对价位较低低档楼盘主要位于袍江生态园区等区块，价位大约在每平方米多元。四绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是个相对封闭市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分大型企业主要集中于绍兴县柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主刚性购房群体为主，由于居民直以来投资渠道主要为居民储蓄和稳健型金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。但是，进入年以来，以上这种状况正在发生迅速变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平提高，全国范围内房价快速上涨，绍兴当地住宅消费者消费热情第部分项目简介项目建设概况开发建设项目前言拟建设投资的绍兴新区西路号地块项目通过对政策市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理