营业税金为万元。 在年经营期内，按每年能产生净利润万元折现率计算，年金现 值万元。 财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续 已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南 工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效 益。 本项目在开发过程中，虽然面临定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费 市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低 风险，有较强的抗风险能力。 主要经济技术指标 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表。 表杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标 名指标称数量单位备注 用地面积亩 总建筑面积含地下室 其中 主楼建筑面积 副楼建筑面积 地下面积 建筑密度 容积率 绿地率 汽车位辆 其 中 地上辆 地下辆 附图国际大酒店与国际星城的位置关系 第二章外部环境分析 宏观经济增长 年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经 济恢复的迹象已经惠风酒店。详见附件二同类酒店调研数据。 项目定位 功能档次定位 根据杜桥镇现有酒店状况，并考虑杜桥镇地区经济和旅游发展状况区域环境 发展趋势，本项目建议定位于四星级标准酒店，即按照国家旅游局四星级酒店评定标 准进行规划设计，把本酒店将建设成为集餐饮客房康乐休闲会议商务等诸 多功能于体的综合性高档商务酒店。 市场形象定位 随着以杜桥为中心平方公里滨海工业新城战略的实施和城镇建设的不断扩 充与完善，杜桥的城市形象日益突出。从设计建设装修到运营管理都注重突出 第章总论 项目建设背景 临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用巨笔描绘现代化滨海新城的宏伟蓝 图。该镇始终坚持发展为第要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建活力杜 桥魅力杜桥实力杜桥为工作目标，以项目推进年为抓手，加快推进城市化 建设。年以来，该镇组织开展了重点项目重点工程可行性调研，杜桥国际大 酒店地块是其中的个项目。 杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积亩，由大酒店和商住楼 两部分组成其中四星级酒店命名为万邦•杜桥国际大酒店，用地面积亩，总建筑 面积含地下商住部分命名为万邦国际星城，用地面积亩， 总建筑面积含地下。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。 本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦•杜桥国际大酒店及其酒 店副楼。 目前该项目多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光 环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。 在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于年开始开发总建 筑面积为平方米的万邦国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目 前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。 本公司凭借着在杜桥镇开发万邦国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的 客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。 附图万邦•国际花园鸟瞰图 工程概况 万邦杜桥国际大酒店项目用地亩，总建筑面积，其中主楼建筑 面积，副楼建筑面积，地下面积。建筑密度， 容积率，绿地率。汽车位辆，其中地面停车辆，地下停车辆。 经估算，工程总投资万元，每平方米造价元含酒店精装成 本。 附图杜桥国际大酒店鸟瞰图 可行性研究报告编制依据 杜桥国际大酒店建筑方案设计 临海市建设局城镇建设项目规划要求号 国家当前有关产业及社会经济发展的方针政策 中国房地产发展报告 临海市年政府工作报告 杜桥城市发展规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 可行性研究范围 根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经 济酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析四证已办好。 项目概况 项目名称 万邦•杜桥国际大酒店。 项目区位 本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 本项目区位可快速与台州市区及温州宁波杭州上海等大都市衔接。客流量 的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置居住人口交通状况等方面则 是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众 多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈指，因此，在此地 投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理交通人气等优势，有着良 好的发展前途。 项目建设单位 企业名称台州万邦置业有限公司。 企业性质房地产企业。 经营范围房地产开发与经营不含限制类项目 公司类别有限责任公司。 资质等级贰级。 企业概况台州万邦置业有限公司是家以房地产开发为支柱产业，集投 资物业管理装饰商贸于体，横跨多种产业的综合性公司。秉承专业精致 完美的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨 的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州 及台州椒江临海路桥等多个区域，产品涵盖住宅写字楼商业等多种业态，总 建筑面积近万平方米，缔造了国际花园杜桥国际大酒店阳光华庭万象国际 个杜桥繁荣中 心 杜桥城市发展总体目标到年，建设用地面积将达到平方公里，城市人 口在万以上，城镇总人口达万以上。为此，杜桥城市化建设将按照工业进入 园区住宅进入小区商业进入街区的发展原则，加强规划管理，合理布局配套 建设，把杜桥城区建设为设施完善功能齐全的现代化滨海城市。 附图临海市杜桥镇区位图 项目宗地价值 宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件七通平条件生活配套 交通周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接嵩山路。 是未来的台州东部区块的商业中心。 拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜 西路交叉口的西南角，规划总用地面积平方米，其中道路用地面积 平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工，到时将在本镇产生轰动效果，吸引大 批眼镜从业者关注本项目。 项目外部环境分析结论 国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。 杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进步凸现，开发潜力将得到 有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高 档酒店的需求旺盛。 项目宗地是未来的台州东部区块的商业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相 邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。 第三章项目市场分析与营销战略 杜桥镇房地产市场现状 要有久久大酒店新港大酒店即杜桥大厦华吉宾馆等主要宾馆兼 营餐饮娱乐。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到至 。但它们的规模较小，如华吉宾馆不过多间客房，新港大酒店只有多间客 房，久久大酒店仅有多间客房，缺乏接待大型旅游团和大型会议的能力。随着经 济发展城市规模扩大和桃渚风景名胜区的开发建设，可适时建设家规模更大的三 星级以上宾馆，位置可选在镇区未来商业中心的滨海路带。 华吉宾馆 华吉宾馆位于临海杜桥镇解放路号，占地面积平方米，按三星级设计 构造，集餐饮客房棋牌足浴桑拿会议中心于体，并配有商务中心美容美 发大堂吧等的涉外旅游宾馆，拥有客房间，餐饮同时容纳人就餐目前旧 楼标准间房价元左右，新楼标准间房价元左右。 久久大酒店 临海久久大酒店地处临海市杜桥镇府前街号，仅有多间客房，主要经营 项目有餐饮住宿卡拉等。 新港大酒店 临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有多间，集餐饮 客房棋牌足浴桑拿会议中心于体。 花园大酒店 临海花园大酒店位于杜桥镇杜前路号，新客站附近，客房数量约多间， 集餐饮客房棋牌足浴桑拿会议中心于体。目前标准间房价在元左右。 本公司详细调研了临海市内同档次的酒店国贸饭店远洲国际大酒店华侨酒 店华吉宾馆台州府大 近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保 持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥 及周边百姓对商品房小区的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产 市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进步促进了杜桥消费者对商品房的接受。 随着杜桥作为副中心城市地位的进步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥 房地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦置业有限公司在本镇开发的另个楼 盘万邦国际花园项目，强化了万邦地产品牌在杜桥人心目中的地位。 依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城 的行政商贸服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨 海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主 通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆， 项目其未来的升值潜力显然无比巨大。 杜桥宾馆饭店基本情况 由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比 较。 目前杜桥镇星级酒店有家，建有家三星级酒店，家二星级酒店。整个杜桥 镇现有各类酒店小宾馆余家，客房数量间左右，总体上看规模小档次低， 服务业尚处于乡村小