场的健康发展。 虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及 民私营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定 增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 成为昆明地区唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场 竞争优势 昆明市是西南地区经济最发达开放度最高人民生活最富裕的城市 之，年人均国内生产总值已接近美元,低密度高档住宅行情看涨， 销售形势很好。另外，在昆明市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中， 能以亩巨幅面积，并建在山水森林之中的首推花箐度假区，而且项目又位 于昆明航空新城附近，实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着 现代新昆明城市建设的快速推进，周边地区大板桥年增长。 固定资产投资 在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设 现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，全年全社会固定资 产投资总额达亿元，比上年增长，超过年迎接世博会投资高峰 的水平。按管理渠道划分，基本建设投资亿元，增长更新改造投 资亿元，增长房地产开发投资亿元其他投资亿元农村 集体农村私人工矿区私人建房及个私经济投资亿元。 目录 前言 总论 宏观经济与政策面分析 项目环境分析 开发地块分析 市场调研分析 昆明房地产业竞争态势比较分析 客户分析 市场定位思考 风险分析 结论和建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 第章前言 项目名称 昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区。项目拟定名为春城绿谷。 项目建设单位 昆明同升科技开发有限公司以下简称开发公司。 项目委托依据 根据开发有限公司的委托，本项目组对昆明市大板开 发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进 行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。 第二章总论 项目概况 根据开发公司提供的项目建议书，昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开 发项目，位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中的花箐旅游休闲度假区用地内。 项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游生态观光农 业居住项目为主,用地约亩。建筑容积率,建筑密度，绿化率 ,建筑限高以低层为主,局部公建不超过,属低密度住宅建筑群，建筑风 格注意与花箐自然风貌相协调，预计投资亿元。第二期开发以旅游度假物业为 主,用地约亩。整个开发项目定位于昆明地区规模较大环境优美管理 先进档次较高配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的 高级休闲度假区。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套 服务区高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目 相结合，利用花箐优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假医院四 星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动 工，年竣工。 对开发项目总的评价 通过对开发项目的实地考察和基于桥镇花箐休闲旅游度假区 开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。 本项目组进行该项研究的主要依据是 由开发公司提供的昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区项目建议 书以下简称项目建议书 昆明市官渡区国土管理局批准的用地规划 官渡区大板桥镇提供的，并由昆明市规划局批准的昆明市大板桥镇 花箐旅游休闲度假区规划。 范围和限制 根据开发公司的委托，我项目组主要是对该项目的可行性作前期的调查和论 证分析，为开发公司是否进行下步详细的经济技术论证和具体规划设计提 供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在 。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 本可行性分析所采用的技术路线是 市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专 家组综合分析结论。 从年月底开始，项目组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问 题到大板桥镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济 滇中地区经济发展趋势昆明地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产特点国有垄断，价低，销售好，收益微利。 第二级多层小高层高层商住楼 目标客户公务员效益好的企事业单位中等收入家庭 土地供给方式招拍挂获得 开发单位般性房地产公司。 市场特点公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。收益较强，但风险 较大。 第三级别墅高档公寓。 目标客户外商私企老板高收入家庭 土地供给方式招拍挂获得地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 开发单位大型房地产公司。 市场特点项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。收益大，但风险般。 本项目的创意是旅游休闲度假区开发项目，较好地回避了禁令 红线，禁令对项目的影响程度将大为降低。 由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用 地的含金量将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当批别墅 开发的竞争对手。 第四章项目环境分析 昆明国民经济概况 云南省省会昆明是个有着得天独厚优势的城市，地处低纬度高原， 气候宜人区位优越素以春城闻名于世。集云南省万株，增长新增育苗 面积公顷，减少年末实有封山育林面积万亩，其中当年新 增面积万亩四旁义务植树万株。 截止年末，全市农业有效灌溉面积达千公顷拥有机械总动力 亿瓦特，比上年增长全年农用化肥施用量折纯吨，增长 农村用电量万千瓦小时，增长。 工业和建筑业 工业生产快速增长，经济跃上新台阶。年，全市完成工业增加值 亿元，比上年增长。规模以上工业企业实现增加值亿元，增长 实现销售收入亿元，增长，实现利税亿元，增长 产销衔接状况继续改善，产品销售率综合经济效益指数达 ，比上年同期提高个百分点。工业经济效益创历史新高，工业结构 进步得到调整，技术含量高附加值大的高新技术产业快速发展。 年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要的支撑作用。昆明市烟草医 药化工机电电力冶金六大支柱产业的工业增加值均保持了快速增长，共 创造了工业增加值亿元，占规模以上工业增加值的，同比增长 ，快于全市工业平均增速个百分点。大中型企业仍是昆明市工业经 济的骨干力量，特别是昆明卷烟厂产值首次突破亿元大关，改写了昆明市无 百亿元产值企业的历史。 在固定资产投资快速增长的带动下，全市建筑业总产值达到亿元，比上 年增长。实现增加值亿元，比上政治经济文化中心 为体，在整个云南经济地位独无二。现已发展成为主城面积平方公里， 人口万人的大型城市。是全国首批其个重点旅游城之。 年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合 实力继续增强。全年实现生产总值亿元，比上年增长。人均生 产总值达元，比上年增长。 三次产业共同推动经济发展。第产业完成增加值亿元，增长 第二产业完成增加值亿元，增长第三产业完成增加值 亿元，增长。二三产业增加值比重为∶∶。生产总值 占全省的，拉动全省经济增长个百分点，对全省经济增长的贡献率 达。 农业和农村经济地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流, 年昆明市进步强化农业基础地位，采取强有力的措施，增加农业投 入，突出重点，分类指导，努力调整农业结构，以花卉蔬菜生产为主的特色产 业保持持续增长，畜牧业继续稳步发展。全市农业和农村经济继续稳定发展，全 年实现农业增加值亿元，比上年增长。 年植树造林工作取得新进展，退耕还林成效显著。全年完成造林面积 万亩，比上年减少零星植树明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进昆明市现代城市建 设改善投资环境，特别是对于加快官渡区大板桥镇的农村城市化以及对于昆 明航空新城旅游休闲项目的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可 行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经 济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在 宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想 也有待进步完善。在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大,而市场需求目前还有个逐步拓展的过程,本 案低密度高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程,在制定开发规 划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有 相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文 化管理的特点，否则将会影响市场销售。 花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。在项目建设过程应注意保护 环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。这是下步作详细经