势在必行。我方积极协调新公司注册的各种手续和关系，极 力促成新公司的尽早注册成功。 获取火车北站的发展规划方向 为了保证项目的定位准确，我方通过各种资源获取北站的未来发展规划，为项目的可行性报告提供了 可借鉴的规划依据。 进行详细的市场调查 为使本次的可行性研究报告做到有针对性和准确性，我方调动公司的人力物力和财力历时个月， 对成都和城北的商业酒店和写字楼市场进行了专项的调查，为项目的业态定位和产品设计提供了有力的数 据支持。 第二章地铁及火车站物业调查分析 由于本案是成都的首批地铁物业之，本土市场找不到参考对象，因此为了让地铁价值在本项目能够得 到更大的体现，我们对全国比较具有典型意义的地铁和火车站商圈物业进行简单的调查分析，为本案发展定 位抛砖引玉。 地铁物业调查 深圳地铁沿线物业简析 深圳地铁线路图 地铁期工程由号线东段和号线南段组成，号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸老街大剧院科学馆华强路岗厦会展中心购物公园香蜜湖车公庙竹子林侨城 东华侨城到世界之窗号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站会展中心市民中心到少年宫。 深圳地铁目前开通号线，全长个站点目前已全部开通，由于在建过程中充分参考香港地铁运作模 式所以在经营过程中形成专门招商公司及与沿线物业充分互动形成地铁经济。 深圳地铁主要沿线分布的写字楼酒店商业 华侨酒店金凯莱酒店 金光华广场金世界广场福明家 地铁号线号线地铁联体商业分布 情况 罗湖商业城地下商场在建 地下独立层 商业在 建新城市务区此外，广州火车站广场内有广州地铁站几十路公交车总站，不但是大部份广州市民上下班的必 经之地，更是辐射珠三角乃至全国各地的交通枢纽重地。 沿线物业简介 生活用品批发类此物业临近地铁部分站点 谊园文具玩具精品批发中心日用品类文化娱乐用品兴发广场化妆品日用品陶瓷新塘钢 材市场钢材废旧钢铁西场电器城如意家电批发市场家用电器南泰百货批发市场塑料厨 具洗涤五金百货南岸装饰材料市场建筑装饰材料岭南花卉市场各类鲜花盆栽荫生植 第章项目总论 项目概况 项目暂定名 中天世纪考虑到项目的商业秘密，对内外以工程代称 投资商 香港中天基金会有限公司 开发商 四川中天世纪建设投资开发有限公司香港中天基金会组建项目公司进行工程项目的整体开发建设 策划服务团队 成都卓越房地产代理公司和中为集团策划部组成精英团队，共同打造工程。 项目位置 地块位于成都市火车北站广场东侧，北靠北站售票大厅，南临二环路北三段。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 地块面积及边界长 项目地块面积平米约亩，整体呈比较规整的长方形，展示面良好，长约米，宽约 米，南北朝向。 项目现状 项目地块由六个部分组成万通商场九州宾馆干道公交站长城大厦建兴宾馆所，目前这五个 部分都还未拆迁，处于营业状态。 万通商场公交站 九州宾馆 长城大厦 建兴宾馆 二项目建设的必要性和紧迫性 由于项目处于火车北站商圈，加之成都地铁号线和五号线施工在即，为万通商城和九州宾馆的改造提 供了千载难逢的大好机遇，火车北站传统商圈的商业价值和地铁经济的不可复制，为工程的实施创造了 绝佳的条件，这是不容拒绝和放弃的巨大商机。唯有顺势借力整合提升现有传统业态，才能把握未来 火车北站商业旗舰的方向。 经过市场的调查和研究 第工程的设计工作要尽快进行，首先要取得地铁公司认可后方可通过规划报建。而且要求必须在结构设计上有个双方共同认可且双赢的合理解决方案。如果与地铁公司的合作与配合不到位，投资方关 于工程的全部预期就不能实现，而且会给公司带来巨大的损失，这是我们必须高度关注的。因为地铁工 程的进度已不允许我们懈怠，如果错失良机，就等于坐以待毙。地铁工程是政府工程社会工程民心工程， 建设的步伐不会因为企业的原因而停下，若投资方不能与地铁对接并启动工程，那么待地铁线建成以后再进 行改造，其损失将无法估量无法挽回。 第二鉴于工程的紧迫性，投资方应立即确定设计单位并完成方案设计，根据目前掌握的情况，与 铁二院进行设计合作能保证与地铁施工的顺利对接和协调，可实现让对方积极协助投资方完成符合地铁公司 要求的结构设计方案，以确保工程能在明年月份和地铁施工无缝对接。 三项目研究方向 由于项目处在火车北站的特殊位置，人流量巨大环境嘈杂加上地块本身的狭长展示效果好的特点， 本案的居住功能偏弱居住价值偏小。