其良好的创利结构和稳健的经营实力，以其稳健务实 诚信的经营风格，赢得了优良的社会信誉，树立起优秀的品牌形象。年被评为深交所 十佳上市公司，连续十年保持利润超亿元的优良业绩，年，被深交所评为家信息 披露工作优秀单位之，是值得公众信赖的上市公司。 承办单位基本情况 深圳市城市规划设计研究院是建设部批准的甲级规划设计单位。在长期全方位参与特区 宏观政策研究城市发展研究规划设计和工程咨询过程中，积累了丰富的项目经验，吸引 培养锻炼和造就了支年轻精干和高素质的专业团队。具博士硕士学位人员占全院正 式员工的，专业涵盖经济地理发展策略城市规划城市设计建筑设计风景园 林环境保护交通规划市政工程等多种学科，具有较为雄厚的专业人才储备和多学科研 究设计能力，是国内支重要的城市规划技术力量。 深圳市城市规划设计研究院是国内极少数通过认证的规划设计单位之。我 院年来承担了深圳以及全国各地千余项重大规划设计和研究课题，在城市规划研究和实 践发生。而沿宝岗路侧入口位置离道路交叉口位置太近，且受天桥施工影 响，其交通通行能力十分有限。 另外，交通管理部门已开始对笋岗片区的货运交通实行管制措施。根据我市交警局的有 关文件，笋岗片区的内部道路均受到不同程度的货车禁行规定，笋岗路全天泥岗路每天 时时片区内其他道路每天时时禁行大型货车，笋岗路星期至五时分 时红岭北路星期至星期五时时，禁行小型货车，根据规定，货车在禁行时段均 目录 总论 项目简介 项目投资方基本情况 承办单位基本情况 编制依据 项目发展概述 项目兴建背景 项目兴建必要性 项目预期发展目标 项目市场选择与建设规模预测 项目发展行业调查与选择 项目定位分析 功能布局草案与规模预测 项目可行性分析 道路交通支撑能力评价 市政设施支撑能力评价 规划方案选择 现状概况与分析 规划原则与目标 规划结构选择 规划方案比选 推荐方案陈述 分期实施建议 项目运营模式评估 常用运营模式比较 运营模式选择原则 运营模式选择建议 项目预期收益评估 项目投资估算资金筹措及使用 项目开发价值测算 项目盈利能力 项目现金流量表 项目敏感性分析, 项目经济效益评价结论 投资风险易中心和消费性物流园区。 有鉴于此，深圳市长城储运有限公司拟将项目用地进行更新，寻求更优的发展模式。 项目投资方基本情况 深圳市长城投资控股股份有限公司，创立于年，年经股份制改造成为公众上 市公司股票简称深长城，代码，是国家房地产开发级资质企业，深圳市 类企业。经过二十年的锐意开拓励志进取，长城投资控股总资产近亿元，成为以房地 产开发为主，业务范围涉及建筑施工物业经营物业管理酒店仓储物流等多个行业的 综合性企业。 长城投资控股秉承给股东以满意的投资回报，给客户以理想的居住生活，给员工以广 阔的发展空间的经营理念，业务快速发展，形成了立足深圳，辐射成都上海大连等多 个地区的发展格局。长城投资控股稳健经营科学决策，持续快速稳定地发展，先后 开发了长城大厦长福花园荔湖花苑长安花园长乐花园长泰花园长丰苑长景阁 长怡花园海印长城长城盛世成都天府长城大连都市阳光等独具风格的大型高尚楼盘 项目，在全国地产界享有极高的声誉。 长城投资控股拥有高素质的经营管理及专业人员队伍，建设了全国最大的高层住宅区和 众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的家中国房地产品牌企业之和中国深圳行业 强企业拥有大量优质资产，其规避方式提示 信息技术应用 物流展贸中心信息管理 物流技术应用 节能环保与安全 节能 环境保护 安全 消防 研究结论与建议 研究结论 建议 附件 关于笋岗项目可研报告规划方案的意见和建议 总论 项目简介 本项目位于深圳市罗湖区笋岗清水河物流园区东北部，北邻泥岗东路，西靠宝岗路， 东邻广九铁路，占地面积约万平方米。现状为仓储用地。 项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。整个物流园区是年依托广 九铁路深圳北站建设的大型仓储基地，原以仓储业铁路货运编组为主要功能，是深圳市开 发最早规模最大的公共仓储区。笋岗仓库区位于笋岗路以北，红岭路以东，北邻泥岗路， 库区占地万平方米。多年来，笋岗仓库区作为深圳市最大的仓储物资配送集散地，为促 进深圳市对外贸易的发展及方便人民日常生活做出很大的贡献。 随着深圳市经济的日益发展，笋岗仓库区的仓储功能逐渐削弱。凭借位于城市中心地带， 又与罗湖商业旺区金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，笋岗片区已从仓储业务 为主要功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发商品展示专 门商品交易金融商务娱乐于体，具有较强辐射能力的多功能现代化区域型的专业 批发合性功能，形成个终端消费品的市域配送型都市物 流园区。 