资产总负债元，所有者权益为 元。具体详见资产负债表表 表 项目研究结论 受湛江市市场物业管理总站东海站的委托，依据有关法律法规 和国家地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料， 根据项目用地投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造 升级项目进行了评估分析。 本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业商铺产品， 符合国家关于提升商贸服务业和安全生产的政策和发展规划。 本建设项目规划总用地面积，总建筑面积，项 目建设期年项目计划总投资万元未包含土地作价费，其中 固定资产投资总额万元，建设期借款利息万，占手房销售面 积，比年下降个百分点。销售额万元以评 估价格计算，同比分别增长。其中住宅二手房成交面 积平方米，成交额万元，同比分别增长， 住宅二手房均价元平方米，增长。 第章项目总论 项目背景 项目名称东山市场危房改造升级项目 项目建设单位 法人名称湛江市市场物业管理总站东海站 法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路 法人代表陈创 承担编制申请报告的咨询单位 法人名称广东工业大学建筑设计研究院 资格证书工咨乙 发证机关中华人民共和国发展改革委员会 法人代表王尔 申请报告编制依据及编制工作概况 编制依据 国务院关于投资体制改革的决定国发号 企业投资项目核准暂行办法国家发改委号令 广东省企业投资项目核准暂行办法粤府号 中华人民共和国土地管构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑结构荷载规范 砌体结构设计规范 建筑地基基础设计规范 广东省建筑结构荷载规定 湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要号湛江市经济技术开发区住房和规划建设局号 编制工作概况 根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场 调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况项目投资 环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案投资估算进行 了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。 项目申请单位情况 湛江市物业管理总站东海站成立于年月日，主管单位是湛 江市物业管理总站。单位性质事业单位管理模式企业化管理，自 收自支，自负盈亏现有干部职工总人数人，人员结构情况如下理法实施条例 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设项目用地预审管理办法国土资源部号令 建设项目环境保护管理条例国务院令第号 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划规划纲 要 湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定 广东省实施中华人民共和国招标投标法办法 湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和技术咨询合同书 委托方提供的有关项目的资料 中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南 工程建设标准 工程建设标准强制性条文城乡规划部分年版房 屋建筑部分年版城市建设部分年版等有关部分。 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范 建筑结构可靠度设计统标准 混凝土结方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业 房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通 道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。 商贸服务业的发展对商用物业的需求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分 布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店 专业店便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。 项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况 目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低， 房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。湛江 市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在 国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析 统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地 产平稳健康发展政。 年，湛江市房屋施工面积平方米，同比增长， 其中住宅施工面积平方米，同比增长。全市新开工施工 面积平方米，同比增长。房屋竣工面积平方米， 同比增长。湛江市中心城区商品房供需比为。商品房销售 面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积 平方米，同比增长。办公楼商业营业用房其他用房同比分别 增长。商品房销售额万元，同比增 长，增幅较上年提高个百分点，其中住宅销售额 万元，同比增长。全市商品住宅均价元平方米，同比增 长。湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价 元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。 全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空 置房面积平方米，同比下降。多年来湛江市商品房销售 均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。 湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多 元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。 年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百 分点。其中民营经济投资万元，占，同比增长。 全市完成投资与到位资金比为。开发企业完成土地开发面积 平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。 土地购置费购置土地面积同比分别增长。土地购置均 价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方 米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较 快。开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高 个百分点。其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长 县市区到位资金万元，同比增长。从资金来源构成看， 国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款 个人按揭贷款同比分别增长商贸服务业和安全生产的政策和发展规划。 本建设项目规划总用地面积，总建筑面积，项 目建设期年项目计划总投资万元未包含土地作价费，其中 固定资产投资总额万元，建设期借款利息万元，铺底流动资金 万元由建设单位自有资金投入万元，占，向湛江市霞 山区金辉煌酒店借款万元，约占已与湛江市霞山区金辉 煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息，资 金到位率可达。经测算该项目的净现值为万元按财务收益率计算，项目的年投资利润率年平均利润总额项目总投 资，显示本项目投资有盈利。 本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可 再生性的特点，且项目能源耗用小在建设期和运营期对建设用地周边 环境虽会造成定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会 产生不良影响。 本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和东海 岛新城规划分区规划修编要求。 本建设项目的建筑设计方案新颖明快，有特色结构设计合 理建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇 居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该 地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。 目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑 密度大，环境卫生条件差，存着在严重柱产业之，商贸服务业的发展 对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善 人民生活质量具有极大的作用。我国十五规划纲要明确指