因此本次调查研究的方向主要是项目的商业价值和商务价值，同时考 虑地铁经济对本案的推动作用，在定位研究上通过同地铁的有效结合，最大限度的提升项目的商业和商务价 值，并确定本案的发展方向市场容量形象档次经济回报社会效益等问题，证明项目切实可行。 四我方为项目所做出的努力 积极促使地块整合成功 我方为项目的土地整合上做出了不懈努力并取得实质进展。已成功使干道地块同万通相连，形成了本项 目目前地块的个整体性和规模性现正努力促成长城地块和建兴地块同本案的整合，为项目的持续发展提 供支撑。 为企业和政府搭建沟通平台 本案要想取得成功，获得政府的支持将是非常重要的环，我方积极为企业同金牛区政府和荷花池办事 处之间搭建沟通平台，协调企业同政府之间的关系，使项目获得了金牛区政府和荷花池办事处的大力支持。 积极同地铁公司接触 本案同其他商业最大的不我们认为工程的战略定位就是 工程施工必须与地铁工程施工全面接轨，要在设计上与地铁施工同步进行 注重工程与地铁工程的无缝对接，因为这将给工程的改造带来不容复制的巨大商机 整合火车北站传统商业价值，实现与地铁经济的成功互动，这是投资商必须高度关注和尽快启动运作的 前提和条件。 建设工程的必要性 第工程地处地铁号线及号线交叉处，两面皆临地铁线，其中西临号线，北临号线。 工程的建设已经取得金牛区政府的认同和支持，站在为政府倾力打造火车北站商圈的高度，力争让工程 尽快成为成都市和金牛区重大市政改造工程和政府形象工程。 第二火车北站商圈历来脏乱差，社会治安问题相当严重，各级政府都把火车北站整体形象的 打造列为政府重点工作推进，这是工程的高度所在。另外，成都两大交通枢纽火车北站与双流航空 港是省市政府对外的脸面和形象，打造火车北站商圈是企业的发展需要，更是政府的要求。工程的实施 有利于尽快提升城市形象，改善城市的招商环境，必将会得到政府的大力支持，对于项目需要整合的资产， 政府可通过专题协调会解决施工过程中的问题和难题。 第三地铁号线于明年月份形成隧道，与工程项目接口最迟至明年月份施工，工程必 须于此时与其对接即形成同步地下通道。这将极大地提升商业业态的价值和经营的潜力，为火车北站商圈 的打造增添处独特的商业风景。 第四原二环路下穿隧道及人防设施拟与工程地下商场连通，二环路过街人流和商流将直接进入 工程的地下商场，并且可部分利用原人防设施。这举措将把巨大的人流和商流直接导入工程，真 正地形成在火车北站商圈无与伦比的竞争优势和商流中的颠峰地位。 第五工程北侧与地铁号线相平行并紧邻，在设计时须充分考虑将来对地铁号线施工的结构影 响。这将有利于投资方与地铁公司的友好合作，特别是对地铁号线的设计对接将实现投资方对工程的 全部预期。 建设工程的紧迫性 地处全市的商业政治文化中心点，而且又是号线的换乘处，与地铁的位置与广州流行前线相似。人 流量巨大。商场的形状呈长条形，可以通往其他商场及出口相连，全部统装修店面以及招牌除了极少部 分大牌子商家，例如雅致饰品等。 地下商城仅由两条通道组成。整体面积估计约。商场主通道宽米，次通道米，次次通道 米厕所等配套设备。靠墙的独立铺位面积由不等，标准开间米两个主要通道夹着的独立店铺开间米，门面多数是米挂铺统米的柜台。由于装修比较高档，而且是直接临 着地铁出口，是人流通往其他商业城的必经之地，场地比较旺。经营品牌比较偏向中档，有艾格百草堂 乔登服饰班尼路真维斯百事流行概念运动用品系列文武体育用品店黑眼睛 第五大道天使园牛仔绝色摄影食草堂服装饰品贝蒂服装皮包店头大原创玩具店上海雅致经贸有 限公司水晶银饰公仔皮包发饰丝巾内衣店精品店眼镜店化妆品店美宝莲欧 莱雅烫画茵宝运动系列等等。其中服装约占总经营面积的，饰品礼品店占其次约有，内衣 睡衣鞋店占。 迪美购物中心 商场的人流主要靠香港名店街引过来，所以交通不如以上商场，档次装修也不如人，但是人流量也相当 大。迪美中心的经营内容相对单低档。类似深圳东门的九龙城未调整之前的铜锣湾百货座之类的。 迪美没有主力商家，所有商品都是没有牌子。各类新潮服饰占了经营总类的，其余的为假发饰品玩 具皮具类。还有个面积约为的美食广场，以及相连的南梦宫电玩店。主通道宽米，次通 道米，次次通道约有米。般独立铺位间隔为，挂铺柜台米个。由于入口大堂及通道基 本都利用为档次较低的挂铺独立柜台，感觉比较凌乱。 徐家汇站 港汇广场 地下商场有，美容美发自由鸟左丹奴三枪茶行儿童玩具衣服店联华超市柯达冲印 体育用品店独立成为个区域，有黑眼睛保狮龙班尼路耐克等等河城广场 天河城广场位于体育西地铁站上盖，是目前广东省营业面积最大的集