笋岗清水河物流园区尤其是笋岗片区经过多年的发展，已形成个以物资流动为核 心，并配之以相关管理经营和服务活动于体的现代物流园区。园区以家居建材汽车等专 业市为主，工艺品文化用品药品五金工具等类型专业市场为辅，形成深圳市较具特色 较成熟的笋岗专业市场商圈。目前，笋岗片区的发展已经进入个即将量变到质变的阶 段，在新轮产业升级的前提下，单纯面向城市消费的物流业态或者般意义的传统专业市 场已经不能满足笋岗片区的发展需要，笋岗片区需要个能更高能级的物流平台进步提升 片区的辐射力和影响力。 更高能级的物流平台表现为在辐射范围上，不仅立足现有城市终端消费品的配送，更 重要的是能辐射全国乃至全球的区域在经营类别上，不是对现有经营类别的重复导致恶性 竞争，而是对园区现有产业的补全与提升对现有产业链的完善与深化在功能体系上，突 破传统物流园区的仓储运输功能，将第三方第四方物流物流总部等高端物流功能 与现代物流业态先进交易方式如远程交易电子商务远期交易信用交易等等形 象展示主题交流行业信息交流主题体验活动商务办公等功能相融合，实现区域产 业升级版的物流综合体到城市中心区的影响和带动，片区的服务功能由单的仓储运输，逐步向综合的商业仓 储运输功能发展同时片区内的物流功能逐渐被弱化，与片区规划之初的发展定位出现了 较大偏差。 长城物流储运有限公司位于笋岗物流园区东北角，与麦德龙乐安居隔宝岗路相望， 以上的货代公司聚集在长城物流储运有限公司的临时货代市场里。以运输为主的货代物流功 能与笋岗片区如今日渐发育的商业功能越来越难以协调，方面土地价值得不到充分发挥， 另方面延滞了对片区整体功能的升级转换。 因此，尽快对长城公司用地进行更新改造，缓解日渐突出的区域功能矛盾成为笋岗片区 功能升级面临的个重要问题。 区域交通供需不平衡 经过多年的基础设施投资建设，虽然笋岗片区内部道路系统已经相对比较完善，但是由 于笋岗片区区位的相对中心化和城市交通的快速发展，片区道路的交通压力日益增大，而且 货运车辆已受到交通限行的较大制约，难以维持满足物流产业发展需要。 而交通条件的制约对本地块尤其严重。受地势影响，其出入口与泥岗路交通联系十分不 便，目前泥岗路侧仅有个出入口，进出车辆在此汇集，且多为货车，转弯延迟时间较长， 对紧跟其后的其他车辆有很大影响，城市交通与货运交通相互干扰，严重影响泥岗路正常通 行，堵塞现象时 项目兴建必要性 用地更新的现实依据 本项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。很长段时间里，笋岗仓库区 作为深圳市最大的仓储物资配送集散地，为促进深圳市对外贸易的发展及方便人民日常生活 做出很大的贡献。然而，随着城市的快速发展，笋岗片区原有的功能结构不断受到冲击，片 区现有的物流功能的不适应性表征已越来越突出，主要体现在以下几个方面 区域功能矛盾日渐突出 笋岗片区凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区金融中心和信息中心紧密联系的 得天独厚优势，已从仓储业务为主要功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐 步形成集批发商品展示专门商品交易金融商务娱乐于体，具有较强辐射能力的 多功能现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 现状宝安北路两边，从南到北集中了金海马集团的三大商场裕发家私城新时代富 来居大富豪富之岛品牌专卖商场好百年商业机构等数十个家具商场宝安北地区还有 世界强出身的建材国际连锁巨头百安居罗湖店跨国连锁巨头麦德龙经营面积超过 万平方米的香江装饰大市场，以及本土企业乐安居等知名装饰材料专业市场除家具 建材外，汽车轻工陶瓷货代医药等专业大市场在笋岗也有较大的规模。近年来，受 多年来直致力于提供最优秀的规划成果以服务城市建设，并形成了讲求实效的务实 的规划传统和风格。避免浅尝辄止和叶障目强调有针对性的解决问题，避免无的放矢的 夸夸其谈强调规划的可操作性，避免成为脱离实际的空中楼阁强调包括体制政策 计划等在内的实施机制和保障措施的研究，使得规划能够成为各部门各级政府和全社会共 同行动的纲领，能够得到全面贯彻和落实。 编制依据 关于加快发展深圳现代物流业的若干意见 深圳市城市总体规划检讨与对策 深圳市城市规划标准与准则年 深圳市商业网点规划 深圳市货运交通发展政策及货运场站规划 深圳市罗湖区分区规划年 笋岗片区法定图则年月 笋岗清水河物流园区功能调整研究年月 项目发展概述 项目兴建背景 我国物流业发展概况 随着国民经济的增长，总额增加，物流收益也在增加，现